A Lei Complementar nº 214/2025, que instituiu o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), criou um regime específico para as operações com bens imóveis. Uma de suas peças centrais é o redutor de ajuste, valor vinculado a cada imóvel e abatido da base de cálculo dos dois tributos quando o bem é vendido. Para os imóveis que já pertencerem a contribuintes do IBS e da CBS em 31 de dezembro de 2026, essa é a data de constituição do redutor (art. 258, § 1º, I).
O tema interessa sobretudo a empresas do setor imobiliário, holdings patrimoniais e pessoas físicas que, pelo volume de suas operações, passem a ser contribuintes. Para esse público, a reta final de 2026 é o momento de reunir a documentação dos imóveis e avaliar qual critério de cálculo do redutor tende a ser mais vantajoso, ainda que parte do procedimento dependa de ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS.
O Setor Imobiliário no IBS e na CBS
Até a reforma, as operações com imóveis ficavam fora do ICMS e do ISS. A venda sujeitava-se ao ITBI, de competência municipal, e ao imposto de renda sobre eventual ganho de capital; as receitas de venda e de locação das empresas do ramo eram tributadas também pelo PIS e pela Cofins, contribuições que a CBS substituirá. A locação feita por pessoa física, em regra, era alcançada apenas pelo imposto de renda.
A LC 214/2025 submeteu ao regime específico do IBS e da CBS a alienação de imóveis, a cessão e os atos onerosos relativos a direitos reais, a locação, a cessão onerosa e o arrendamento, os serviços de administração e intermediação e os serviços de construção civil (art. 252). Para atenuar a carga, as alíquotas são reduzidas em 50% nas operações do regime em geral, inclusive na alienação, e em 70% na locação, na cessão onerosa e no arrendamento (art. 261).
A implantação é gradual: nos termos da Emenda Constitucional nº 132/2023, a CBS passa a ser cobrada em 2027, e o IBS terá implantação progressiva até 2033, quando os atuais tributos sobre o consumo deixam de existir.
Quem Será Contribuinte
As pessoas jurídicas sujeitas ao regime regular são contribuintes nas operações com imóveis. Para as pessoas físicas, a lei adota critérios de volume e habitualidade (art. 251, § 1º). Na locação, na cessão onerosa e no arrendamento, a pessoa física passa a ser contribuinte quando, no ano-calendário anterior, a receita dessas operações tiver superado R$ 240.000,00 e envolvido mais de três imóveis distintos, valor que é atualizado pelo IPCA (art. 251, § 5º). Na alienação, o critério é ter vendido, no ano anterior, mais de três imóveis distintos que estivessem em seu patrimônio havia menos de cinco anos (art. 251, § 1º, II, e § 3º), ou mais de um imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores à venda (art. 251, § 1º, III).
A lei também prevê o enquadramento no curso do próprio ano-calendário, quando esses limites são ultrapassados ou quando a receita de locação excede em 20% o limite anual, o que corresponde a R$ 288.000,00 em valores nominais (art. 251, § 2º). O regulamento da CBS esclareceu que, também nessa hipótese, exige-se que as operações envolvam mais de três imóveis distintos (Decreto nº 12.955/2026, art. 382, § 1º, III). Receita elevada obtida com um único imóvel não basta, portanto, para tornar a pessoa física contribuinte.
A locação de imóvel residencial por até 90 dias ininterruptos segue as regras aplicáveis aos serviços de hotelaria (art. 253), cuja redução de alíquota é de 40%, inferior à das locações em geral. Desde a LC nº 227/2026, essas operações são computadas nos limites de enquadramento da pessoa física.
Há ainda redutores sociais, corrigidos pelo IPCA. Na venda de imóvel residencial novo ou de lote residencial por contribuinte, podem ser deduzidos da base de cálculo R$ 100.000,00 por imóvel ou R$ 30.000,00 por lote, uma única vez por bem (art. 259). Na locação residencial, a dedução é de R$ 600,00 por mês, por imóvel (art. 260, com a redação da LC nº 227/2026). O ITBI foi mantido pela EC nº 132/2023 (CF, art. 156, II) e continuará incidindo sobre a transmissão, ao lado do IBS e da CBS quando o vendedor for contribuinte.
Como Funciona o Redutor de Ajuste
A partir de 1º de janeiro de 2027, cada imóvel de propriedade de contribuinte do regime regular terá um redutor de ajuste vinculado (art. 257). Ele serve exclusivamente para reduzir a base de cálculo nas alienações do bem, sem aplicação à locação, e é corrigido pelo IPCA até a data em que os tributos forem devidos. Sua finalidade é evitar que o IBS e a CBS alcancem o valor que o imóvel já tinha antes da entrada em vigor do novo sistema.
Se o imóvel for vendido a outro contribuinte do regime regular, o redutor é mantido, com o mesmo valor e o mesmo critério de correção; se o comprador não for contribuinte, o redutor se extingue (art. 257, § 4º). A lei traz ainda regras próprias para unificação e divisão de imóveis, loteamentos em parceria e permutas (arts. 252 e 257).
Qual Será o Valor Inicial do Redutor
Para os imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, o valor inicial do redutor corresponde ao valor de aquisição do imóvel, atualizado até aquela data, ou, por opção do contribuinte, ao valor de referência previsto no art. 256 (art. 258, I). O regulamento da CBS determina a atualização pelo IPC da Fipe até 1979 e pelo IPCA a partir de 1980 (Decreto nº 12.955/2026, art. 375, § 4º). Para imóveis em construção na mesma data, somam-se ao valor de aquisição os custos de produção e as despesas diretas incorridos até 31 de dezembro de 2026, comprovados por documentos fiscais idôneos (art. 258, II). Valores pagos a título de ITBI e de laudêmio, entre outros previstos em lei, também podem integrar o redutor.
O valor de referência não é definido pelo contribuinte. Ele será apurado pelas administrações tributárias com base em metodologia que considera os preços praticados no mercado, informações dos entes federativos e dos cartórios e características do imóvel, como localização, tipologia e área construída; será divulgado no Sinter, atualizado anualmente e poderá ser impugnado (art. 256). Caso esse valor não esteja disponível em 31 de dezembro de 2026, o contribuinte que não optar por ele poderá calcular o redutor com base em estimativa de valor de mercado realizada por procedimento específico, a ser definido em ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS (art. 258, § 2º; Decreto nº 12.955/2026, art. 375, § 2º).
Por outro lado, se o valor de aquisição se basear em declarações ou documentos incompatíveis com o valor de mercado ou que não mereçam fé, a autoridade fiscal poderá instaurar processo administrativo para apurar o valor efetivo, assegurados o contraditório e a ampla defesa (art. 258, § 3º).
Há, ainda, uma lacuna: a lei não disciplina expressamente o redutor da pessoa física que só venha a se enquadrar como contribuinte depois de 2026, nem prevê, para ela, uma nova data de avaliação a valor de mercado. Enquanto a regulamentação não esclarecer o ponto, convém que essa pessoa mantenha rigorosamente documentado o custo de aquisição de seus imóveis.
Por Que a Data Merece Atenção
A escolha do critério pode ter impacto relevante. Imóveis adquiridos há muitos anos, ou incorporados ao capital de holdings pelo valor constante da declaração de imposto de renda do sócio, prática usual para evitar a apuração de ganho de capital na integralização (Lei nº 9.249/1995, art. 23), tendem a ter valor de aquisição bem inferior ao de mercado.
Nesses casos, o valor de referência ou a estimativa de mercado prevista no § 2º do art. 258 pode resultar em redutor maior e, consequentemente, em base de cálculo menor na venda futura. Quando o valor de aquisição atualizado for elevado e bem documentado, por sua vez, pode ser preferível mantê-lo.
Como a forma e o momento da opção ainda dependem de regulamentação, não é possível afirmar desde já quais documentos serão exigidos ou aceitos. A prudência recomenda, porém, que o contribuinte não espere a virada do ano para organizar a prova do valor de seus imóveis.
O Que Fazer Até o Fim do Ano
O primeiro passo é um inventário completo da carteira: matrículas atualizadas, escrituras e contratos de aquisição, guias de ITBI, declarações de imposto de renda ou registros contábeis que demonstrem o custo de aquisição e, para obras em andamento, os documentos fiscais dos custos incorridos. Esse levantamento permite calcular o valor de aquisição atualizado e costuma revelar, por si só, pendências cadastrais e registrais que já justificariam a revisão.
O segundo passo é estimar o valor de mercado dos imóveis mais relevantes com data-base em 31 de dezembro de 2026. Uma avaliação elaborada por profissional legalmente habilitado, com metodologia declarada, preferencialmente segundo a NBR 14653 da ABNT, e com descrição das características do imóvel naquela data (área, estado de conservação, uso, benfeitorias e eventuais restrições) permite comparar os critérios disponíveis e poderá servir de base para a estimativa de mercado nos termos do procedimento a ser regulamentado ou para a impugnação do valor de referência. A lei, contudo, não atribui efeito automático a laudos particulares, e sua utilidade como prova dependerá das regras ainda pendentes. Estimativas informais ou consultas a portais de anúncios dificilmente terão força probatória.
Em carteiras extensas, convém conduzir o levantamento como um processo único, reunindo a documentação antes de contratar os avaliadores, o que reduz custo e prazo e diminui o risco de que algum imóvel fique de fora.
Locação: Créditos e Revisão de Contratos
Na locação, o efeito econômico varia conforme o perfil do inquilino. A pessoa jurídica do regime regular poderá, em regra, apropriar como crédito o IBS e a CBS incidentes sobre o aluguel, o que tende a neutralizar o custo. O inquilino pessoa física não tem esse direito e suporta integralmente o tributo que lhe for repassado. Por isso, carteiras que combinam contratos residenciais e comerciais devem ter a precificação analisada contrato a contrato.
Contratos de longo prazo celebrados antes da reforma frequentemente não tratam do novo tributo. A Lei do Inquilinato permite que as partes, de comum acordo, fixem novo valor para o aluguel ou insiram e modifiquem cláusula de reajuste (Lei nº 8.245/1991, art. 18), e a negociação tende a ser mais simples com inquilinos que se creditam. Registre-se que a LC 214/2025 previu regime opcional, com alíquota de 3,65% sobre a receita bruta, para contratos de locação por prazo determinado celebrados até 16 de janeiro de 2025, condicionado ao registro do contrato ou à sua disponibilização às administrações tributárias até 31 de dezembro de 2025 (art. 487). Esse prazo já se encerrou, e o enquadramento de cada contrato deve ser verificado individualmente.
Holdings Patrimoniais
Para holdings patrimoniais que exploram a locação de imóveis próprios, a reforma altera a equação tributária que, em muitos casos, justificou sua criação, e é recomendável refazer as projeções com base nas novas regras. As razões societárias e sucessórias, como organizar a administração do patrimônio familiar, evitar o condomínio entre herdeiros e disciplinar a governança, permanecem válidas, e a decisão de manter, reorganizar ou desfazer a estrutura deve considerar todos esses fatores.
Também exige cautela a ideia de distribuir a titularidade dos imóveis entre familiares para permanecer abaixo dos limites de enquadramento da pessoa física. Operações sem substância, em que posse, renda e responsabilidades não são efetivamente transferidas, podem ser questionadas pela fiscalização como simulação, com lançamento de ofício (CTN, art. 149, VII), além de gerar custos de transmissão e repercussões sucessórias. Qualquer reorganização patrimonial deve ter fundamento econômico real e respaldo jurídico.
Conclusão
O redutor de ajuste é um mecanismo favorável ao contribuinte, mas seu valor dependerá do critério adotado e da qualidade da documentação disponível. Para quem detém imóveis por meio de pessoa jurídica ou opera em volume suficiente para ser contribuinte, os próximos meses são o momento de inventariar a carteira, reunir a prova do custo de aquisição, estimar o valor de mercado em 31 de dezembro de 2026 e acompanhar a regulamentação que definirá o procedimento. Como diversos pontos ainda dependem de normas complementares, a análise deve ser feita caso a caso, com apoio jurídico e contábil.
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AUTOR(a): Giovana Ribeiro. Advogada (OAB/PR nº. 115.485). Pós-graduada em Processo Civil pelo Centro Universitário Internacional – UNINTER. Bacharel em Direito pela UNIOPET – Centro Universitário Opet.
Referências
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, art. 156, II.
BRASIL. Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023.
BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, arts. 251 a 261 e 487. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm.
BRASIL. Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026.
BRASIL. Decreto nº 12.955, de 2026 (Regulamento da CBS), arts. 366, 369, 375 e 382. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2026/decreto/d12955.htm.
BRASIL. Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 (Código Tributário Nacional), art. 149, VII.
BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), art. 18.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653: Avaliação de bens.
BRASIL. Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995, art. 23.
