O Parque Barigui é indiscutivelmente um dos maiores orgulhos de Curitiba, um verdadeiro cartão postal que embeleza a capital paranaense e proporciona um espaço inestimável de lazer e preservação ambiental para milhares de famílias. No entanto, por trás das belas paisagens naturais e um ambiente público agradável, esconde-se um drama silencioso e extremamente doloroso para dezenas de proprietários de imóveis vizinhos. A ampliação desse espaço de preservação e a implantação do Parque Linear do Rio Barigui têm gerado ondas de preocupação e angústia entre os moradores e empresários que possuem propriedades residenciais ou estabelecimentos comerciais lindeiros ao rio.
O principal gerador desse desconforto é o Decreto Municipal de Curitiba, nº 2.591/2025, que declarou diversas áreas de utilidade pública para fins de desapropriação na região. Ao receberem a notificação administrativa de desapropriação, muitos proprietários são tomados de surpresa e caem em uma espécie de desespero imediato, sem saber como agir ou como proteger seu patrimônio. A primeira reação de quem vê o seu lar ou o local de sua empresa ameaçado pelo ato do poder público é de profunda insegurança, acreditando que essa determinação é absoluta e inquestionável.
Essa sensação de vulnerabilidade é agravada pela falsa premissa, amplamente difundida, de que o cidadão é juridicamente obrigado a concordar de imediato com qualquer proposta ou valor indenizatório que a prefeitura de Curitiba lhe apresentar. É comum acreditar que a prefeitura, ao definir um valor em seus laudos burocráticos iniciais, já emitiu uma palavra final e imutável sobre o destino econômico daquela propriedade. Trata-se de um grave equívoco conceitual que pode induzir famílias inteiras a renunciarem, de forma definitiva, ao recebimento daquilo que a lei realmente lhes assegura como indenização justa.
Obs: O mapa pode contemplar áreas suplementares que estão sendo desapropriadas para compor futuramente o parque linear.
A verdade que todo proprietário afetado pela expansão do Parque Linear do Rio Barigui precisa compreender é que o decreto de utilidade pública do município é apenas o início de um procedimento complexo, onde o valor de avaliação inicial apresentado pela comissão de avaliação municipal não vincula o cidadão. A desapropriação é sim uma prerrogativa do poder público para fins de utilidade coletiva, mas o respeito ao patrimônio individual e à dignidade do cidadão também é uma garantia protegida de forma veemente pela legislação brasileira. Por esse motivo, o proprietário jamais deve assinar qualquer acordo ou aceitar o primeiro montante ofertado pela prefeitura sem antes exercer o seu legítimo direito de questionar, avaliar e defender o real valor de seu imóvel.
1. O mito da Proposta Justa: por que a conta da prefeitura quase nunca fecha
Muitas pessoas acreditam que a indenização oferecida administrativamente pelo município é fruto de um cálculo científico infalível e que, portanto, reflete exatamente o preço de mercado da propriedade. Nada poderia ser mais distante da realidade prática do direito administrativo brasileiro. As avaliações elaboradas pelos órgãos municipais e suas respectivas comissões técnicas costumam basear-se em métodos genéricos e tabelas internas que raramente acompanham o dinamismo e a valorização real do mercado imobiliário curitibano, especialmente nas áreas nobres e de constante expansão próximas ao Parque Linear do Rio Barigui.
A administração municipal costuma utilizar como principal referencial a Planta Genérica de Valores de Curitiba, uma base de dados que serve essencialmente para fins fiscais e tributários, como o cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). Ocorre que essa planta de valores é historicamente defasada em relação ao real mercado imobiliário. Além disso, as avaliações da prefeitura frequentemente ignoram ou subavaliam aspectos essenciais do imóvel, tais como benfeitorias particulares, acabamentos de alto padrão, projetos de paisagismo, muros de arrimo robustos, edificações recentes que ainda não foram totalmente averbadas na matrícula, e até mesmo o potencial de exploração construtiva daquele lote de terreno específico.
Essa disparidade brutal entre o valor fiscal e o valor de mercado viola frontalmente os preceitos fundamentais da ordem constitucional do país. A garantia constitucional brasileira ergue um escudo de proteção ao patrimônio privado contra os excessos do poder expropriante do Estado, fixando balizas rígidas que exigem a compensação integral do cidadão afetado por atos expropriatórios. O dispositivo constitucional garante expressamente o direito à justa e prévia indenização em dinheiro em casos de desapropriação por utilidade pública. Para assegurar esse direito na prática, a própria legislação federal determina que, diante da divergência de valores, deve ser realizada uma perícia técnica com a elaboração de um laudo imparcial que avalie detalhadamente o imóvel antes do julgamento final.
A expressão “justa indenização” empregada na Carta Magna significa, em termos práticos e comerciais, que o proprietário desapropriado não pode sofrer nenhuma perda em seu patrimônio econômico. O valor da indenização deve ser suficiente para que o cidadão expropriado possa adquirir outro imóvel de idênticas características, padrão construtivo e localização na mesma região. Se a prefeitura oferece uma quantia que não permite ao morador repor o seu patrimônio na mesma vizinhança do Parque Linear do Rio Barigui, sem um estudo preciso e real do valor do metro quadrado, avaliando inclusive o padrão de acabamento (benfeitorias e especificidades) de cada im[óvel expropriado, essa indenização viola diretamente a exigência de justiça estabelecida pelo legislador constituinte.
Apesar dessa proteção jurídica robusta, a prefeitura costuma se valer de uma forte pressão psicológica sobre as pessoas atingidas, enviando notificações formais com prazos exíguos e utilizando uma linguagem técnica e burocrática propositadamente intimidadora. Diante da ameaça de uma ação judicial de desapropriação e do temor de perderem a posse de seus imóveis sem receberem nada, muitos proprietários acabam assinando termos de acordo administrativo por puro medo, aceitando ofertas irrisórias e abrindo mão, silenciosamente, de dezenas ou até centenas de milhares de reais que seriam seus por direito.
2. A discrepância na prática: o caso real de subavaliação
Para compreender a gravidade desse cenário de subavaliação administrativa, vale a pena recorrer a um exemplo prático bastante comum que ilustra perfeitamente o cotidiano dos proprietários afetados na região do Parque Linear do Rio Barigui. Imagine uma residência bem construída, com uma ampla área verde lindeira ao parque, onde o proprietário investiu anos de trabalho realizando benfeitorias, instalando sistemas de segurança, construindo uma área de lazer completa com churrasqueira e edícula, e mantendo o padrão de acabamento impecável. No mercado imobiliário real, esse imóvel seria facilmente negociado por cerca de um milhão de reais.
Ao iniciar o procedimento administrativo de desapropriação para o Parque Linear do Rio Barigui, a prefeitura envia sua equipe técnica de avaliação que, amarrada a critérios estritamente burocráticos e planilhas genéricas de valores fiscais, desconsidera o valor de mercado da localização privilegiada e desvaloriza as benfeitorias de alto padrão. O laudo do município conclui que o imóvel vale apenas quinhentos mil reais, apresentando essa proposta de acordo de forma peremptória ao proprietário. Se esse cidadão for ingênuo e aceitar a proposta inicial, ele assinará um termo de desapropriação amigável e receberá os quinhentos mil reais. A consequência prática e devastadora dessa concordância rápida é a quitação plena oferecida ao município, inviabilizando qualquer direito de reclamar na Justiça qualquer tipo de diferença ou complementação financeira posterior.
Caso o morador opte por não aceitar essa proposta abusiva, ele forçará o município a ajuizar uma ação judicial de desapropriação. Em juízo, o cenário muda completamente de figura. Em vez de uma comissão municipal que atua para economizar os cofres públicos, o juiz nomeará um perito de engenharia independente que avaliará o imóvel de forma técnica e imparcial, sob o crivo do contraditório, considerando as transações de venda reais efetuadas no entorno do Parque Linear do Rio Barigui nos últimos meses.
Esse entendimento de que as avaliações devem refletir o real valor de mercado e que as estimativas meramente unilaterais da administração pública não podem prevalecer encontra sólido amparo nas decisões do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. Os magistrados da Corte paranaense têm reiterado de forma consistente que a indenização justa e digna deve ser pautada no valor contemporâneo do bem à época da avaliação judicial, apurado por meio de perícia técnica independente e equidistante do interesse arrecadatório do ente público.
O Tribunal de Justiça do Estado do Paraná determina que a indenização deve ser contemporânea à avaliação judicial e baseada em laudo pericial imparcial, afastando avaliações unilaterais defasadas.
Essa orientação jurisprudencial atua como uma barreira protetiva essencial, garantindo que o proprietário de um terreno na região do Parque Linear do Rio Barigui não seja prejudicado pelas avaliações genéricas e defasadas formuladas na esfera administrativa. O Judiciário tem demonstrado que o caminho do contraditório judicial é o mais seguro para alcançar a plena recomposição do patrimônio familiar ou empresarial atingido. Inclusive, em situações em que a própria avaliação pericial em juízo se mostra em flagrante desconformidade com a realidade econômica regional, o Tribunal determina a anulação da decisão para garantir a realização de um novo trabalho técnico fidedigno:
Esse rigoroso controle jurisdicional demonstra que os cidadãos possuem garantias robustas de que o seu patrimônio não será depreciado por avaliações falhas ou distantes do valor real de mercado.
3. O segredo que a prefeitura não conta: a perícia judicial e o direito de levantar 80% do dinheiro
Existe um grande receio entre as pessoas notificadas de que, ao rejeitarem a proposta amigável e ingressarem na esfera judicial, ficarão sem o imóvel e sem o dinheiro por muitos anos durante a tramitação do processo. Este é mais um grande mito que a administração pública prefere não desmentir para forçar acordos desvantajosos ao cidadão. O sistema processual de desapropriação possui mecanismos equilibrados que buscam garantir que o proprietário não seja desamparado economicamente durante um debate judicial sobre o real valor do seu bem.
Quando a prefeitura ingressa com a ação judicial e requer a chamada imissão provisória na posse para dar início imediato às obras do Parque Linear do Rio Barigui, ela é legalmente obrigada a realizar o depósito prévio em dinheiro do valor que ela própria avaliou. O grande segredo que a prefeitura não divulga é que, mesmo discordando veementemente do valor depositado e contestando a avaliação administrativa para buscar o preço real, o proprietário tem o direito garantido por lei de requerer o levantamento e o saque imediato de até oitenta por cento (80%) desse montante depositado judicialmente. Esse dinheiro pode ser utilizado imediatamente pelo desapropriado para dar entrada em um novo lar ou restabelecer as atividades de sua empresa em outro local, enquanto a discussão judicial prossegue unicamente para buscar a diferença devida.
No âmbito judicial, o arbitramento do valor indenizatório não fica ao arbítrio de pressupostos puramente políticos ou fiscais, pois o artigo 27 da Lei Geral de Desapropriações determina a observância de critérios rígidos e científicos para guiar o juízo na fixação da indenização real, devendo-se perquirir o valor venal de mercado dos bens equivalentes nos últimos anos, bem como o estado de conservação e localização. A perícia técnica realizada em juízo é desenvolvida por um engenheiro civil devidamente habilitado e nomeado pelo juiz, que aplicará de forma rigorosa as normas técnicas de engenharia de avaliações da Associação Brasileira de Normas Técnicas.
Esse mecanismo de perícia judicial é a principal ferramenta do cidadão para corrigir as injustiças da prefeitura, obrigando o poder público a pagar a diferença do valor do imóvel de forma corrigida monetariamente e acrescida de juros legais, o que garante a verdadeira recomposição do patrimônio expropriado. O precedente do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná reconhece a imprescindibilidade da perícia judicial definitiva para fixar a justa indenização em desapropriação do Parque Linear do Rio Barigui, rejecting avaliações precárias:
Portanto, a prova pericial definitiva realizada sob o crivo do contraditório judicial configura a única garantia real de recomposição do patrimônio do expropriado.
Não assine no escuro: passo a passo após receber a notificação de desapropriação
Receber uma notificação de desapropriação da Prefeitura de Curitiba pode parecer, à primeira vista, o anúncio de um destino inevitável e financeiramente desastroso. Contudo, é fundamental manter a calma e compreender que este ato administrativo marca apenas o início de uma negociação complexa, na qual o proprietário possui direitos robustos garantidos pela legislação brasileira. A primeira e mais crucial atitude a ser tomada imediatamente é a recusa absoluta em assinar qualquer termo de concordância ou aceitação de valores de forma precipitada. Muitas vezes, a pressa em resolver a pendência administrativa ou o medo infundado de sofrer sanções imediatas faz com que o proprietário firme documentos de quitação amigável, o que inviabiliza qualquer contestação posterior na Justiça e consolida um prejuízo financeiro irreversível.
O segundo passo essencial envolve a organização minuciosa e estratégica de todo o acervo documental relativo à propriedade atingida. O proprietário deve reunir imediatamente a certidão de matrícula atualizada do imóvel, o carnê do IPTU recente, as plantas arquitetônicas aprovadas, os alvarás de construção e funcionamento, fotos detalhadas de todos os ângulos da edificação e, principalmente, notas fiscais, contratos e comprovantes de gastos referentes a reformas, benfeitorias, muros de arrimo, projetos de paisagismo ou benfeitorias comerciais feitas ao longo dos anos. Esta documentação robusta constitui o lastro probatório primário que servirá de contrapeso às avaliações fiscais e tabelas genéricas da prefeitura, demonstrando tecnicamente que o valor real do imóvel ultrapassa em muito a estimativa unilateral formulada pela administração pública.
Por fim, para auxiliar de forma efetiva a salvaguardar o seu patrimônio é a contratação de assessoria jurídica especializada desapropriações. Um advogado experiente saberá conduzir a transição da esfera administrativa para a judicial de maneira segura, desmistificando o receio de que litigar contra o município resulte na perda imediata e sem indenização do bem. Na verdade, a via judicial abre a oportunidade de pleitear a realização de uma perícia técnica definitiva sob o crivo do contraditório e, principalmente, de solicitar o levantamento e saque de até oitenta por cento do valor incontroverso depositado em juízo pelo município. Esse mecanismo garante que o proprietário tenha acesso imediato a recursos financeiros substanciais para restabelecer sua residência ou empresa em outro local, enquanto a discussão processual prossegue com segurança em busca do pagamento da justa e integral diferença devida.
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Barioni & Macedo Advogados – OAB 3297
