IGP-M e Locação: Onerosidade Excessiva Superveniente

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) vigora no ordenamento jurídico atual, entre outras esferas, na maioria dos contratos de locação de bem imóvel, tanto em relação ao reajuste anual dos locatícios, quanto para atualização monetária de parcelas vencidas.

ALTA HISTÓRICA

Em 2020, houve aumento de mais de 200% no valor do índice IGP-M, tendo em vista que o acumulado anual de 2019 foi de 7,31%.

Já em 2021, o índice chegou à marca histórica de 37,04%, em maio/2021, ou seja, atingindo a alta de quase 40%.

Impende salientar que, após a implementação do plano real (1995), o índice IGP-M não passou de 3% (1995, 1996, 1997, 1998, 1999, 2000, 2001, 2003, 2005, 2009, 2014 e 2017) ou de 5% (2003, 2006, 2011 e 2013). As taxas mais altas, por sua vez, não chegaram a passar dos 12% (2004, 2007, 2008, 2010, 2012, 2015, 2016 e 2018).

Fonte: Portal FGV (Fundação Getúlio Vargas)

NOVO CORONAVÍRUS COMO CAUSA DE FORÇA MAIOR

O Novo Coronavírus pode ter sido um dos fatores para este aumento, posto que, além de gerar danos incontáveis em todas as esferas sociais, pode ter atuado atuado como causa de força maior para fomentar o aumento exponencial do índice IGP-M.

No tocante a este assunto, a depender do caso concreto, pode ser argumentada onerosidade excessiva superveniente nos contratos locatícios que possuem tal índice como base de atualização monetária ou de reajuste anual, posto que o aumento exponencial do IGP-M tornaria a relação contratual demasiadamente custosa ao locatário, no tocante à atualização dos locatícios vencidos e inadimplidos ou quanto ao reajuste anual do valor de locação.

Isso porque o índice ora discutido, ao atingir alta histórica, o fez por fatores externos, provindos de um contexto de força maior, influenciado por questões cuja humanidade não podia resistir (pandemia), e não apenas seguiu a inflação nacional, mas também a alta precificação mundial de commodities e desvalorização do real.

OUTROS ÍNDICES NÃO CRESCERAM TANTO

Outros índices utilizados no país não tiveram o mesmo crescimento que o IGP-M nos últimos anos.

O IPCA-IBGE[1], por exemplo, em 2020 teve alta acumulada de 4,19%, um acréscimo singelo se compararmos com o acumulado de 2019, de somente 3,77%. Até maio/2021, o acumulado de 12 (doze) meses do IPCA-IBGE estava em apenas 7,27%. Do INPC—IBGE em abril/2021 a taxa acumulada dos últimos 12 (doze) meses era de 7,59% e do IPC-DI foi de 6,53% na mesma data.

Assim sendo, verifica-se que, em decorrência, da crise global, que gerou, em meio a outros fatores, variações na cotação do câmbio (desvalorização do real em relação ao dólar) e aumento do valor das commodities no mercado internacional[2], o IGP-M sofreu aumento desproporcional em 2020 e 2021, após o início da pandemia, alcançando um recorde[3] de alta acumulada de 37,04% (trinta e sete vírgula quatro por cento) em 12 meses (aferido em maio/2021).

Cumpre salientar que, por exemplo, caso uma parcela de um contrato de locação fosse inadimplida em dezembro/2020, no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), se fosse atualizada pelo IGP-M, em apenas 05 (cinco) MESES teria acumulado cerca de 10,95% do valor do suposto débito quanto à atualização monetária, o que prejudicaria ainda mais o locatário que não teria conseguido arcar com o adimplemento.

Por sua vez, caso o valor fosse atualizado por outro índice, como o IPCA-IBGE, o acréscimo em 05 (cinco) meses seria de aproximadamente apenas 3,34%. O mesmo ocorre caso atualizássemos pelo índice INPC-IBGE, que geraria um aumento de quase 3,40% e pelo IPC-DI, que corresponderia a acréscimo de por volta de 2,82%. Ou seja, a atualização monetária realizada pelo IGP-M não se demonstra plausível nesses casos, no contexto de pandemia global, bem como demonstra ser manifestamente excessiva, pelo que sua utilização em casos específicos pode ser questionada.

Isso porque, ao assinar o contrato de locação, o locatário em regra espera variações habituais do índice IGP-M, todavia o aumento progressivo acima delineado demonstra-se desarrazoado, a depender do caso concreto, por ter aumentado de 7,31% (2019) para 37,04% (2021), em apenas 02 (dois) anos.

Portanto, considerando-se que cada caso pode ser interpretado de maneira distinta pela Justiça, comportando a alteração do índice de correção monetária de acordo com: (i) o tipo de locação; (ii) se residencial ou comercial; (iii) comprovação de queda do faturamento; (iv) se a locatária for uma empresa; (v) posições econômicas atuais do locador e do locatário; entre outros, o emprego do índice IGP-M em seu patamar atual de mais de 37% na correção monetária ou reajuste anual de contratos locatícios pode ser revisto ou substituído com fulcro no fundamento de que se trata de consequência de causa de força maior (pandemia) e, portanto, inaplicável.

FUNÇÃO DA CORREÇÃO MONETÁRIA

Cumpre destacar que a correção monetária foi criada para manter o preço dos contratos em valores o mais real possível, evitando-se, assim, o enriquecimento descabido de uma das partes em razão de desvalorização monetária, entendimento este consubstanciado com a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. PERDA DE OBJETO. 1. Ação monitória. (…) 6. A correção monetária tem por objetivo exatamente a recomposição no tempo do valor da moeda em que se expressa determinada obrigação pecuniária. Logo, na presente hipótese, deve-se reconhecer que o termo inicial de sua incidência remonta à data em que se deu o ajuizamento da ação monitória, já que o valor, à época em que cobrado indevidamente – e que deverá ser restituído ao condomínio -, é que deve submeter-se à correção monetária. 13. Recurso especial de CONDOMINIO MORADA DOS PASSAROS conhecido e parcialmente provido.
(REsp 1628544/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/06/2019, DJe 13/06/2019)
[Grifos acrescidos].

Com efeito, a correção monetária tem como função traduzir a variação do poder aquisitivo da moeda nacional[4], e não conceder enriquecimento ilícito à parte credora, como seriam alguns casos, se aplicado o índice IGP-M, porque, em algumas situações específicas, a aplicação do índice se demonstra manifestamente excessiva.

Nesse sentido, nos contratos em que vigora o referido índice, a depender das circunstâncias do caso concreto, conforme acima elucidado, o IGP-M pode ser reduzido ou até mesmo substituído por índices similares, como o IPCA-IGBE (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo – IPCE) por possuir função similar de medir a inflação, para o fim de não configurar onerosidade excessiva [5].

FUNDAMENTAÇÃO LEGAL PARA REDUÇÃO OU SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M

Assim sendo, consoante arts. 478 e ss. do Código Civil, é possível pleitear, caso infrutíferas tratativas extrajudiciais, a redução da aplicação do índice IGP-M ou a substituição por outro índice razoável, com o fundamento de se tratar de onerosidade excessiva superveniente que contraria os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva previstos nos arts. 421 e 422 do Código Civil, por gerar nítido desequilíbrio econômico do negócio jurídico.

Com efeito, aplicando-se a Teoria da Imprevisão, e tendo em vista que uma das partes não teria condições de seguir no contrato diante da grave desvantagem a que está sujeita, é possível requerer o equilíbrio contratual, diante dos motivos imprevisíveis de causa de força maior (pandemia) que gerou o aumento exponencial no índice, pleiteando-se, ainda, que o Juiz determine o valor real e justo a ser aplicado como correção monetária, conforme preceitua art. 317, do Código Civil.

Cabe destacar, ainda, que, segundo entendimento do STJ, não se exige prova de qualquer vantagem à parte adversa, sendo suficiente a prova da onerosidade excessiva ao requerente, conforme enunciado CJF-STJ:

Enunciado 365 CJF-STJ: A extrema vantagem do art. 478 deve ser interpretada como elemento acidental da alteração das circunstâncias, que comporta a incidência da resolução ou revisão do negócio por onerosidade excessiva, independentemente de sua demonstração plena.
[Grifos acrescidos].

Ainda, é jurisprudência dos Tribunais Regionais sobre a possibilidade de alteração do índice de atualização monetária, em razão da pandemia do Novo Coronavírus:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL EM RAZÃO DA PANDEMIA DO COVID 19. ALTERAÇÃO DO ÍNDICE DE REAJUSTE DO ALUGUEL PREVISTO NO CONTRATO. I. Pandemia pelo Coronavírus que tem inequívoca repercussão nas atividades comerciais, ante as medidas de contenção da pandemia da COVID-19 adotadas pelas autoridades públicas (Decretos Municipais nº 450/2020 e 470/2020 e o Decreto Estadual nº 46.973/2020). II- Medidas governamentais aptas a legitimar a interferência do Poder Judiciário nas relações privadas quando faltar às partes o necessário para, mitigando os próprios custos, alcançarem solução de consenso. III- alteração do índice de reajuste do aluguel previsto contratualmente, que se mostra pertinente, nos moldes postulados, diante da redução do faturamento, equilibrando as partes contratantes. Situação que atrai a incidência do art. 317 do CC. IV. Recurso conhecido e provido.
(TJ-RJ – AI: 00114908220218190000, Relator: Des(a). RICARDO COUTO DE CASTRO, Data de Julgamento: 11/05/2021, SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/05/2021)


AGRAVO DE INSTRUMENTO – ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA – REDUÇÃO TEMPORÁRIA DO LOCATIVO NO PERÍODO DE PANDEMIA – APLICAÇÃO DO IPCA – (…) A tutela pretendida tem por escopo a redução temporária dos valores devidos a título de aluguel em decorrência de fato imprevisível ocorrido não só nacionalmente, mas também internacional, qual seja, Pandemia COVID-19, situação essa que fez grande parte dos comerciantes e prestadores de serviços não essenciais, ficassem ser exercer suas atividades empresárias de forma regular, por conta do isolamento e distanciamento social – Plausível em análise singela sobre o tema, compatível com a fase em que o feito se encontra, considerar o reequilíbrio das bases do contrato, mormente quando considerada a real possibilidade de ocorrência desequilíbrio das obrigações (possibilidade de utilização do imóvel locado x valor do aluguel), de modo a tornar a obrigação excessivamente onerosa para uma das partes, em face da desestabilidade econômica principalmente vivida em âmbito nacional, decorrente dos efeitos da Pandemia não prevista na Lei do Inquilinato, tampouco contratualmente, por fugir inclusive aos riscos inerentes de forma direta ao exercício da atividade empresária, bem como do mero subjetivismo da parte (possibilidade ou não de adimplemento da obrigação locatícia), já que há 100 anos não vivíamos situação desta espécie em território nacional – Sendo certo que os efeitos da Pandemia (COVID-19) impactam a sociedade de maneira geral, de rigor a antecipação parcial dos efeitos da tutela, para o fim de possibilitar o depósito judicial do valor referente a 50% do locativo, nos autos de origem, aplicando por ora, ainda, o reajuste pelo IPCA, enquanto perdurar enquanto perdurar o período excepcional (…) RECURSO PROVIDO EM PARTE.
(TJ-SP – AI: 22972051620208260000 SP 2297205-16.2020.8.26.0000, Relator: Maria Lúcia Pizzotti, Data de Julgamento: 05/04/2021, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/04/2021)
[Grifos acrescidos].

Portanto, caso o contrato firmado se mostre excessivamente oneroso, conforme exposto e a depender das circunstâncias fáticas, avaliadas pelo Juízo competente, plausível a aplicação do art. 393, do Código Civil, no qual prediz que “o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado”.


AUTORES

Antonio Neiva de Macedo Neto. Advogado (OAB/PR sob nº. 55.082) e sócio do Barioni & Macedo Sociedade de Advogados. Pós-graduado em Direito Processual Civil Contemporâneo pela Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUC/PR).

Clarice de Camargo Ibañez. Bacharela em Direito. Mestra em Ciência Política pela Universidade Federal do Paraná (UFPR).

Gabriela Gusmão Canedo da Silva. Advogada (OAB/PR nº. 75.294). Pós-graduada lato sensu em Direito Contemporâneo Luiz Carlos Centro de Estudos Jurídicos.

Gisele Schereder. Advogada (OAB/PR nº. 100.186). Pós-graduada em Direito Constitucional pela ABDConst. Pós-graduanda em Direito Processual Civil pela Escola Superior da Advocia (ESA).


[1] http://www.idealsoftwares.com.br/indices/ipca_ibge.html

[2] DUMAS, Roberto. Se o IGP-M reflete alta de commodity e câmbio, como pode ser usado para reajustar aluguel e conta de luz? 30 mai 2021. Folha de São Paulo. Disponível em: <https://www1.folha.uol.com.br/mercado/2021/05/se-o-igp-m-reflete-alta-de-commodity-e-cambio-como-pode-ser-usado-para-reajustar-aluguel-e-conta-de-luz.shtml>

[3] KAORU, Thâmara. Inflação do aluguel sobe 37,04% em 12 meses e bate recorde dos últimos 26 anos. 29 mai 2021. CNN Brasil. Disponível em: <https://www.cnnbrasil.com.br/business/2021/05/28/inflacao-do-aluguel-igp-m-sobe-4-1-em-maio-em-12-meses-alta-e-de-37-04>

[4] Art. 3º da Lei 4.357/1964. Art 3º A correção monetária, de valor original dos bens do ativo imobilizado das pessoas jurídicas, prevista no art. 57 da Lei nº 3.470, de 28 de novembro de 1958, será obrigatória a partir da data desta Lei, segundo os coeficientes fixados anualmente pelo Conselho Nacional de Economia de modo que traduzam a variação do poder aquisitivo da moeda nacional, entre o mês de dezembro do último ano e a média anual de cada um dos anos anteriores.

[5] O IPCA/IBGE é o índice utilizado para atualização monetária de precatórios desde 2015, conforme indicado pela Resolução do CNJ nº 303 de 18/12/2019.

Art. 21. Os valores requisitados serão atualizados monetariamente até a data do efetivo pagamento, devendo ser utilizados os seguintes indexadores para atualização do valor requisitado em precatório não tributário: (…)
XII – IPCA-E/ IBGE – de 26.03.2015 em diante.

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