1. O Impacto da Desapropriação: Entenda Seus Direitos Diante da Intervenção do Estado
Se você acabou de receber uma citação em uma ação de desapropriação, é perfeitamente natural sentir preocupação e incerteza sobre o futuro do seu patrimônio. A desapropriação é uma das medidas mais drásticas que o Estado pode adotar, pois ela retira de você a propriedade de um bem particular para transferi-la ao Poder Público, sob a justificativa de utilidade pública, necessidade pública ou interesse social. Esse procedimento coloca em lados opostos o seu direito individual à propriedade, garantido pela Constituição Federal, e o interesse da coletividade, representado pela administração pública.
Contudo, é fundamental que você saiba que o poder do Estado não é absoluto. A própria Constituição Federal impõe limites rígidos para proteger o seu patrimônio. A principal garantia que você possui é a de que a perda do seu imóvel deve ser obrigatoriamente compensada por uma indenização justa, prévia e em dinheiro. Qualquer tentativa do Estado de pagar um valor abaixo do mercado ou de adiar esse pagamento sem amparo legal representa um abuso que deve ser combatido judicialmente.
Para que a indenização seja considerada justa, ela deve cobrir a totalidade dos prejuízos que a desapropriação causará a você. Isso significa que o valor pago não deve se limitar ao preço cadastral do imóvel ou ao valor venal utilizado para fins de impostos. O Estado deve pagar o valor real de mercado do seu imóvel no momento da avaliação. Esse cálculo deve incluir o valor da terra nua, as construções existentes, as plantações, as benfeitorias úteis e necessárias, os lucros cessantes caso você retire renda do imóvel, os danos emergentes e todas as despesas que você terá com a mudança forçada. Se o imóvel abrigar um comércio de sua propriedade, a perda do fundo de comércio e da clientela também deve ser indenizada.
Infelizmente, a prática mostra que as ofertas iniciais feitas pelo Poder Público costumam ser muito inferiores ao valor real de mercado. O Estado frequentemente utiliza avaliações unilaterais e desatualizadas, o que torna a ação judicial o único caminho seguro para você defender seu patrimônio e exigir o pagamento do valor correto.
2. Fui Citado na Ação de Desapropriação: Quais são os Passos do Processo
Ao receber a citação judicial, o processo de desapropriação entra em outra fase: a que é possível um diálogo mais justo e correto sobre os critérios para valoração da indenização. Antes disso, na fase declaratória, o Poder Público apenas editou um decreto informando que o seu imóvel era de interesse público e notificou oferecendo um valor unilateral para composição. Agora, na fase executória judicial, o Estado ingressou com uma ação na Justiça porque não houve um acordo amigável sobre o preço do bem.
A ação judicial deve ser proposta no foro de situação dos bens, conforme estabelece o artigo 11 do Decreto-Lei 3.365/1941. O trâmite dessa ação judicial segue um rito especial, regulado pelo mesmo diploma legal.
O processo se inicia com a petição inicial do ente expropriante, na qual ele apresenta uma oferta de preço e pede ao juiz a imissão provisória na posse. Isso significa que o Estado deseja entrar no seu imóvel imediatamente, antes mesmo do fim do processo, realizando um depósito do valor que ele próprio estimou.
Assim que você recebe a citação, que deve ser realizada por mandado pessoal na sua pessoa conforme as regras do artigo 16 do Decreto-Lei 3.365/1941, começa a correr o prazo para a apresentação da sua contestação. É de extrema importância que você entenda que a defesa na ação de desapropriação possui limitações legais rígidas. A legislação determina que você só pode discutir na contestação eventuais nulidades do processo ou o valor da indenização oferecida. Qualquer outra questão de ilegalidade deve ser discutida em ação autônoma.
O artigo 20 do Decreto-Lei 3.365/1941 expressamente limita as matérias que podem ser alegadas na sua peça de defesa.
Art. 20. A contestação só poderá versar sobre vício do processo judicial ou impugnação do preço; qualquer outra questão deverá ser decidida por ação direta.
Após a sua contestação, se houver divergência sobre o preço, o juiz dará início à fase de instrução, determinando a realização da perícia técnica judicial. Um perito, imparcial e nomeado pelo juízo, fará uma vistoria detalhada no seu imóvel para avaliar o valor real de mercado. Você e o expropriante terão o direito de indicar assistentes técnicos para acompanhar essa vistoria e apresentar pareceres.
Depois que o perito apresenta o laudo e as partes se manifestam, o juiz pode designar uma audiência de instrução e julgamento, se houver necessidade de colher depoimentos. Por fim, o magistrado profere a sentença, fixando o valor definitivo da indenização que o Estado deverá pagar a você, atendendo aos critérios de estimação do bem, estado de conservação e valor venal previstos no artigo 27 do Decreto-Lei 3.365/1941, além de definir os juros compensatórios pela perda da posse, os juros moratórios pelo atraso no pagamento, a correção monetária e os honorários do seu advogado, conforme o rito estabelecido no artigo 24 do Decreto-Lei 3.365/1941. Em caso de discordância de alguma das partes ou de ambas em relação ao conteúdo da sentença, inicia-se a fase recursal.
3. A Imissão Provisória na Posse e Como Levantar 80% do Depósito de Forma Rápida
A imissão provisória na posse é o momento em que o juiz autoriza o Estado a tomar posse do seu imóvel antes do julgamento final do processo. Para que isso ocorra, o expropriante precisa alegar urgência e realizar um depósito em dinheiro à disposição do tribunal, conforme as regras do artigo 15 do Decreto-Lei 3.365/1941.
Essa medida pode parecer injusta em um primeiro momento, pois retira você do seu imóvel de forma antecipada. No entanto, a lei cria um mecanismo financeiro para reduzir esse impacto e dar a você fôlego financeiro imediato. Mesmo que você discorde totalmente do valor oferecido pelo Estado, você tem o direito garantido de pedir o levantamento de até 80% do valor depositado em juízo.
O Decreto-Lei 3.365/1941, em seu artigo 33, parágrafo segundo, expressamente autoriza você, como expropriado, a levantar a maior parte do depósito judicial, mesmo que haja discordância expressa em relação ao preço ofertado pelo ente público.
O Decreto-Lei 3.365/1941, no parágrafo segundo do artigo 33, estabelece essa garantia em seu favor.
Art. 33. O depósito do preço fixado por sentença, à disposição do juiz da causa, é considerado pagamento prévio da indenização.
1º O depósito far-se-á no Banco do Brasil ou, onde este não tiver agência, em estabelecimento bancário acreditado, a critério do juiz. (Renumerado do Parágrafo Único pela Lei nº 2.786, de 1956)
2º O desapropriado, ainda que discorde do preço oferecido, do arbitrado ou do fixado pela sentença, poderá levantar até 80% (oitenta por cento) do depósito feito para o fim previsto neste e no art. 15, observado o processo estabelecido no art. 34. (Incluído pela Lei nº 2.786, de 1956)
Para que o juiz libere o saque desses 80%, você precisará preencher os requisitos do artigo 34 do mesmo decreto. Isso exige que você comprove a propriedade regular do imóvel por meio da certidão de registro, apresente certidões negativas de débitos fiscais municipais, estaduais e federais, e publique editais para que eventuais credores ou terceiros interessados tomem conhecimento do pedido.
Um ponto estratégico fundamental que você deve conhecer é a base de cálculo para esse levantamento. O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que os 80% devem incidir não apenas sobre a oferta inicial do Estado, mas também sobre eventuais depósitos complementares exigidos pelo juiz para autorizar a imissão na posse.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o levantamento de até 80% do depósito abrange tanto o valor inicialmente ofertado quanto os depósitos complementares realizados para fins de imissão provisória na posse.
Essa decisão é extremamente vantajosa para você, pois impede que o Estado tome a posse do seu imóvel depositando uma quantia irrisória. Se o juiz determinar uma avaliação prévia e exigir um depósito complementar, você poderá levantar 80% do total acumulado.
Outro julgado importante do Superior Tribunal de Justiça reforça que a base de cálculo para o levantamento de 80% engloba a quantia arbitrada provisoriamente pelo juízo com base em perícia prévia.
EMENTA: ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DESAPROPRIAÇÃO. IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE DO IMÓVEL. AVALIAÇÃO PRÉVIA. ART. 33, § 2º, DO DECRETO-LEI 3.365/41. LEVANTAMENTO DE 80% DO VALOR DA OFERTA, ACRESCIDO DO MONTANTE DO DEPÓSITO COMPLEMENTAR. ART. 798 DO CPC/73. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. I. Agravo interno aviado contra decisão monocrática publicada em 22/08/2017, que, por sua vez, julgara recurso interposto contra decisum publicado na vigência do CPC/2015. II. No acórdão objeto do Recurso Especial, o Tribunal de origem negou provimento a Agravo de Instrumento, interposto pelo ora agravante, de decisão que, nos autos de ação de desapropriação, estabelecera que, para o fim de imissão provisória na posse do imóvel, o valor passível de levantamento, pelos expropriados, seria o equivalente a 80% do montante apurado pelo perito, em avaliação prévia. III. No que se refere à alegada ofensa ao art. 798 do CPC/73, por simples cotejo entre as razões do Recurso Especial e os fundamentos do acórdão recorrido observa-se que a tese recursal, contida no referido dispositivo legal, sequer implicitamente foi apreciada, pelo Tribunal de origem, não obstante terem sido opostos Embargos de Declaração, para tal fim. Por essa razão, à falta do indispensável prequestionamento, não pode ser conhecido o Recurso Especial, no ponto, incidindo o teor da Súmula 211 do STJ (“Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição dos embargos declaratórios, não foi apreciado pelo Tribunal a quo”). Se a parte recorrente entendesse persistir algum vício, no acórdão impugnado, imprescindível a alegação de violação ao art. 535 do CPC/73, quando da interposição do Recurso Especial – o que não ocorreu -, sob pena de incidir no intransponível óbice da ausência de prequestionamento. IV. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, “o art. 33, § 2º, do Decreto-Lei 3.365/1941, ao deferir o levantamento de 80% do depósito, faz referência expressa ao art. 15 do mesmo Decreto-lei, que trata da ‘quantia arbitrada’, abrangendo, portanto, os valores fixados provisoriamente pelo juiz, com base na perícia prévia” (STJ, AgRg no AREsp 478.984/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 20/06/2014). Nesse sentido: STJ, AgInt no AREsp 933.886/SP, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, DJe de 27/10/2016; REsp 1.181.868/RS, Rel. Ministra ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA, DJe de 17/05/2010. V. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 1.133.623/SP, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 7/11/2017, DJe de 14/11/2017.)
Desse modo, o levantamento dos 80% serve como um recurso financeiro imediato para que você possa se reinstalar em outro local, comprar um novo imóvel ou dar continuidade às suas atividades comerciais sem precisar esperar anos pelo trânsito em julgado do processo.
4. A Perícia Judicial: Sua Principal Arma para Alcançar a Justa Indenização
A perícia técnica judicial é a etapa mais importante para garantir que você receba uma indenização justa. Como o juiz não possui conhecimentos técnicos de engenharia de avaliações, ele dependerá quase que exclusivamente do laudo elaborado pelo perito judicial que ele próprio nomeou.
O procedimento de apresentação do laudo pericial é regulado pelo artigo 23 do mesmo diploma legal, estabelecendo as balizas para a atuação do perito e a juntada de documentos necessários
Art. 23. Findo o prazo para a contestação e não havendo concordância expressa quanto ao preço, o perito apresentará o laudo em cartório até cinco dias, pelo menos, antes da audiência de instrução e julgamento.
1º O perito poderá requisitar das autoridades públicas os esclarecimentos ou documentos que se tornarem necessários à elaboração do laudo, e deverá indicar nele, entre outras circunstâncias atendiveis para a fixação da indenização, as enumeradas no art. 27.
Ser-lhe-ão abonadas, como custas, as despesas com certidões e, a arbítrio do juiz, as de outros documentos que juntar ao laudo.
2º Antes de proferido o despacho saneador, poderá o perito solicitar prazo especial para apresentação do laudo.
O perito judicial deve realizar um trabalho técnico isento e rigoroso, vistoriando o seu imóvel e analisando todas as características que influenciam o seu valor real de mercado. Ele deve considerar a localização, a facilidade de acesso, a infraestrutura da região, a topografia do terreno, o zoneamento urbano e, principalmente, a qualidade e o estado de conservação de todas as construções e benfeitorias que você realizou ao longo dos anos.
Além disso, o perito deve realizar uma pesquisa detalhada de valores de mercado na sua região, buscando dados de transações reais para encontrar um valor justo. É nesse momento que a sua atuação e a de seus assistentes técnicos se tornam cruciais, pois o perito não pode deixar de fora nenhum elemento que componha o valor do seu patrimônio.
Outra vitória importante garantida pelos tribunais diz respeito ao momento da avaliação. O valor da indenização deve ser contemporâneo à data em que a perícia judicial definitiva é realizada, e não à data em que o Estado decretou a desapropriação ou entrou na posse do imóvel.
No que tange à contemporaneidade da avaliação, o Superior Tribunal de Justiça assentou que o valor da justa indenização deve reflexo na realidade de mercado apurada no momento da perícia judicial definitiva.
EMENTA: ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. IMISSÃO NA POSSE. VALOR DA INDENIZAÇÃO CONTEMPORÂNEO À DATA DA AVALIAÇÃO JUDICIAL. ART. 26 DO DECRETO-LEI 3.365/41. 1. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, “o art. 26 do Decreto-Lei 3.365/1941 atribui à justa indenização o predicado da contemporaneidade à avaliação judicial, sendo desimportante, em princípio, o laudo elaborado pelo ente expropriante para a aferição desse requisito ou a data da imissão na posse” (STJ, REsp n. 1.736.823/SP, relator Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, DJe de 20/8/2018). 2. Hipótese em que o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo reformou a sentença para fixar como valor da indenização o valor encontrado em avaliação provisória elaborada pelo ente expropriante realizada em 2010 no momento da imissão na posse, apesar da aquiescência do próprio ente expropriante – Município de Sorocaba – com o valor da perícia definitiva. 3. Restabelecimento da sentença para fixar o valor da indenização conforme a perícia judicial definitiva nos termos da jurisprudência desta Corte. Agravo interno improvido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.240.912/SP, relator Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023.)
Essa garantia protege o seu patrimônio contra a desvalorização da moeda e contra a inflação, assegurando que o dinheiro que você receberá ao final do processo seja suficiente para repor o bem perdido nas condições atuais do mercado imobiliário.
5. Por Que Você Precisa de uma Assessoria Especializada Após Receber a Citação?
A desapropriação é um procedimento complexo que envolve regras muito específicas. Tentar se defender sem o apoio de profissionais especializados em desapropriações coloca o seu patrimônio em risco. O acompanhamento de uma assessoria jurídica e técnica especializada é indispensável para garantir agilidade e segurança durante todo o processo.
O primeiro grande benefício é a segurança jurídica na elaboração da sua defesa. Como os prazos são curtos e a matéria de defesa é restrita, um advogado especialista saberá exatamente como estruturar a contestação, apontar nulidades processuais e formular a estratégia correta para impugnar a oferta inicial do Estado.
A agilidade na liberação dos 80% do depósito também depende diretamente da atuação de especialistas. Reunir as certidões necessárias, regularizar a documentação do imóvel perante o cartório de registro e cumprir todas as formalidades exigidas pelo juiz para autorizar o levantamento são tarefas complexas que, se mal conduzidas, podem atrasar a liberação do seu dinheiro por muitos meses.
Além disso, a assessoria especializada acompanhará os assistentes técnicos. O engenheiro que atua como seu assistente técnico trabalhará em conjunto com o seu advogado para realizar as seguintes tarefas:
Primeiramente, ele formulará quesitos técnicos inteligentes para que o perito judicial responda, destacando as qualidades do seu imóvel que aumentam o valor da indenização.
Em seguida, ele acompanhará de perto a vistoria realizada pelo perito do juízo, garantindo que nenhuma benfeitoria ou detalhe importante seja ignorado.
Além disso, ele analisará minuciosamente o laudo apresentado pelo perito judicial, identificando erros de cálculo, omissões ou distorções metodológicas.
Por fim, ele elaborará um parecer técnico consistente para fundamentar a impugnação do laudo, fornecendo ao advogado os argumentos necessários para convencer o juiz a elevar o valor da indenização.
Essa atuação conjunta impede que você seja prejudicado por um laudo pericial falho ou incompleto, garantindo que o valor final da indenização reflita a real recomposição do seu patrimônio.
Por fim, a assessoria especializada protege você contra riscos fiscais e tributários, analisando a incidência de impostos e garantindo que você não sofra retenções indevidas sobre o valor da indenização. Contar com especialistas equilibra o jogo contra o Poder Público, assegurando que seus direitos constitucionais sejam integralmente respeitados.
6. Conclusão: Proteja Seu Patrimônio e Receba uma Indenização Justa
Receber uma citação em uma ação de desapropriação é um momento desafiador, mas você não deve encarar essa situação como uma perda inevitável. O Estado tem o poder de expropriar, mas você tem o direito constitucional de exigir uma indenização justa, prévia e em dinheiro.
A chave para proteger o seu patrimônio está em agir de forma rápida e estratégica. O levantamento imediato de até 80% do depósito judicial e a realização de uma perícia técnica minuciosa e contemporânea são os pilares que garantirão que você não sofra prejuízos financeiros.
Não enfrente o Poder Público sem a preparação adequada. A contratação de uma assessoria jurídica e técnica especializada em desapropriações é o investimento mais seguro para garantir que seus direitos sejam defendidos com rigor, proporcionando a agilidade e a segurança jurídica necessárias para que você receba cada centavo do valor real do seu imóvel.
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Barioni & Macedo Advogados – OAB 3297
