O avanço tecnológico impõe uma constante modernização aos setores mais tradicionais da economia, e o mercado imobiliário não é exceção. Atento a essa transformação digital, o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) publicou a Resolução nº 1.551, de 14 de agosto de 2025, que regulamenta o uso da Token Imobiliário Digital (TID) e das Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais (PITDs), um marco regulatório que visa a normatizar a tokenização de imóveis no Brasil.
Esta medida busca impulsionar a modernização do setor, alinhando-o às tendências tecnológicas globais e representa um marco inédito no Brasil ao permitir que corretores e empresas imobiliárias utilizem tecnologias de blockchain[1] e registro distribuído (DLT)[2] para intermediar negócios de forma segura e rastreável.
O que são o Token Imobiliário Digital (TID) e as Plataformas (PITDs)
O Token Imobiliário Digital (TID) consiste na representação digital fracionada de direitos relativos a um bem imóvel, registrada em uma rede de blockchain. Cada token equivale a uma parcela ideal do ativo, permitindo que diversos investidores participem de forma compartilhada de empreendimentos imobiliários. Essa estrutura confere liquidez a ativos tradicionalmente ilíquidos e viabiliza novas modalidades de captação e financiamento.
As Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais (PITDs), por sua vez, são os ambientes virtuais regulamentados pelo COFECI onde ocorrem as transações e emissões dos TIDs. Essas plataformas devem atender a requisitos técnicos e de compliance, garantindo a integridade dos registros, a transparência das operações e a identificação das partes envolvidas — especialmente corretores e intermediadores devidamente inscritos no sistema COFECI-CRECI.
A Resolução COFECI nº1.551/2025 e seus principais fundamentos
A Resolução reconhece expressamente a blockchain como tecnologia apta para dar suporte à intermediação de transações imobiliárias, estabelecendo diretrizes de segurança, rastreabilidade e transparência. Em seu escopo, o COFECI busca fomentar a inovação e proporcionar segurança jurídica ao uso de tokens em operações de intermediação, sem, contudo, substituir o registro público imobiliário.
Com efeito, a medida do COFECI legitima a participação dos corretores de imóveis neste ecossistema digital, reconhecendo a importância de sua expertise na avaliação e negociação de ativos, em conformidade com a Lei nº 6.530/1978, que rege a profissão de corretor de imóveis.
A regulamentação contribui para a formalização do mercado de tokens imobiliários, com a intenção de afastar incertezas e atrair novos investimentos. Assim, a resolução não apenas inova, mas também fortalece a posição do corretor como um agente essencial na vanguarda da transformação digital.
A atuação das PITDs depende de credenciamento junto ao Sistema COFECI-CRECI, mediante comprovação de capacidade técnica, financeira e de governança, incluindo requisitos de segurança da informação, prevenção à lavagem de dinheiro e aderência à Lei nº 13.709/2018 (LGPD). Para fomentar o desenvolvimento inicial, a Resolução institui um regime de sandbox regulatório de 12 meses, permitindo a operação provisória de plataformas pré-existentes enquanto se adaptam integralmente às novas exigências.
A gama de direitos passíveis de tokenização é ampla, abrangendo desde a propriedade plena e direitos reais sobre coisa alheia (como usufruto e superfície) até direitos obrigacionais derivados de contratos, como a promessa de compra e venda e participações em empreendimentos imobiliários.
No que tange à formalização e segurança das transações, a norma estabelece a obrigatoriedade de registro de todos os atos no Sistema de Governança e Registro (SGR), que confere publicidade, rastreabilidade e transparência às operações realizadas em ambiente digital.
Por fim, a Resolução impõe regras de supervisão, fiscalização e regime sancionador, com competência compartilhada entre COFECI e CRECIs. Infrações como operar sem credenciamento, descumprir deveres de transparência, violar normas ou manipular o mercado sujeitam os infratores a sanções que vão de advertências à cassação definitiva da habilitação.
Controvérsias e o Debate sobre a Competência Regulatória
Entretanto, a normativa já enfrenta críticas que ressaltam a obrigatoriedade legal de registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente para fins de constituição e transmissão de direitos reais, requisito indispensável para a produção de efeitos erga omnes.
O Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) solicitou ao Conselho Nacional de Justiça (CNJ) uma regulamentação específica para tokens imobiliários.
Argumenta-se, ainda, que a Resolução teria extrapolado a competência normativa do COFECI[3]. O ONR afirma que o Conselho (i) invadiu a competência dos Registros Públicos (art. 236 da CF/88) ao instituir um subsistema paralelo ao registro formal e (ii) avançou sobre a competência privativa da União para legislar sobre transações entre particulares, exorbitando sua função de disciplinar o exercício da profissão.
À luz desses obstáculos, o caminho natural é que a tokenização de direitos reais deverá evoluir do próprio sistema registral, unindo a transferência dos tokens à transmissão da propriedade em uma unidade indissociável. Assim, se atribuiria ao ativo digital a segurança jurídica tradicionalmente confiada ao sistema notarial e de registros.
A Resolução COFECI nº1.551 entrará em vigor dia 13/10/2025, ou seja, 60 dias após sua publicação que ocorreu em 14/08/2025 e a adesão à nova norma dependerá de como o mercado se adaptará às suas exigências e, crucialmente, de como será construída, na prática, a interação entre o ambiente os ambientes de plataformas e o indispensável sistema registral brasileiro, garantidor da propriedade imobiliária.
Conclusão
A Resolução-COFECI nº 1.551/2025 representa um primeiro esforço regulatório para compatibilizar a intermediação digital com o sistema jurídico vigente. Ao buscar regulamentar a atuação dos corretores de imóveis nas transações com tokens, o Conselho sinaliza uma proatividade diante da inovação tecnológica, visando a oferecer maior segurança e novas oportunidades de negócio para a categoria.
Contudo, a iniciativa expõe um profundo desafio jurídico: a harmonização entre a agilidade do ambiente digital e a rigidez solene do sistema de registros públicos, pilar fundamental do direito de propriedade no Brasil. As críticas sobre a extrapolação de competência e a potencial criação de um sistema registral paralelo não pode ser ignoradas e, certamente, serão objeto de intensos debates doutrinários e judiciais.
O desafio, portanto, é transformar a inovação em segurança jurídica concreta, equilibrando o potencial disruptivo da tecnologia com a tradição e a confiança do registro público de imóveis.
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Autor: GEOVANNI OLIVEIRA DE SOUZA. Advogado (OAB/PR nº. 59.955). Pós-graduado em Direito Empresarial pelo Centro Universitário UniFaveni; Pós-graduado em Direito Ambiental pela Universidade Federal do Paraná e Graduado em Direito pelo Centro Universitário Autônomo do Brasil – UniBrasil. Membro do Tribunal de Ética e Disciplina da Ordem dos Advogados do Brasil – Seção do Paraná (OAB/PR).
Referências
[1] “Blockchain é um livro-razão compartilhado e imutável que facilita o processo de registro de transações e rastreamento de ativos em uma rede de negócios.”
Fonte: https://www.ibm.com/br-pt/think/topics/blockchain”
[2] “DLT, ou Tecnologia de Registro Distribuído, é um sistema de armazenamento de dados distribuído por uma rede de computadores.” Fonte: https://www.descompliqi.com.br/dlt-distributed-ledger-technology/”
[3] “O Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) solicitou ao Conselho Nacional de Justiça (CNJ) uma regulamentação específica para tokens imobiliários. Fonte: https://portas.com.br/noticias/onr-e-cofeci-disputam-regulamentacao-de-tokens-imobiliarios/”
