Imagine ter adquirido um apartamento especificamente para explorá-lo como short stay, com rentabilidade mensal superior à de uma locação convencional, e descobrir que essa atividade pode ser proibida pelo condomínio a qualquer momento, sem que você tenha infringido nenhuma regra expressa até então. Esse cenário, que parecia hipotético para muitos proprietários e investidores imobiliários, tornou-se realidade jurídica concreta após o julgamento realizado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça em 7 de maio de 2026.
A decisão proferida no RESP 2.121.055/MG criou um marco legal que reorganiza os limites do direito de propriedade nos condomínios residenciais e impõe exigências específicas a quem deseja manter ou iniciar operações de locação de curta duração por plataformas digitais como o Airbnb, o Booking ou o Vrbo. Para proprietários, investidores e administradores condominiais, compreender o alcance e os efeitos práticos dessa decisão é uma necessidade imediata, não uma leitura de interesse meramente acadêmico.
A Decisão do STJ e o Que Foi Estabelecido
O julgamento do REsp 2.121.055/MG teve como pano de fundo um caso originado em Minas Gerais, no qual a proprietária de um apartamento buscava o reconhecimento do direito de disponibilizá-lo para estadias de curta duração via plataformas digitais, sem necessidade de autorização dos demais condôminos. O condomínio, por sua vez, sustentava que essa utilização afastava o caráter residencial do prédio previsto em sua convenção. A empresa Airbnb participou do processo como interessada.
A Segunda Seção do STJ, por 5 votos a 4, sob a relatoria da ministra Nancy Andrighi, negou provimento ao recurso da proprietária e firmou o entendimento de que a exploração habitual e reiterada de imóvel situado em condomínio residencial para estadias de curta duração, por meio de plataformas digitais, configura contrato atípico com exploração econômica, capaz de descaracterizar a destinação residencial do edifício.
Para a relatora, a frequência e a habitualidade com que as locações são realizadas são os elementos centrais para definir o caráter comercial da atividade. A exploração econômica reiterada e a profissionalização desse serviço afastam a finalidade residencial à qual o imóvel está submetido no âmbito condominial. Nesse sentido, o meio pelo qual a oferta é realizada, seja por plataforma digital, imobiliária ou qualquer outro canal, não altera a natureza jurídica do negócio, que é determinada pelo conteúdo da atividade em si.
A consequência prática é direta: quando a convenção condominial prevê destinação exclusivamente residencial para as unidades autônomas, qualquer mudança dessa destinação para permitir a atividade de short stay exige aprovação em assembleia, com quórum de dois terços dos condôminos, conforme dispõe o artigo 1.351 do Código Civil. Sem essa aprovação, o condomínio passa a dispor de fundamento jurídico sólido para notificar infratores, aplicar multas e buscar tutela inibitória judicial para impedir a continuidade das locações.
O julgamento não foi unânime. Os ministros que divergiram, encabeçados pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, sustentaram que restrições ao uso do imóvel devem estar previstas expressamente na convenção condominial para que possam ser aplicadas, e que a ausência de vedação não poderia ser interpretada como proibição implícita. Esse entendimento minoritário é juridicamente relevante porque evidencia os argumentos disponíveis para proprietários em situações específicas, mas não altera o parâmetro jurisprudencial fixado pela maioria.
O Risco Real para Proprietários e Investidores
Para compreender as consequências práticas da decisão, é preciso afastar uma leitura equivocada que circula nos comentários sobre o julgamento: o STJ não proibiu o Airbnb no Brasil. O que o tribunal estabeleceu é que, nos condomínios de destinação residencial, a atividade de locação de curta duração não pode ser realizada sem a concordância qualificada dos demais condôminos. O impacto recai sobre o modelo de negócio em determinados empreendimentos, e não sobre as plataformas em si.
O impacto mais imediato recai sobre duas categorias de proprietários. A primeira é composta por quem já opera nesse modelo, sem que a convenção condominial tenha sido atualizada para autorizar expressamente a atividade. Para esses proprietários, a decisão do STJ cria um precedente que os tribunais inferiores tenderão a aplicar, o que significa que ações de vizinhos ou do próprio condomínio passam a ter embasamento jurisprudencial claro e consistente. Multas condominiais que antes podiam ser contestadas com algum êxito contam agora com respaldo explícito na posição da corte superior.
A segunda categoria abrange os investidores que adquiriram ou planejam adquirir imóveis em condomínios residenciais com a estratégia de short stay, mas que ainda não verificaram a posição de sua convenção condominial. Para esses, o risco é de natureza patrimonial e estratégica: o modelo de rentabilidade calculado no momento da compra pode não sobreviver a uma assembleia condominial que vote pela restrição da atividade com fundamento na nova jurisprudência do STJ.
Há também um impacto sobre o mercado de compra e venda de imóveis. Unidades comercializadas com base na rentabilidade de short stay e localizadas em prédios residenciais sem autorização condominial para esse uso passam a carregar um ônus jurídico que precisa ser identificado e compreendido pelo comprador. A omissão dessa circunstância em uma transação pode gerar responsabilidade ao vendedor e ao intermediário imobiliário, além de frustrar as expectativas econômicas do adquirente.
Do ponto de vista processual, os instrumentos disponíveis para o condomínio incluem, além da aplicação de multas previstas na convenção, o ajuizamento de ação inibitória com pedido de tutela de urgência, por meio da qual é possível obter decisão judicial que impeça a continuidade das locações enquanto a questão é resolvida em definitivo. A jurisprudência do STJ fornece agora o argumento central para esses pedidos e aumenta significativamente a probabilidade de concessão das tutelas de urgência.
O Que Diz o Código Civil e Como a Convenção Define os Seus Direitos
O ponto central da decisão do STJ repousa na interpretação conjunta dos artigos 1.336, inciso IV, e 1.351 do Código Civil. O primeiro dispositivo estabelece como dever do condômino dar à sua unidade autônoma a destinação que ela tem, bem como não a utilizar de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores ou aos bons costumes. O segundo fixa que a alteração da convenção condominial exige a aprovação de condôminos que representem dois terços das frações ideais.
Se a convenção diz que o prédio é residencial, a utilização reiterada de uma unidade para fins comerciais de hospedagem viola o dever previsto no art. 1.336, IV, e qualquer mudança que se queira fazer nessa destinação exige o quórum qualificado do art. 1.351. A convenção condominial é, portanto, o documento que definirá a situação jurídica de cada proprietário, e sua leitura cuidadosa é o ponto de partida obrigatório para qualquer avaliação de risco.
Há três possibilidades principais. Na primeira, a convenção autoriza expressamente a locação de curta duração, seja por previsão original ou por alteração já aprovada em assembleia, e o proprietário está amparado para manter a operação sem nenhum embaraço jurídico. Na segunda, a convenção veda expressamente essa modalidade de uso, e a decisão do STJ reforça o fundamento para que o condomínio exija a cessação imediata da atividade. Na terceira, a convenção é omissa, situação que, segundo o entendimento majoritário do STJ, não equivale a permissão implícita. É justamente essa terceira configuração que concentra o maior número de proprietários em risco no Brasil, porque a omissão da convenção passa a ser interpretada contra quem pratica a atividade, e não a seu favor.
Para os proprietários que se encontram nessa última categoria, a alternativa disponível é convocar ou requerer a convocação de assembleia para votar a alteração da convenção, obtendo a aprovação de dois terços dos condôminos. Trata-se de um processo que exige articulação com os demais moradores, capacidade de apresentar o tema de forma clara e juridicamente fundamentada e, frequentemente, assessoria especializada para a elaboração dos documentos necessários, incluindo a redação da cláusula de autorização e o atendimento aos requisitos formais de convocação e registro em cartório.
O Que Fazer Agora; Orientação Prática para Proprietários e Investidores
A decisão do STJ não produz efeito automático de proibição sobre contratos de locação em andamento, mas cria um precedente que os tribunais inferiores passarão a adotar como referência. Isso significa que ações judiciais e procedimentos condominiais iniciados a partir de agora encontrarão um caminho mais claro e menos sujeito a variações de entendimento. Agir antes de receber uma notificação preserva opções que tendem a se estreitar quando o conflito já se instalou.
O primeiro passo para qualquer proprietário ou investidor nessa situação é obter a convenção condominial atualizada e o regimento interno. Esses documentos, de acesso garantido a qualquer condômino, precisam ser analisados com atenção para identificar se há previsão expressa sobre locação de curta duração, hospedagem transitória, uso comercial das unidades ou destinação exclusivamente residencial. A pesquisa pelos termos “temporada”, “hospedagem”, “curta duração”, “destinação residencial” e “exploração econômica” no texto da convenção já indica com precisão em qual das três categorias o imóvel se enquadra.
Após essa análise, o proprietário terá condições de avaliar o risco concreto da sua situação, identificar se é necessário agir preventivamente na via assemblear ou se há fundamento para contestar eventual notificação ou multa já recebida do condomínio. Em algumas situações, o histórico de tolerância do condomínio com a atividade pode ser relevante para a construção de argumentos de defesa, embora não afaste definitivamente o risco criado pelo novo precedente do STJ.
Para quem ainda está na fase de aquisição e avalia imóveis com potencial de short stay, a recomendação é incorporar a análise da convenção condominial e do histórico assemblear do prédio como etapa obrigatória da due diligence imobiliária, antes de qualquer oferta ou assinatura de contrato de compra e venda. A rentabilidade projetada deve ser calculada levando em conta a viabilidade jurídica da atividade no imóvel específico que está sendo avaliado, e não apenas os dados de mercado da região. Esse cuidado prévio evita surpresas que comprometem tanto a previsibilidade do investimento quanto a segurança patrimonial do comprador.
Para administradores de condomínios, a decisão do STJ oferece respaldo jurídico consistente para a adoção de medidas em face de proprietários que operam short stay sem autorização, incluindo a formalização de notificações, a instauração de procedimento de aplicação de multa conforme previsto na convenção e, em casos mais graves, o ajuizamento de ação inibitória com pedido de tutela de urgência. A convocação de assembleia para deliberar sobre o tema, seja para autorizar a atividade com o quórum exigido, seja para reafirmar a proibição, também é um caminho recomendável para regularizar a posição coletiva do condomínio.
Conclusão
A decisão da Segunda Seção do STJ no REsp 2.121.055/MG representa um ponto de inflexão no tratamento jurídico da locação de curta duração em condomínios residenciais no Brasil. O entendimento firmado encerra anos de divergência entre os tribunais estaduais e cria um parâmetro uniforme que afeta diretamente a estratégia de proprietários, investidores e administradores condominiais. O Airbnb e as demais plataformas de short stay continuarão a operar no país, mas o modelo de negócio em condomínios residenciais passa a exigir uma base jurídica que precisa ser verificada e, se necessário, construída com antecedência. Quem conhece sua situação jurídica antes de receber uma notificação ou uma ação judicial tem a vantagem de poder escolher como e quando agir, e isso, no direito imobiliário, pode representar a diferença entre preservar ou comprometer um investimento construído ao longo de anos.
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Carlos Eduardo Melo Bonilha. Advogado (OAB/PR nº. 115.107). Bacharel em direito pela Universidade Federal do Paraná. Pós-graduando em Direito e Processual Civil Contemporâneo (ESA/OAB SP). Pós-graduando em Gestão e Business Law (Fundação Getúlio Vargas). Membro da Comissão de Direito Processual Civil da Ordem dos Advogados do Brasil subseção Paraná.
Referências
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Segunda Seção. Recurso Especial n. 2.121.055/MG (2023/0353644-9). Relatora: Ministra Nancy Andrighi. Julgado em 7 de maio de 2026.
BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). Arts. 1.336, IV, e 1.351. Brasília: Diário Oficial da União, 2002.
RICKMANN, Morganna Paolla; TEIXEIRA, Paulo Roberto. Nova posição do STJ envolvendo as locações de curta duração. Migalhas, 3 jun. 2026.
PORTAL STJ. Condomínio deve aprovar uso de imóvel residencial para estadia de curta duração. Brasília: STJ, 7 mai. 2026.
