Compra de Imóvel: Cuidados Antes de Assinar o Contrato

contrato compra e venda imóvel

Antes de se comprometer em um Contrato de Compra e Venda de Bem Imóvel, é importante que o promitente comprador observe algumas questões importantes, atentando-se a detalhes que fornecem mais segurança jurídica para ambas as partes em um negócio jurídico de compra de bem imóvel, conforme especificado a seguir.  

ESCRITURA PÚBLICA

No contrato que será firmado entre as partes, é importante que o mesmo, conforme estabelece o Código Civil (art. 108), seja ratificado por meio de Escritura Pública, documento essencial para validação dos negócios jurídicos em imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo. In verbis:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Assim sendo, a Escritura Pública traz segurança aos negócios jurídicos e, para ter validade, deve ser efetivamente registrada no cartório de registro de imóveis competente.

QUALIFICAÇÃO COMPLETA NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL

Parece óbvio, mas ao pensar em se resguardar, o promitente comprador deve se certificar da idoneidade do promitente vendedor, bem como obter a respectiva qualificação completa no contrato, com nome completo, documentos pessoais e endereço onde reside.

Isso porque, em eventual descumprimento da entrega do imóvel, bem como em atraso de obra, estes dados são necessários para solucionar o litígio, tanto pela via judicial, quanto extrajudicialmente.

CÓDIGO DE DEFESA AO CONSUMIDOR

Além do exposto, o promitente comprador do objeto do contrato (bem imóvel) deve observar se o promitente vendedor é pessoa física ou jurídica. Sobre o assunto, cumpre destacar que o Código de Defesa do Consumidor prevê que o fornecedor do produto é toda pessoa física ou jurídica.

Nesse sentido, quando se trata de incorporação imobiliária, por exemplo, a doutrina majoritária possui entendimento de que se aplicam as normas do Código de Defesa do Consumidor na discussão da relação jurídica. Assim destaca-se o entendimento jurisprudencial:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CDC – INCIDÊNCIA – ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA- PROMESSA DE VENDA E COMPRA – REGRAMENTO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR- APLICABILIDADE – ATRASO DA CONSTRUTORA/VENDEDORA NA ENTREGA DO IMÓVEL – PREJUÍZOS SUPORTADOS PELO ADQUIRENTE – RESSARCIMENTOS DEVIDOS – São aplicadas as disposições do CDC às relações jurídicas estabelecidas nos Contratos inerentes aos negócios jurídicos referentes ao comércio, incorporação e de construção de empreendimentos imobiliários. -Comprovado o descumprimento do Contrato de Promessa de Venda e Compra, em razão do injustificado atraso na conclusão da obra e entrega da unidade imobiliária, ao adquirente é reconhecido o direito à reparação dos danos materiais suportados, decorrente da não fruição do imóvel. (TJMG – Apelação Cível 1.0024.14.276877-9/001, Relator(a): Des.(a) Roberto Vasconcellos , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/03/2017, publicação da súmula em 04/04/2017)  


APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CDC. APLICABILIDADE. ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA ABUSIVA. PRAZO ESTIMATIVO. CONDICIONAMENTO AO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVERSÃO. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO ANALÓGICA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. DEMONSTRADA. 1. O Código de Defesa do Consumidor é aplicável ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção. 2. A Cláusula do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda que prevê prazo estimativo para entrega das chaves do imóvel em 27 (vinte e sete) meses após a assinatura do contrato de financiamento com o agente financeiro, acrescido do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, é abusiva por colocar o consumidor em situação de onerosidade excessiva, devendo ela ser declarada nula, para que o contrato se coadune com os princípios do direito consumerista. 3. A ausência de previsão contratual de cláusula penal moratória sobre atraso na entrega do imóvel impossibilita a sua estipulação por aplicação analógica da multa moratória prevista para o atraso de pagamento das prestações assumidas pelo consumidor. 4.Parcial provimento ao apelo da Ré. (Acórdão 948252, 20140710275757APC, Relator: GISLENE PINHEIRO, , Revisor: J.J. COSTA CARVALHO,  2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 15/6/2016, publicado no DJE: 21/6/2016. Pág.: 184/197)
Tudo isso ocorre com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que entende ser aplicável a Código de Defesa do Consumidor, nos contratos firmados entre construtoras, incorporadoras, agentes financeiros, com base nos artigos 2 e 3 do Código de Defesa ao Consumidor, abaixo transcritos:
Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.

Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

§ 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.

§ 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.
Dessa forma, importante observar se a parte contratual é uma pessoa jurídica da incorporadora e/ou construtora, ou se trata-se, apenas, de pessoa física.

De todo modo, de acordo com a definição do Código de Defesa ao Consumidor, a pessoa física também pode responder como fornecedora, caso enquadrar-se no art. 3º do referido códex.

OBJETO DO CONTRATO

Após a qualificação das partes, o promitente comprador deve ater-se à análise do objeto do contrato, onde será especificado quais as características do imóvel.

Para tanto é necessário saber, principalmente, se o imóvel possui matrícula e se está regular.

Obter a matrícula atualizada do imóvel é simples.

O promitente vendedor deve informar o número da mesma, de acordo com o endereço e o promitente comprador pode solicitar o documento atualizado no registro de imóveis em que foi registrado.

Posteriormente, devem ser averiguadas também possíveis averbações de penhoras ou até mesmo transferências à terceiros que possam comprometer a compra e venda do imóvel por parte do promitente vendedor.

Sobre a regularização do imóvel, por sua vez, importante observar que, caso o mesmo esteja regular, no objeto do contrato deverá conter, além da matrícula atualizada, as informações sobre registro na prefeitura (inscrição imobiliária), endereço completo e suas características físicas.

Do contrário, caso o imóvel esteja irregular, o objeto do contrato poderá prever, a fim de prover maior segurança às partes, exigências sobre a atualização da matrícula e cumprimento de exigências registrais, para, somente ao final de tais providências, ser pago o valor avençado e/ou o imóvel ser transferido.  

VALOR DO IMÓVEL

O valor arbitrado pelas partes pela compra e venda do imóvel deve estar previsto em contrato de forma clara e objetiva. Indicando sempre se haverá alguma entrada, sinal, ou se o pagamento será à vista.

Caso haja parcelamento, deve ser estabelecida, da mesma forma, a data, valor e número de parcelas.

Outrossim, o Código Civil também estabelece que as diligências a serem realizadas para registro do negócio jurídico, ficarão a encargo do comprador, salvo acordarem em contrário, conforme se vê:

Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
Dessa forma, a fim de evitar embaraços futuros, é importante que tais condições sejam expressamente indicadas por escrito no contrato.  

ENTREGA DA COISA

A tradição, conhecida como entrega do objeto deve estar prevista no contrato de forma clara e objetiva. Ou seja, as partes devem mencionar em contrato a data em que o imóvel será entregue ou se o imóvel passa a ser do comprador a partir de sua assinatura ou pagamento, conforme dispõe art. 493, do Código Civil:
Art. 493. A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda.
Assim sendo, importante destacar no contrato de compra e venda tais especificações, prevendo, ainda, que, caso após a alienação (compra e venda) do bem e entrega, ocorra de haver eventual possuidor/morador no local, os custos de necessária Ação de Imissão na Posse serão arcados pelo promitente vendedor, por exemplo.  

PENALIDADES

Caso as partes firmem cláusulas penais, ou seja, multas em caso de descumprimento relativo ao objeto contratual, as mesmas devem estar previstas em contrato.

Ou seja, para resguardar os direitos entre as partes, importante constar no instrumento cláusulas penais acerca de eventual atraso na entrega da obra, bem como atraso no pagamento das prestações, entre outras hipóteses.  

DOCUMENTOS SOBRE O IMÓVEL

Afinal, quais documentos o promitente comprador deve solicitar ao promitente vendedor antes de assinar o contrato?

Para avençar negócio jurídico de forma segura, importante solicitar uma cópia da matrícula atualizada (até 30 dias) e uma guia amarela para verificar o potencial construtivo do imóvel em questão.

Além disso, importante verificar o CNIB relativo ao bem. A Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) é um sistema de alta disponibilidade, criado e regulamentado pelo Provimento Nº 39/2014, da Corregedoria Nacional de Justiça, que se destina a integrar todas as indisponibilidades de bens decretadas por Magistrados e por Autoridades Administrativas. Ou seja, é imprescindível que o(a) advogado(a) que assessorará o promitente comprador verifique o CNIB do imóvel, para o fim de resguardar seus direitos e evitar prejuízos, caso o proprietário do imóvel esteja sendo executado em um processo e sobre o bem imóvel tenha sido decretada indisponibilidade.

Por fim, exija também uma vistoria/visita para garantir que o imóvel está de acordo com as especificações do vendedor e do contrato.

  Ficou com alguma dúvida? Consulte um advogado especialista em direito imobiliário.
AUTORES
Antonio Neiva de Macedo Neto. Advogado (OAB/PR sob nº. 55.082) e sócio do Barioni & Macedo Sociedade de Advogados. Pós-graduado em Direito Processual Civil Contemporâneo pela Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUC/PR).

Angela Luara Pamplona. Bacharela em Direito (PUC/PR). Pós-Graduanda em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUC/PR).

Clarice de Camargo Ibañez. Bacharela em Direito. Mestra em Ciência Política pela Universidade Federal do Paraná (UFPR).

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