Como funciona um contrato de compra e venda de bem imóvel

A aquisição do imóvel próprio é um dos maiores sonhos do brasileiro. Ocorre que muitas pessoas desconhecem os trâmites que envolvem a compra e venda de um bem imóvel, ignorando questões importantes sobre este tipo de negociação.

Desta forma, muitas vezes, o que era sonho acaba se tornando um pesadelo, pela inobservância de alguns cuidados necessários para a aquisição de um imóvel.

Considerando que muitas pessoas desconhecem as peculiaridades deste tipo de negociação, preparamos um conteúdo especial sobre como funciona um contrato de compra e venda de bem imóvel, conforme será visto a seguir.

  1. O que é um contrato de compra e venda de bem imóvel

Previsto a partir do art. 481 do Código Civil e seguintes, o contrato de compra e venda de bem imóvel tem a finalidade de estabelecer o negócio jurídico entre o adquirente e o alienante, por meio do qual um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Além das obrigações contratuais entre as partes, o contrato também deverá prever o objeto imóvel da compra e venda, com todas as suas especificações, razão pela qual o referido documento de mostra extremamente importante para a segurança jurídica entre as partes.

  1. Porque o contrato de compra e venda de bem imóvel é necessário

Diferentemente dos bens móveis, em que a propriedade se transfere com a tradição, conforme art. 1.226 do Código Civil, para a aquisição de propriedade dos bens imóveis é necessário o registro do título translativo no Registro de Imóveis, conforme disposição do art. 1.245 do mesmo diploma legal.

Desta forma, considerando a necessidade de um título para que este seja registrado, o contrato de compra e venda se mostra imprescindível para a formalização do negócio jurídico entre as partes.

Isto porque, conforme o próprio nome sugere, uma parte tem a intenção de vender o imóvel, enquanto a outra de comprar, a fim de tornar-se a proprietária do bem, contudo, conforme disposições acima, apenas o registro do título é que transfere a propriedade de uma pessoa para outra.

Considerando a importância do referido contrato, alguns cuidados devem ser observados na hora da elaboração do documento, conforme será visto nos tópicos a seguir.

  1. É recomendado utilizar um modelo pronto?

Por mais que a era digital tenha facilitado o acesso a todo tipo de informação, a elaboração de um contrato de compra e venda de bem imóvel não pode resumir-se a uma simples pesquisa na internet, sendo o advogado o profissional  indicado para a referida tarefa.

Desta forma, na hora de elaborar um contrato de compra e venda de bem imóvel, fuja dos modelos disponibilizados na internet. Isto porque, eles são extremamente rasos e genéricos, inclusive, na grande maioria dos casos, não são adequados para o seu caso em específico.

Não vale a pena economizar nessa situação, pois um contrato bem elaborado é o que vai lhe dar segurança para realizar o negócio, além de prevenir futuras demandas judiciais. Por isso, não deixe de consultar um advogado especialista no assunto.

  1. Cláusulas obrigatórias em um contrato de compra e venda de bem imóvel

Para que ambas as partes estejam seguras, o contrato de compra e venda precisa prever algumas cláusulas obrigatórias para trazer mais segurança ao negócio jurídico em questão.

Neste sentido, não pode faltar no contrato a qualificação completa das partes envolvidas, a descrição correta e completa do imóvel, as obrigações que cada um assume, o preço e as condições de pagamento, a data da entrega das chaves, a fim de transferir a posse do bem pela tradição, hipóteses de resolução por inadimplemento, multas, reforço, exclusão ou diminuição da responsabilidade do vendedor pela evicção, dentre outras.

Finalmente, considerando o interesse mútuo das partes, é importante prever o máximo de situações no contrato, a fim de evitar possíveis litígios judiciais no futuro, por isso, é importante que as cláusulas sejam redigidas de forma clara e objetiva.

  1. Documentos necessários

Embora muitas vezes negligenciada, a documentação exigida é uma parte importante e fundamental para trazer mais segurança ao contrato de compra e venda de bem imóvel. 

Neste sentido, vejamos a lista dos documentos necessários para o adquirente pessoa física:

  • RG ou RNE (Registro Nacional de Estrangeiros);
  • CPF (Cadastro de Pessoa Física);
  • Comprovante de residência;
  • Extrato atualizado do FGTS (em caso de utilização do saldo);
  • Declaração de Imposto de Renda, juntamente com o protocolo da entrega na Receita ou Notificação do IR;
  • Cópias das aplicações financeiras (se houver);
  • Comprovante de estado civil.

Já para o adquirente pessoa jurídica a lista é a seguinte:

  • Contrato Social;
  • CPF dos representantes legais;
  • RG dos representantes legais;
  • Última alteração contratual;
  • Cartão do CNPJ;
  • Balanço atualizado;
  • 03 últimos extratos bancários (PJ).

Finalmente, a documentação mais importante é a do próprio imóvel, conforme lista a seguir:

  • Matrícula do imóvel atualizada;
  • Escritura do imóvel atualizada;
  • Certidão de “Habite-se”;
  • Certidão Negativa de Ônus Reais;
  • Certidão Negativa dos Cartórios de Protestos;
  • Certidão Negativa de Débitos Condominiais;
  • Certidão Negativa dos Distribuidores Executivos Fiscais do Estado e Município;
  • Certidão Negativa de débitos de IPTU;
  • Planta do imóvel aprovada pela prefeitura.

Desta forma, apesar da extensa documentação, é importante que todos os documentos sejam apresentados, a fim de se evitar eventuais irregularidades.

  1. Memorial descritivo

Outro documento muito importante para o contrato de compra e venda de imóvel é o memorial descritivo, sendo um documento público e obrigatório e fará parte do contrato de compra e venda do imóvel.

Neste sentido, de acordo com a Lei 4.591/64, Art. 48, parágrafo primeiro: “o projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante e complementar do contrato”.

O memorial descritivo é um documento público, registrado em cartório, que contém todas as informações referentes à construção, para que os interessados no imóvel possam consultá-lo antes de formalizar o contrato de compra e venda.

O referido documento se mostra ainda mais indispensável para a aquisição de imóvel na planta. Neste sentido, o memorial descritivo é uma garantia a mais de que o adquirente realmente irá comprar um imóvel existente, evitando, desta forma, golpes praticados por construtoras.

  1. Cotas condominiais

Na hora de adquirir um imóvel situado em um condomínio, é importante verificar se existem pendências de cotas condominiais. Isto porque, a cota condominial é classificada como uma obrigação propter rem, ou seja, que acompanha a coisa.

Neste sentido, dispõe o art. 1.345 do Código Civil o seguinte: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.

Ou seja, o adquirente deve estar ciente de que, eventuais débitos de cotas condominiais serão de sua responsabilidade ao adquirir o imóvel, mesmo que não tenha dado causa à referida dívida.

Por essa razão, é importante verificar a situação do  imóvel antes de adquiri-lo e, se for o caso, negociar com o vendedor o valor em aberto das cotas condominiais, para ser abatido sobre o valor de compra do imóvel.

  1. Cláusula de desistência

O contrato de compra e venda de bem imóvel poderá prever a possibilidade de desistência do negócio jurídico.

Neste sentido, caso haja a previsão de cláusula de arrependimento, o Código Civil dispõe o seguinte:

Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

Ou seja, em caso de desfazimento de negócio, caso o adquirente tenha dado algum valor como sinal de negócio, o alienante terá de devolver a referida quantia, não podendo as partes pleitearem indenização suplementar.

  1. Porque registrar o contrato em cartório

Conforme já abordado nos tópicos acima, a propriedade do bem imóvel somente se transfere pelo registro em cartório de Registro de Imóveis, razão pela qual esta etapa é indispensável para a formalização do contrato de compra e venda.

Desta forma, as partes deverão se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis competente, e deverão apresentar o contrato de compra e venda realizado. Para lavrar a escritura, o cartório vai solicitar também os documentos pessoais do comprador, além das certidões do vendedor.

Com a documentação devidamente apresentada, o tabelionato vai preparar a escritura, para posterior validação pelo comprador e vendedor. Para concluir o procedimento, devem ser pagos o imposto de transmissão de imóveis (ITBI), e os custos cartoriais.

  1. Preciso reconhecer firma?

O reconhecimento de firma é o ato pelo qual o tabelião, que tem fé pública, atesta e comprova que a assinatura contida em um documento é vinculada à determinada pessoa. 

Portanto, o reconhecimento de firma confere segurança jurídica quanto a autoria da assinatura contida no documento, trazendo a certeza da autenticidade e vontade da parte.

Neste sentido, o art. 221, II da Lei de Registros Públicos dispõe que: “Somente são admitidos registro: II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação”.

Desta forma, apesar de não ser obrigatório, é recomendável que seja feito o reconhecimento de firma, a fim de trazer mais segurança para o negócio jurídico celebrado.

  1. Existe garantia no contrato de compra e venda de bem imóvel?

No mundo jurídico, uma garantia é dada em uma relação contratual como promessa de que o valor objeto do contrato será pago, sob pena de perdimento da garantia para o credor.

Neste sentido, no âmbito dos bens imóveis, fala-se em garantia no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, em que haverá a incidência das regras consumeristas, diferentemente do contrato de compra e venda de imóvel tratado ao longo deste conteúdo.

No contrato de alienação fiduciária, o devedor (fiduciante) transmite ao credor (fiduciário) a propriedade imobiliária resolúvel como forma de garantir a dívida assumida, isto é, o credor recebe a propriedade sobre o bem imóvel objeto, mas não de forma plena. 

Desta forma, na prática, o bem dado em garantia passa a ter dois proprietários, um com direito à propriedade chamada fiduciária (o credor), e outro com a propriedade fiduciante (o devedor). 

Assim, nenhum deles tem a propriedade plena sobre o bem, a qual somente será transmitida ao devedor fiduciante com a quitação integral da dívida.

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