O atraso na entrega de obras é uma questão recorrente no mercado imobiliário, gerando frustração e prejuízo para muitos consumidores.
Quando a construtora não cumpre o prazo acordado, o comprador se vê diante de decisões importantes, que incluem sim, a possibilidade de rescindir o contrato.
Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ)[1] e o art. 43-A, § 1º da Lei 4.591/64[2], o comprador poderá rescindir o contrato de compra e venda em razão do atraso da obra ter ultrapassado os 180 (cento e oitenta) dias.
O inadimplemento por atraso configura motivo justo para rescisão, com direito ao reembolso dos valores pagos e, em determinados casos, a indenizações adicionais.
Este artigo explora os principais fundamentos para rescisão contratual, abordando as normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC), o Código Civil e a jurisprudência relevante sobre o tema.
Atraso na Entrega de Obra como Inadimplemento Contratual
Conforme exposto, o atraso na entrega de uma obra imobiliária pode ser considerado um inadimplemento, levando à rescisão contratual.
O Código de Defesa do Consumidor protege os consumidores ao estabelecer que a construtora deve cumprir o prazo acordado, sendo inaceitável qualquer prática abusiva.
O comprador poderá rescindir o contrato de compra e venda se o atraso da obra ultrapassar os 180 dias, conforme prevê o art. 43-A, § 1º, da Lei 4.591/64.
A lei garante ao comprador o direito de receber todos os valores pagos, devidamente corrigidos, em até 60 (sessenta) dias após o distrato. Além disso, permite a aplicação inversa de possível cláusula penal existente.
Via de regra, ao judicializar a questão da resolução contratual por atraso, o comprador poderá ainda pleitear danos materiais e morais, dependendo do impacto financeiro e emocional sofrido.
Por outro lado, se o comprador optar por permanecer no empreendimento mesmo diante do atraso, ele terá direito a uma indenização de 1% sobre o valor já pago à incorporadora para cada mês ultrapassado do prazo de entrega (art. 43-A, § 2º, da Lei 4.591/64).
Essa possibilidade de indenização mensal visa compensar os transtornos gerados pelo atraso, incentivando a construtora a cumprir com o compromisso assumido de entrega da obra.
Direitos do Consumidor e Reposição Patrimonial
O CDC aplica-se às relações de consumo em contratos de incorporação imobiliária, proporcionando ao adquirente proteção ampla contra práticas abusivas, inclusive atrasos.
Mesmo que o contrato de incorporação seja regido pela Lei nº 4.591/64, admite-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser observados os princípios gerais do direito que buscam a justiça contratual, a equivalência das prestações e a boa-fé objetiva, vedando-se o locupletamento ilícito.[3]
Por outro lado, o Código Civil, em seu artigo 475[1], prevê a possibilidade de resolução do contrato por inexecução total ou parcial da obrigação.
Esse dispositivo é utilizado para fundamentar pedidos de rescisão por inadimplemento contratual quando o construtor não cumpre com a entrega no prazo acordado.
[1] Art. 475 do CC: “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”
A resolução contratual permite a reposição patrimonial do consumidor, sendo possível que a construtora possa ser condenada a arcar com os custos, inclusive, de locação para aqueles que precisaram alugar imóveis devido ao atraso.
Contudo, lucros cessantes, como já decidiu recentemente o STJ[4], não são presumidos nesse contexto, sendo necessários elementos concretos para comprovar esse tipo de dano.
Danos Morais e Materiais na Rescisão por Atraso de Obra
Além da rescisão contratual, o atraso na entrega de obras gera danos materiais e morais.
A responsabilidade da construtora não se limita apenas ao reembolso, mas se estende a cobrir despesas e abalos emocionais sofridos pelo comprador.
Por exemplo, em relação aos danos materiais, as despesas como aluguéis necessários enquanto a obra não é concluída, são passíveis de indenização ao adquirente, sendo obtida por uma liminar para que a construtora seja obrigada a arcar com os custos de moradia daquele que morava de aluguel e não recebeu seu imóvel no prazo estabelecido no contrato.
O atraso pode também gerar danos morais., visto que a frustração e o desconforto experimentados pelo consumidor ao não receber a moradia acordada, especialmente considerando a importância desse bem, demonstra que o comprador prejudicado pode pleitear uma indenização pelo abalo emocional.
Conclusão
Em suma, o atraso na entrega de obra não apenas compromete o contrato, mas também afeta o patrimônio e o bem-estar do comprador.
O CDC, o Código Civil e Lei 4.591/64, em conjunto com a sólida jurisprudência do STJ, conferem ao consumidor o direito de rescindir o contrato e buscar compensação pelos danos sofridos.
Em linhas gerais, a rescisão por inadimplemento é uma forma de proteger o consumidor contra práticas abusivas e garantir que seus direitos sejam devidamente observados.
Portanto, uma orientação prestada por uma assessoria jurídica sólida e especializada proporciona a segurança necessária para que o consumidor garanta a aplicabilidade dos seus direitos em casos de inadimplemento contratual por parte das construtoras, assegurando a reposição de seu patrimônio e mitigação de prejuízos.
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Autor
GEOVANNI OLIVEIRA DE SOUZA. Advogado (OAB/PR nº. 59.955). Pós-graduando em Direito Empresarial pelo Centro Universitário UniFaveni; Pós-graduado em Direito Ambiental pela Universidade Federal do Paraná e Graduado em Direito pelo Centro Universitário Autônomo do Brasil – UniBrasil.
Referências6
[1] REsp nº 1294101 / RJ -Disponível em: <https://processo.stj.jus.br/processo/pesquisa/?aplicacao=processos.ea&tipoPesquisa=tipoPesquisaGenerica&termo=REsp%201294101>
[2] Lei que dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
[3] STJ – AgInt no AREsp: 1240516 SC 2018/0021292-2, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 26/03/2019, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/03/2019
[4] Disponível em: < https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2024/09042024-Lucros-cessantes-nao-sao-presumidos-quando-comprador-de-imovel-pede-rescisao-do-contrato-por-atraso.aspx>
