Uma incorporadora vende uma unidade, o comprador já recebeu as chaves, já mora no imóvel e já usufrui das áreas comuns há meses, mas o registro definitivo na matrícula ainda não saiu, seja por financiamento bancário em andamento, seja por pendências documentais típicas do pós-obra. Nesse intervalo, o condomínio ajuíza cobrança de taxas em atraso, e a pergunta que parecia resolvida há dez anos volta a incomodar quem vende imóveis: a cobrança deve recair sobre quem já exerce a posse e usufrui do imóvel, ou pode continuar alcançando quem ainda figura como proprietário no papel, mesmo depois de ter recebido a integralidade do preço e formalizado a entrega? Desde maio de 2025, essa controvérsia está de volta à pauta do Superior Tribunal de Justiça, que afetou ao rito dos recursos repetitivos a proposta de revisão de uma tese consolidada desde 2015, ainda pendente de julgamento.
O Que o STJ Havia Decidido em 2015, e Por Que a Divergência Nunca se Fechou de Fato
Em 2015, ao julgar o Tema Repetitivo 886 (REsp 1.345.331/RS), a Segunda Seção do STJ fixou que a legitimidade do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas ao período em que a posse já era exercida pelo promitente comprador poderia ser afastada, desde que presentes dois requisitos cumulativos: a efetiva imissão do comprador na posse do imóvel e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. A lógica adotada foi a de que a responsabilidade pelo débito condominial deveria acompanhar quem efetivamente se beneficia do imóvel e dos serviços do condomínio, e não apenas quem figura formalmente como proprietário no registro.
A uniformização, no entanto, não durou incontestada. Ainda em 2015, poucos meses depois, a Terceira Turma do STJ, ao julgar o Recurso Especial 1.442.840/PR, adotou entendimento distinto a partir da natureza propter rem das obrigações condominiais, reconhecendo a legitimidade concorrente entre comprador e vendedor com base na chamada teoria da dualidade do vínculo obrigacional, pela qual o débito recairia sobre quem exerce a posse, mas a responsabilidade perante o condomínio poderia continuar alcançando também quem detém a propriedade registral. A divergência entre as turmas do tribunal persistiu silenciosamente ao longo dos anos seguintes.
A Retomada do Debate e a Origem do Tema Repetitivo 1.349
Em abril de 2025, a Segunda Seção do STJ, ao julgar o Recurso Especial 1.910.280/PR, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, reconheceu a legitimidade concorrente entre promitente comprador e promitente vendedor mesmo diante da ciência inequívoca do condomínio sobre a transação. Embora apresentado como interpretação do Tema 886 compatível com a natureza propter rem da dívida, esse entendimento tensionou a literalidade da tese fixada em 2015. Diante dessa tensão, o tribunal afetou, no mês seguinte, os Recursos Especiais 2.015.740/SP e 2.100.395/SP, dando origem ao Tema Repetitivo 1.349, que propõe expressamente a revisão da tese anterior. O julgamento de mérito segue pendente, mas a simples afetação já sinaliza que a Corte reconhece a necessidade de rever, de forma vinculante, quem pode ser cobrado por débitos condominiais quando a posse e a propriedade registral pertencem a pessoas diferentes.
A superação de uma tese fixada em sede de recursos repetitivos não é incomum na experiência do STJ, mas costuma ser tratada com cautela redobrada, justamente por essas teses terem a função de orientar de maneira uniforme a conduta de milhares de agentes que pautaram contratos e rotinas administrativas a partir delas. A revisão anunciada no Tema 1.349, portanto, tende a gerar um período de instabilidade interpretativa até que a tese final seja fixada, período em que o mercado imobiliário precisa conviver com a possibilidade concreta de mudança de entendimento.
O Que Está em Jogo Para Incorporadoras, Loteadoras e Investidores
Caso o STJ confirme a legitimidade concorrente independentemente da ciência inequívoca do condomínio, incorporadoras, loteadoras e demais vendedores de imóveis poderão continuar sendo cobrados por débitos condominiais mesmo depois de transferir integralmente a posse, comunicar formalmente a venda ao condomínio e receber a totalidade do preço acordado. Esse cenário é especialmente sensível para empresas que vendem grande volume de unidades com processo de registro naturalmente mais lento, seja por causa de financiamento bancário do adquirente, seja por pendências de averbação típicas do período pós-obra, período em que a empresa vendedora, sob esse novo entendimento, permaneceria sujeita à cobrança perante o condomínio, ao menos com o próprio imóvel como garantia da dívida.
Esse efeito prático lembra uma solidariedade passiva entre comprador e vendedor, mas tecnicamente não se confunde com ela: o artigo 265 do Código Civil estabelece que a solidariedade não se presume, e o fundamento adotado pelo STJ é a natureza propter rem da obrigação, pela qual o titular registral responde com o próprio imóvel que gerou a dívida. A extensão dessa responsabilidade tende a ser um dos pontos sensíveis do julgamento. A situação de instituições financeiras que detêm a propriedade fiduciária de imóveis em garantia é distinta, pois tem disciplina legal própria: o artigo 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e o artigo 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil atribuem ao devedor fiduciante as despesas condominiais até a data em que o credor fiduciário vier a ser imitido na posse. Ainda assim, a ênfase na natureza propter rem da obrigação pode repercutir indiretamente nesse campo.
Esse risco se acentua em empreendimentos de grande porte, com centenas de unidades vendidas em curto espaço de tempo, nos quais é natural que uma parcela relevante dos compradores ainda esteja em processo de registro em determinado momento, seja por fila de análise em cartório, seja por etapas de liberação de financiamento junto ao agente financeiro. Nesses casos, a incorporadora pode se ver diante de um número expressivo de potenciais cobranças condominiais simultâneas, relativas a unidades que já vendeu, já entregou e sobre as quais já não exerce qualquer ingerência prática, o que reforça a importância de tratar esse tema como parte da gestão de risco do próprio empreendimento, e não apenas como uma questão jurídica pontual a ser resolvida caso a caso.
O Que Fazer Enquanto o Tema 1.349 Não é Julgado
Enquanto a tese definitiva não é fixada, a formalização cuidadosa de cada transferência de posse passa a ser ainda mais relevante. Isso envolve notificar por escrito o condomínio a respeito de toda venda ou cessão de unidade, preservar prova documental robusta da imissão do comprador na posse, como termo de entrega de chaves ou vistoria de recebimento, e manter arquivado o comprovante de que o condomínio tomou ciência inequívoca da transação, mesmo que a suficiência desse requisito esteja hoje sob revisão.
No plano contratual, é recomendável revisar as cláusulas de responsabilidade por despesas condominiais em contratos de promessa de compra e venda e de cessão de direitos, prevendo de forma expressa a assunção da responsabilidade pelo comprador a partir da imissão na posse, bem como eventual direito de regresso contra ele caso a empresa vendedora venha a ser cobrada judicialmente. Essas cláusulas, porém, produzem efeitos entre as partes e não vinculam o condomínio, que é terceiro em relação ao contrato; servem para assegurar o regresso, e não para afastar a cobrança. Acompanhar de perto a tramitação do Tema 1.349, e, quando possível, atuar para reduzir o intervalo entre a entrega das chaves e o registro definitivo da propriedade, também contribui para diminuir o período de exposição da empresa vendedora a esse tipo de contingência.
Para empresas com carteira relevante de unidades ainda pendentes de registro, pode ser útil organizar um controle interno específico para esse grupo de contratos, cruzando a data de imissão na posse, a data da comunicação formal ao condomínio e o andamento do processo de registro de cada unidade, de modo a identificar rapidamente quais contratos estão mais expostos a uma eventual cobrança e permitir uma resposta jurídica coordenada, em vez de tratar cada notificação de cobrança como um evento isolado e desconectado dos demais.
Um Debate que Também Interessa a Condomínios e Administradoras
A revisão da tese de 2015 não afeta apenas quem vende imóveis, interessa igualmente a condomínios e administradoras, que hoje precisam avaliar com cuidado contra quem direcionar a cobrança quando a posse e a propriedade registral estão em nomes diferentes. Se prevalecer a legitimidade concorrente de forma ampla, o condomínio ganha maior flexibilidade prática para cobrar tanto do promitente comprador quanto do promitente vendedor, o que pode ser visto, do ponto de vista da gestão condominial, como um ganho de segurança na recuperação de créditos em atraso. Essa mesma flexibilidade, no entanto, é o que preocupa incorporadoras e loteadoras, que temem responder indefinidamente por obrigações de imóveis que já venderam.
Esse equilíbrio de interesses contrapostos, entre a efetividade da cobrança condominial e a segurança jurídica de quem já se desfez do imóvel, é justamente o que o STJ precisará enfrentar ao julgar o mérito do Tema 1.349. Até lá, tanto vendedores quanto condomínios e administradoras têm motivo para acompanhar de perto o desenrolar do julgamento, já que a tese que vier a ser fixada deverá orientar, de forma vinculante, a rotina de cobrança de débitos condominiais em todo o país.
Administradoras condominiais, por sua vez, também têm interesse em revisar seus próprios procedimentos internos de comunicação e registro de transações imobiliárias informadas pelos condôminos, já que a robustez dessa documentação pode ser relevante tanto na hipótese de manutenção do entendimento de 2015 quanto na hipótese de sua superação, funcionando como elemento de prova em qualquer dos cenários possíveis para o desfecho do Tema 1.349.
Conclusão
A revisão anunciada pelo STJ no Tema Repetitivo 1.349 devolve ao mercado imobiliário uma incerteza que parecia superada desde 2015, justamente sobre um ponto que atravessa o dia a dia de qualquer empresa que venda imóveis em volume, a responsabilidade por débitos condominiais no intervalo entre a posse e o registro. Até que a tese definitiva seja fixada, a forma como cada venda é documentada, comunicada ao condomínio e estruturada contratualmente passa a ser a principal ferramenta à disposição de incorporadoras, loteadoras e investidores para reduzir a exposição a cobranças que, dependendo do resultado do julgamento, podem alcançar quem já deixou de ter qualquer relação com o imóvel no dia a dia.
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AUTOR(a): Carlos Eduardo Melo Bonilha. Advogado (OAB/PR nº 115.107). Bacharel em Direito pela Universidade Federal do Paraná. Pós-graduando em Direito Processual Civil Contemporâneo (ESA/OAB SP). Pós-graduando em Gestão e Business Law (Fundação Getulio Vargas). Membro das Comissões de Direito Processual Civil e de Direito Bancário da Ordem dos Advogados do Brasil, Seccional do Paraná.
Referências
BRASIL. Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 265 e 1.368-B.
BRASIL. Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 8º.
STJ. Tema Repetitivo 886 (REsp 1.345.331/RS), rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, julgado em 8 de abril de 2015.
STJ. Recurso Especial 1.442.840/PR, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, 2015.
STJ. Recurso Especial 1.910.280/PR, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, julgado em 3 de abril de 2025, DJEN de 24 de abril de 2025.
STJ. Tema Repetitivo 1.349 (Recursos Especiais 2.015.740/SP e 2.100.395/SP), rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, afetado em maio de 2025, pendente de julgamento.
