A tão aguardada Reforma Tributária finalmente começa a sair do papel e promete alterar de forma profunda a estrutura fiscal brasileira. Com a promulgação da Lei Complementar nº 214/2025, o país inicia um processo de transição para um novo modelo de tributação que afetará diretamente diversos setores — e o mercado imobiliário está entre os mais impactados.
A partir de 2026, a locação de imóveis deixará de ser tributada exclusivamente pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), passando também a ser alcançada pelos novos tributos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Essa mudança representa uma das transformações mais significativas das últimas décadas, atingindo especialmente os proprietários que dependem da renda de aluguel como principal fonte de sustento.
Embora a transição completa esteja prevista até 2033, os efeitos começarão a ser sentidos já nos primeiros anos, exigindo dos contribuintes atenção redobrada, planejamento e apoio contábil especializado.
1. O Novo Modelo de Tributação: do ORPF ao IBS e CBS
Até 2025, o rendimento obtido com aluguéis por pessoas físicas é tributado exclusivamente pelo IRPF, conforme as alíquotas progressivas que variam de 7,5% a 27,5%, dependendo do valor recebido. Já as pessoas jurídicas que atuam no ramo imobiliário estão sujeitas a uma carga tributária mais ampla, envolvendo ISS, PIS e Cofins, entre outros tributos incidentes sobre a prestação de serviços.
A partir de 2026, esse cenário se transforma de forma expressiva. A Reforma Tributária determina que pessoas físicas com mais de três imóveis alugados e renda anual superior a R$ 240 mil também passem a recolher IBS e CBS sobre os valores obtidos com locações.
Na prática, isso significa que o fisco passará a tratar determinados locadores como verdadeiros prestadores de serviços, exigindo deles o mesmo nível de contribuição tributária aplicado às empresas.
Além disso, a norma estabelece que mesmo aqueles que excederem o limite de R$ 240 mil em até 20% dentro do ano-calendário serão automaticamente enquadrados nas novas regras, sem necessidade de notificação prévia. Ou seja, bastará o aumento de receita com aluguéis para que o contribuinte seja incluído no novo regime.
Essa mudança traz uma dupla consequência: aumento da carga tributária e maior complexidade no cumprimento das obrigações fiscais, especialmente para quem sempre tratou a locação como um investimento pessoal, e não como atividade empresarial.
2. IBS e CBS: Os Novos Protagonistas do Sistema Tributário
Os novos tributos criados pela Reforma — IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — são pilares centrais do modelo que substituirá gradualmente ISS, PIS e Cofins. A ideia é simplificar o sistema e unificar tributos sobre consumo, mas, na prática, eles também passam a abranger operações que antes estavam fora dessa lógica, como a locação de imóveis.
O IBS será de competência estadual e municipal, enquanto a CBS ficará sob responsabilidade da União. Juntos, eles incidirão sobre uma base ampla de bens e serviços, aplicando-se inclusive às receitas de aluguel e, em alguns casos, à venda de propriedades.
O cronograma de transição foi estabelecido de forma escalonada:
- 2026 e 2027: início da cobrança com alíquotas simbólicas, destinadas a testar o sistema e ajustar eventuais inconsistências;
- A partir de 2028: elevação gradual das alíquotas do IBS e CBS, acompanhada da redução proporcional dos tributos antigos (ISS, PIS e Cofins);
- 2033: conclusão da transição, com extinção total dos tributos anteriores e consolidação plena do novo modelo.
Em resumo, a Reforma institui um período de adaptação de sete anos, no qual a carga tributária sobre locações aumentará de forma progressiva, impactando diretamente o retorno financeiro dos investimentos imobiliários.
3. Benefícios, Redutores e Novas Regras para Locações e Vendas
Para mitigar o impacto da nova tributação, o legislador incluiu mecanismos de redução na base de cálculo dos novos tributos. Apesar de representarem um alívio parcial, esses benefícios não eliminam o fato de que o ônus tributário será mais pesado para a maioria dos proprietários.
Entre os principais redutores previstos em lei, destacam-se:
- Redução de 70% na base de cálculo do IBS e CBS para locações residenciais, o que, na prática, busca proteger famílias que utilizam imóveis residenciais para complementar renda;
- Desconto fixo de R$ 600,00 por imóvel residencial aplicado à base de cálculo, permitindo uma diminuição proporcional do imposto devido;
- Redução de 50% da tributação sobre a venda de imóveis, especialmente relevante para quem pretende alienar propriedades dentro do período de transição;
- Tratamento diferenciado para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026, cujo cálculo de referência poderá adotar o menor valor entre o custo de aquisição corrigido pelo IPCA e o valor oficial de mercado.
Apesar dessas atenuações, o impacto líquido será de aumento da carga tributária para quem hoje paga apenas o IRPF.
Isso porque os novos tributos não substituirão o Imposto de Renda, mas se somarão a ele, ampliando significativamente o custo tributário sobre o rendimento de aluguel.
Além das locações, a venda de imóveis também passa a ser alcançada pelo novo sistema. A alienação onerosa de bens imóveis será tributada pelo IBS e CBS, ainda que com redução de 50% na base de cálculo.
Na prática, quem vender imóveis pagará, além do ITBI e do IR sobre ganho de capital, mais uma camada de tributação — um ponto que pode alterar estratégias de investimento e incentivar operações antes do final de 2026, aproveitando regras mais vantajosas.
Outra categoria impactada será a locação por temporada, muito comum em plataformas digitais como Airbnb e Booking. Esses contratos, com duração de até 90 dias, serão equiparados a serviços de hospedagem, com redução de apenas 40% da base de cálculo, resultando em uma carga tributária consideravelmente mais alta do que nas locações tradicionais.
Com isso, investidores que apostam em imóveis de curta duração precisarão reavaliar seus cálculos de rentabilidade e buscar planejamento tributário específico para esse tipo de operação.
4. Consequências Práticas e Estratégicas de Adaptação
A entrada em vigor da nova tributação sobre aluguéis tende a gerar uma série de efeitos em cadeia no mercado imobiliário.
Entre os impactos mais imediatos, destacam-se:
- Aumento dos valores de aluguel: é provável que parte da nova carga tributária seja repassada ao inquilino, pressionando os preços e elevando o custo de vida nas grandes cidades.
- Redução na atratividade do investimento imobiliário: investidores que priorizavam imóveis como fonte de renda passiva podem migrar para ativos financeiros com tributação mais previsível, como fundos imobiliários (FIIs) ou títulos públicos.
- Complexidade operacional: pessoas físicas que ultrapassarem o limite de três imóveis ou de R$ 240 mil anuais precisarão lidar com obrigações acessórias típicas de empresas, como declarações eletrônicas e emissão de notas fiscais.
- Reestruturação patrimonial: muitos proprietários poderão optar por constituir pessoas jurídicas para centralizar a administração dos imóveis, buscando regimes tributários mais favoráveis ou mecanismos de compensação de créditos.
Nesse contexto, o papel da contabilidade especializada será essencial. O acompanhamento profissional permitirá:
- Avaliar se o contribuinte se enquadra nas novas regras;
- Estimar o impacto financeiro anual da transição;
- Planejar a reorganização societária ou patrimonial para otimizar a carga tributária;
- Assegurar o cumprimento de todas as obrigações fiscais, evitando autuações e penalidades.
Ademais, será fundamental que os contribuintes mantenham controle detalhado sobre contratos, rendimentos e despesas dedutíveis, pois a transparência e rastreabilidade das informações passam a ter peso ainda maior sob o novo modelo.
Conclusão
A Reforma Tributária trará mudanças significativas para o mercado imobiliário a partir de 2026. Com a inclusão dos tributos IBS e CBS sobre os aluguéis, além do IRPF, proprietários e investidores enfrentarão aumento da carga tributária e novas obrigações fiscais. A locação, antes tratada como simples fonte de renda, passará a ter caráter mais empresarial, exigindo maior organização e planejamento.
Embora o governo tenha previsto reduções e um período de transição até 2033, o impacto será sentido desde os primeiros anos. A tendência é de aumento nos valores dos aluguéis, redução da rentabilidade e possível migração de investidores para outros tipos de ativos.
Diante desse novo cenário, o planejamento tributário e o acompanhamento profissional tornam-se essenciais. Entender as regras, avaliar estratégias e se adaptar com antecedência serão as principais medidas para minimizar prejuízos e aproveitar as oportunidades que o novo sistema poderá oferecer.
Em última análise, uma escolha estratégica e uma assessoria jurídica especializada são fundamentais para garantir um posicionamento seguro diante das novas exigências fiscais. Com o suporte adequado, é possível adotar medidas preventivas, ajustar contratos e estruturar a gestão patrimonial de forma a reduzir impactos, preservar a rentabilidade dos investimentos e assegurar plena conformidade com o novo modelo tributário que se consolida a partir de 2026.
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Autor: GIOVANA RIBEIRO. Advogada (OAB/PR nº. 115.485). Pós-graduada em Processo Civil pelo Centro Universitário Internacional – UNINTER. Bacharel em Direito pela UNIOPET – Centro Universitário Opet.
Referências
