Aplicabilidade dos Contratos Built to Suit além das Relações Locatícias

Em resumo, contratos Built To Suit (BTS) são utilizados em relações locatícias, por meio de ‘contrato de locação sob medida‘ ou ‘construído para servir’, nos quais, em suma, o locador (proprietário) constrói ou faz reformas para melhor atender os interesses do locatário (inquilino) e, em contrapartida, recebe um valor mensal para tanto. Essa espécie de contrato é complexa, todavia não está restrita à utilização na Lei de Locações, tendo em vista que geralmente é utilizada por empresas em relações comerciais, conforme exposto a seguir.

Qual a origem dos contratos Built To Suit?

A expressão se originou nos Estados Unidos e no Brasil surgiu com o fortalecimento dos fundos imobiliários e a intensificação da securitização de recebíveis (créditos) imobiliários, ambos impulsionados pela criação do patrimônio de afetação.

Em tradução livre, significa “construído para servir”. Alguns traduzem, contudo, como “construir para servir” ou “construção para servir”. Ou seja, as partes contratam a construção do imóvel conforme as especificações do futuro ocupante (locatário), para o uso do bem mediante pagamento de prestações mensais, relativas ao uso do imóvel e às reformas/construção.

Hipótese de cabimento

O contrato built to suit, embora seja composto por características elementares, pode ser concebido a partir de diferentes bases jurídico-econômicas.

Pode ser boa opção para empresas que pretendem expandir territorialmente sua atuação ou renovar suas instalações sem imobilizar expressivo capital para a aquisição de imóveis adequados à sua atividade.

Assim sendo, tem cabimento em contratos imobiliários empresariais, comerciais e industriais, voltados ao desenvolvimento de unidades produtivas fabris, galpões, centros de distribuição e hotelaria.

Todavia, nada impede de ser utilizado por pessoas físicas ou até mesmo pelo Poder Público.

Conceito

O built to suit trata de um negócio jurídico por meio do qual uma empresa contrata a outra, usualmente do ramo imobiliário ou de construção, para identificar um terreno e nele construir uma unidade comercial ou industrial que atenda às exigências específicas da empresa contratante, tanto no que diz respeito à localização, como no que tange às características físicas da unidade a ser construída.

Uma vez construída, tal unidade será disponibilizada, por meio de locação, à empresa contratante, por determinado tempo ajustado entre as partes.

É um contrato intuitu personae, cujo bem a ser dado em uso é desenvolvido de modo a atender às específicas necessidades de seu usuário.

Qual a previsão legal dos contratos built To Suit?

Mais recentemente, o modelo de negócio se popularizou no Brasil, ganhando previsão legal específica pelo art. 54-A, constante na Lei de Locação (Lei nº 8.245/91) e introduzido pela Lei nº 12.744/2012, que dispõe:

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

§ 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

Até 2012, portanto, não estava previsto na legislação, esta que trouxe a nomenclatura “contratos de construção ajustada”.

Todavia, em que pese estar previsto na referida Lei de Locações, este tipo de contrato não é aplicável apenas nas relações entre locador e locatário, conforme exposto adiante.

Quais as vantagens dos contratos built to suit?

De um lado, o locador tem a segurança de recuperar o capital investido, além de perceber os rendimentos da locação; de outro, o locatário recebe o imóvel completamente adequado às suas necessidades, com longa vigência contratual garantida.

Quais características principais dos contratos built to suit?

Algumas características dessa modalidade de contratação pode ser: i) contratações de prazo longo; ii) geralmente destinadas à comércios ou indústrias que necessitam de instalações específicas (por isso a contratação para reforma/construção); iii) pactuação de multa em caso de rescisão; e iv) valor do aluguel que considera o investimento do locador e a contraprestação pelo uso do imóvel.

Aplica-se, nesse caso, o princípio da pacta sunt servanda, ou seja, respeita-se a autonomia e liberdade das partes em ajustar aquilo que entenderem ser mais justo e adequado.

Qual a diferença entre contrato built to suit e contrato de empreitada?

No contrato built to suit, constrói-se em imóvel próprio. O empreiteiro e o dono da obra confundem-se na mesma pessoa.

Ou seja, pouco importa que a obra seja executada por terceiro contratado, pois o faz sob responsabilidade do empreendedor, que a destinará ao uso do futuro usuário, motivo pelo qual não se enxerga também a subempreitada.

Neste ponto, sobressai o dever do contratado de seguir rigorosamente as instruções do contratante (futuro locatário), porquanto é elementar do contrato built to suit que a obra se adeque satisfatoriamente aos propósitos de quem a usará.

Qual a diferença entre contrato built to suit e contrato de arrendamento mercantil imobiliário?

Frequente é a comparação entre built to suit e contrato de arrendamento mercantil imobiliário (leasing), este último que é comumente utilizado para possibilitar a utilização do imóvel por longo prazo.

Todavia, pelo contrato de arrendamento mercantil imobiliário uma pessoa jurídica (arrendadora) adquire determinado bem imóvel para arrendá-lo à pessoa jurídica ou física (arrendatário), cujo final do prazo oportunizará ao arrendatário a aquisição do bem por meio do pagamento do “valor residual garantido” (art. 5º da Lei nº. 6.099/74).

Ou seja, a opção de compra do bem arrendado é elemento essencial do contrato, sem o qual não há como caracterizar esse tipo de contrato.

No arrendamento mercantil, inclusive, só pessoas jurídicas que tenham como objeto principal de sua atividade a prática desse tipo de operação que podem figurar na qualidade de arrendador (art. 1º da Res. Bacen nº. 2.309/96), ou seja, entidades que integrem o Sistema Financeiro Nacional (Lei nº. 4.595/64).

Não que no contrato built to suit não haja hipótese de compra do bem ao final, mas no leasing essa condição, dentre outras opções fornecidas para o arrendatário, é obrigatória.

Não bastasse, o contrato de arrendamento mercantil imobiliário também está excluído da Lei do Inquilinato (art. 37), de modo que se diferencia do built to suit também neste tocante.

Conclusão

Ante o exposto, verifica-se que o contrato built to suit pode ser utilizado nas relações locatícias, não estando regido por ampla legislação, mas com previsão apenas no art. 54-A da Lei 8.245/1991, o que possibilita sua ampla atuação e extensa autonomia da liberdade contratual.

Como o contrato built to suit geralmente envolve a construção de grandes obras, por certo exigirá a articulação de uma série de obrigações e contratações, assim como altos investimentos, o que origina a uma “operação imobiliária” integrada e composta de diversas relações contratuais ligadas à construção, ao financiamento e à alocação de riscos.

Com efeito, o desenvolvimento e crescimento da utilização do contrato built to suit representa o aumento da dinamicidade das relações contratuais empresariais, reflexo da evolução do mercado imobiliário nacional, utilizado com frequência na construção de unidades produtivas, centros de distribuição e armazenamento.

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