Tokenização, uma prática inovadora e em ascensão no campo tecnológico, tem sido cada vez mais reconhecida por suas promessas de revolucionar diversos setores, com destaque especial para o mercado imobiliário. Nesse cenário, o presente artigo se propõe a aprofundar e elucidar os diversos aspectos que envolvem a tokenização. Além de definir e contextualizar o conceito em questão, serão destacadas suas aplicações práticas e os impactos que vem gerando no mercado imobiliário. Ao mesmo tempo, serão minuciosamente examinadas as vantagens e desafios inerentes a essa inovação disruptiva.
Os debates no Brasil tomam destaque a partir de provimento publicado pela corregedoria do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) sobre o registro de tokens representativos de propriedade imobiliária nos cartórios de registro de imóveis daquela região. A controvérsia, abordada no provimento do Tribunal, surgiu quando diversos cartórios no Rio Grande do Sul receberam solicitações para lavrar e registrar Escrituras Públicas de permuta de imóvel por um token.
Para resolver o impasse apresentado pelos registradores de imóveis, conforme será detalhado posteriormente neste artigo, o Tribunal propôs uma solução alinhada com o arcabouço legal vigente e, de certa forma, padronizou a aceitação de tais solicitações entre os cartórios responsáveis.
Por fim, uma análise prospectiva será conduzida, projetando os possíveis desdobramentos e evoluções futuras dessa tecnologia no setor imobiliário, vislumbrando um cenário promissor e repleto de possibilidades inovadoras.
Conceito de Tokenização
A tokenização é o processo de converter direitos de um ativo em um token digital que pode ser movido, armazenado e registrado em um blockchain. Esse conceito surgiu com a popularização das criptomoedas e do blockchain, proporcionando uma maneira segura e eficiente de gerenciar ativos digitais.
A tecnologia blockchain, que sustenta a tokenização, é um registro descentralizado e imutável que garante a segurança e a transparência das transações. Ela permite que tokens representem uma variedade de ativos, desde ações de empresas até imóveis. Esse avanço na tokenização está revolucionando a forma como os ativos são representados e transacionados. Com a capacidade de fragmentar ativos tradicionais em unidades menores, a tokenização democratiza o acesso aos investimentos. Além disso, ao eliminar intermediários e reduzir custos operacionais, essa tecnologia torna os mercados mais acessíveis e eficientes. A combinação da segurança do blockchain com a flexibilidade dos tokens está abrindo novos horizontes para a economia digital, possibilitando a criação de novos modelos de negócios e investimentos inovadores.
A ascensão da tokenização está catalisando uma transformação significativa no mercado imobiliário, promovendo uma nova era de transações seguras e transparentes. A integração da tecnologia blockchain com a emissão de tokens digitais está democratizando o acesso a investimentos diversos e impulsionando a inovação nos modelos de negócios, abrindo caminho para um futuro promissor e dinâmico no setor imobiliário.
Tokenização no Mercado Imobiliário
No mercado imobiliário, a tokenização transforma ativos físicos em tokens digitais. Isso é feito subdividindo um imóvel em múltiplos tokens, cada um representando uma fração da propriedade. Esses tokens podem ser comprados e vendidos de forma semelhante a ações na bolsa de valores.
Existem diferentes tipos de tokens, como tokens de segurança (que representam um investimento em um ativo) e tokens utilitários (que oferecem acesso a um serviço). No setor imobiliário, os tokens de segurança são mais comuns, pois representam a propriedade ou participação em um imóvel. Os tokens de segurança no setor imobiliário garantem transparência e liquidez nas transações de propriedade. Ao representar uma fração tangível de um imóvel, esses tokens permitem investimentos acessíveis e diversificados. Os investidores podem comprar e vender tokens imobiliários de forma eficiente, sem as barreiras tradicionais do mercado imobiliário. Além disso, a tokenização proporciona flexibilidade e democratização nos investimentos, expandindo as oportunidades para um público mais amplo. Essa inovação no setor imobiliário promete revolucionar a forma como as pessoas acessam e investem em propriedades, transformando o mercado de maneira significativa.
A questão da tokenização da propriedade imobiliária no Brasil ganhou destaque como uma controvérsia jurídica quando a Associação dos Notários e Registradores do Estado do Rio Grande do Sul (ANOREG-RS) enviou um questionamento ao Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) sobre o tema. Na consulta, os cartórios responsáveis pelo registro de imóveis na região relataram a apresentação de Escrituras Públicas de Permuta de um imóvel por um token.
Essas operações eram estruturadas por uma empresa que se apresentava como uma plataforma para criação, transação e gestão de propriedades digitais. O token negociado permitia acesso a um sistema baseado em blockchain, especificamente na plataforma Ethereum, onde os contratos são registrados como smart contracts. Nesse processo, o proprietário de um imóvel poderia permutá-lo com a empresa gestora da plataforma em troca de tokens digitais, mantendo direitos de uso, gozo e fruição do bem, permitindo transações com terceiros na plataforma.
Após a assinatura da escritura pública de permuta entre o imóvel e o token, o cliente era responsável pelo pagamento de todos os tributos e custos de registro da transação. O cliente então se tornava proprietário digital do token registrado no blockchain, enquanto a empresa gestora da plataforma se tornava proprietária do imóvel permutado. O cliente poderia negociar frações do seu ativo com terceiros, similar aos contratos de multipropriedade.
Os cartórios de registro de imóveis, ao analisar a situação, apresentaram ao TJRS uma série de preocupações, incluindo a dificuldade de rastrear e judicializar esses bens, a possibilidade de ocultação de patrimônio e a segurança jurídica das transações digitais. Questionaram também se tais operações poderiam ser isentas de tributação, pois atualmente não há previsão legal específica para a transmissão de direitos digitais via blockchain.
O TJRS, em resposta, através do Provimento nº 38/2021, reconheceu a legalidade da tokenização de ativos imobiliários, mas apontou problemas na estrutura jurídica do negócio, considerando que a permuta deve envolver a troca de uma coisa por outra, o que não ocorre claramente nesses casos. O Tribunal sugeriu que tais transações se assemelham mais a uma doação com reserva de usufruto, onde a propriedade permanece com a plataforma e o antigo proprietário mantém os direitos de uso do bem.
Além disso, o TJRS alertou para o risco de uso dessas transações para fins ilícitos, como lavagem de dinheiro ou fraude fiscal, destacando operações onde o valor do token era muito inferior ao bem permutado. Para mitigar esses riscos, o Tribunal estabeleceu orientações para os cartórios, incluindo a identificação clara de doações e declarações expressas das partes sobre o valor econômico do token e que ele não representa direitos sobre o imóvel permutado. Os registros dessas transações também devem ser comunicados ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF).
Portanto, apesar das soluções apresentadas pelo TJRS, é possível pensar como alternativa legal, enquanto ainda não há legislação própria sobre o tema, a utilização do instituto da multipropriedade (Time Sharing), regulamentado pela Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018.
Todavia, é certo que esse novo instituto promete novos debates que serão aperfeiçoados ao longo dos próximos anos e as vantagens revelam a necessidade de maior discussão sobre o tema.
Vantagens da Tokenização
A tokenização oferece várias vantagens, incluindo:
- Acesso ao Mercado: Permite que pequenos investidores participem do mercado imobiliário, comprando frações de propriedades que antes eram inacessíveis.
- Liquidez: Aumenta a liquidez de ativos imobiliários, permitindo que os proprietários vendam frações de suas propriedades com mais facilidade.
- Transparência e Segurança: Melhora a transparência das transações e a segurança dos registros, graças ao uso do blockchain.
- Redução de Custos: Potencial para reduzir custos associados a transações imobiliárias, como taxas de corretagem e administração
Desafios e Considerações
Apesar das vantagens, a tokenização enfrenta alguns desafios:
- Regulamentação: A falta de regulamentação clara pode ser um obstáculo, com diferentes jurisdições apresentando regras variadas.
- Riscos: Incluem a segurança cibernética, a volatilidade dos preços dos tokens e a adoção pelo mercado, conforme explorado no caso gaúcho.
- Aspectos Técnicos: Desafios técnicos como a interoperabilidade entre diferentes plataformas de blockchain e a escalabilidade são questões a serem superadas.
Futuro da Tokenização no Mercado Imobiliário
A tokenização está em seus estágios iniciais, mas possui um grande potencial de crescimento. As tendências futuras incluem: i) Adoção crescente por grandes investidores e fundos imobiliários; ii) Avanços em blockchain smart contracts que facilitarão a tokenização; iii) Integração completa da tokenização no setor imobiliário, proporcionando maior democratização e eficiência no mercado.
Conclusão
A tokenização do mercado imobiliário representa uma revolução potencial, merecendo especial atenção da área jurídica, especialmente por oferecer novas formas de investimento e aumentando a liquidez dos ativos imobiliários. Apesar dos desafios, seu impacto potencial é significativo, prometendo transformar a maneira como o mercado imobiliário funciona.
Ao utilizar a tecnologia blockchain, a tokenização permite a divisão de ativos imobiliários em partes menores, facilitando o investimento em imóveis de forma fracionada. Com a democratização do acesso ao mercado imobiliário, investidores podem diversificar seus portfólios de forma mais flexível e econômica. A transparência e a segurança proporcionadas pela tecnologia blockchain também contribuem para atrair mais investidores e aumentar a confiança no mercado. A tokenização do mercado imobiliário certamente está moldando o futuro do setor e abrindo novas oportunidades para investidores de todos os portes.
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Autor
Carlos Eduardo Melo Bonilha. Advogado (OAB/PR nº. 115.107). Bacharel em Direito pela Universidade Federal do Paraná. Pós-graduado em Gestão e Business Law (FGV-SP). Pós-graduando em Direito Processual Civil (ESA/SP). Membro da Comissão de Direito Processual Civil da OAB/PR.
Referências
BURTET, Tiago Machado; TRINDADE, Manoel Gustavo Neubarth; VECCHIO, Fabrizio Bom. Considerações quanto à possibilidade da tokenização da propriedade imobiliária e dos negócios imobiliários no brasil: ficção ou realidade? Revista de Direito Notarial, Colégio Notarial do Brasil Seção São Paulo, São Paulo v.3 n.2, p. 143-171, Jul-Dez 2021
GOMES, Orlando, 1909-1988 Direitos Reais/ Orlando Gomes. –21ª ed. rev. e atual. / por Luiz Edson Fachin. –Rio de Janeiro: Forense, 2012.
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