Holding Imobiliária (Patrimonial): Quais Os Benefícios?

Você sabia que holding imobiliária (ou patrimonial) pode auxiliar a proteger e reduzir custos em seu patrimônio? A holding imobiliária ou patrimonial, também chamada de Administradora de Bens Imobiliários, tem como objetivo absorver os bens da pessoa física e remunerar seus acionistas (que podem ser inclusive membros de uma mesma família – Holding Familiar) com os valores recebidos no aluguel desses imóveis. Entenda sobre o assunto no artigo abaixo.

O que é uma holding imobiliária?

O termo holding, em inglês, significa ‘segurando’ e vem do verbo to hold, significando uma empresa destinada a gerir, deter e administrar bens e direitos relativos a determinado patrimônio.

A holding imobiliária (patrimonial) é uma pessoa jurídica de direito privado (CNPJ), geralmente constituída na forma de sociedade limitada ou anônima, que pode desempenhar diversas atividades, como, por exemplo, locação, revenda, construção, incorporação, reforma, loteamento, desmembramento, dentre outras.

A função da holding imobiliária (patrimonial), nesse sentido, é proteger o patrimônio da(s) pessoa(s) física(s) – sócios ou investidores -, bem como diminuir a carga tributária (redução de pessoa física para pessoa jurídica).

Isso porque com a transferência do patrimônio da pessoa física para o nome de uma empresa (pessoa jurídica), ocorre a profissionalização da gestão desses bens, geralmente imóveis comerciais ou residenciais destinadas a aluguel.

Cumpre destacar que existem outras formas de holding, como, por exemplo: a) a holding familiar, que abrange a administração de bens familiares, a fim de proteger sua integridade; ou b) holding de empresas, em que há uma ‘empresa-mãe’ que possui outras empresas como parte do quadro societário.

A holding imobiliária (patrimonial) não é um tipo societário específico. Como constituição empresária, pode ser uma sociedade limitada (LTDA.), sociedade anônima (S.A.) ou até uma EIRELI, esta última que não é muito utilizada. Há, ainda, a Sociedade Limitada Unipessoal (SLU), na qual não é necessário ter mais sócios (empresa de uma pessoa só).

Com efeito, a constituição de uma holding imobiliária (patrimonial) pode auxiliar em um planejamento sucessório, realizar proteção patrimonial ou até mesmo pode ajudar a reduzir a carga tributária, podendo ser considerada como uma ótima ferramenta de Planejamento Patrimonial, já que atende às demandas de proteção de bens, planejamento sucessório e economia tributária.

Na prática, a holding imobiliária (patrimonial) é uma sociedade limitada “proprietária” de diversos imóveis e remunera os seus acionistas com os valores recebidos da locação destes bens.

Holding Familiar

Conforme descrito brevemente acima, a holding familiar seria utilizada em casos que uma família detenha ações de diversas outras empresas, dividindo a titularidade entre os seus membros, por exemplo, situação na qual a holding familiar integralizaria em seu capital social de todas as ações pertencentes às pessoas físicas, protegendo o patrimônio.

Em outras famílias, uma família pode incorporar todo o seu patrimônio em uma sociedade cujo propósito é justamente a administração e manutenção destes bens no seio familiar, desvinculando-os das pessoas físicas. Dessa maneira, muitas vezes os administradores da holding são os próprios familiares, de modo que pai e filhos passam a ser administradores e acionistas da holding que possui os bens da família. Com efeito, os acionistas da holding familiar usualmente são os próprios familiares, representados mediante pessoa jurídica ou até mesmo incluídos como pessoa física.

Como ocorre a criação da holding imobiliária?

O início da criação da empresa holding, como de praxe nas sociedades empresárias, se dá com o registro de seus atos constitutivos na Junta Comercial. Nestes momentos iniciais haverá a definição do objeto social, a criação de um estatuto e a integralização de bens ao capital social, que pode ser de imóveis dos mais diversos tipos (rurais, residenciais, comerciais, etc).

O ideal é que esse processo de criação de uma holding imobiliária (patrimonial) seja acompanhada por advogado especialista em Direito Imobiliário e/ou Societário.

No Barioni & Macedo, por exemplo, a equipe de advogados possui ampla experiência quanto ao tema.

Custos de uma holding imobiliária

Antes de tomar uma decisão de criar uma holding imobiliária (patrimonial), é necessário avaliar custos mensais da contabilidade e advocacia, pois são dois profissionais que a holding necessariamente precisa.

Além dos custos com a assessoria mensal contábil e jurídica, é necessário incluir no orçamento da holding os custos para manter um endereço físico ou virtual, bem como aferir os custos de tributação que a holding terá. Isso porque, em que pese ser uma saída geralmente vantajosa quando se fala de tributação para holdings imobiliárias, deve ser avaliado se haverá um lucro efetivo dessa nova formação.

Outrossim, como a holding tem um ou mais sócios, é interessante incluir no orçamento o recolhimento para a previdência social destinado ao sócio-gerente, ou à demais funcionários que sejam responsáveis pela holding. Esse custo pode ser de 20% sobre o salário mínimo ou sobre o salário que auferirá o(a) colaborador(a).

Por fim, por se tratar de questões imobiliárias, há a incidência do tributo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que varia entre 2% e 3% do valor de cada imóvel quando da sua efetiva transferência, a depender do município, no ato da integralização no capital da sociedade – questão que padece de discussão, conforme adiante se demonstrará. Por conseguinte, também é preciso considerar a averbação no registro de imóveis, no valor de cerca de R$ 1.000,00 (mil reais) por unidade imobiliária.

Que tipo de atividade uma holding imobiliária exerce?

Para constituir a sociedade empresária, a holding imobiliária (patrimonial) deve enquadrar sua atividade em códigos da Classificação Nacional de Atividades Econômicas (“CNAE”) junto à Receita Federal.

Tipicamente, uma holding imobiliária (patrimonial) compra, vende e/ou aluga imóveis próprios, ou seja, geralmente se enquadra nos códigos 6810-2/01 – Compra e venda de imóveis próprios, 6810-1/02 – Aluguel de imóveis próprios e/ou 6810-2/03 – Loteamento de imóveis próprios.

Todavia, as holdings imobiliárias (patrimoniais) também podem realizar atividades de construção, reforma, manutenção, complementação, alteração e incorporação; devendo se enquadrar em códigos alternativos ou adicionais, os quais devem ser definidos com vistas às peculiaridades de cada caso concreto.

Essa classificação é importante porque atrela a empresa à carga tributária a que será submetida, de forma que todas atividades efetivamente desempenhadas pela holding imobiliária (patrimonial) devem ser corretamente descritas no contrato social ou no estatuto, além de serem enquadradas nos códigos CNAE perante o CNPJ, sob pena de futuros questionamentos sobre a carga tributária pelas autoridades fiscais.

Holding Imobiliária para Redução Tributária

A economia tributária é um dos principais pilares do Planejamento Patrimonial. Veja a seguir como a holding imobiliária (patrimonial) pode auxiliar na redução da carga tributária.

Qual o melhor regime de tributação da holding imobiliária?

Inicialmente, cumpre destacar que a lei não permite que uma Holding Imobiliária (e Holdings Patrimoniais em geral) se enquadrem no Simples Nacional. Isso porque essa forma de tributação é vedada para quem realiza atividade de locação de imóveis próprios – exceto quando se referir à prestação de serviços tributados pelo Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISQN), assim entendida a exploração de salões de festas, centro de convenções, escritórios virtuais, stands, quadras esportivas, estádios, ginásios, auditórios, casas de espetáculos, parques de diversão, canchas e congêneres, para a realização de eventos ou negócios de qualquer natureza.

Assim sendo, a não ser nas exceções específicas acima indicadas, as holdings imobiliárias (patrimoniais) podem optar pelos demais regimes: Lucro Real ou Lucro Presumido.

É possível optar por tributar a holding imobiliária (patrimonial) pelo Lucro Real, mas essa opção é incomum em virtude da elevada carga tributária. 

Portanto, geralmente, a holding imobiliária (patrimonial) é tributada pelo Lucro Presumido, cuja carga tributária varia conforme a atividade. Para atividades imobiliárias relativas a desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, e venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, por exemplo, é tributado um percentual; e de outras atividades sucessivamente, comumento em montante mais vantajoso que outros regimes ou até mesmo da tributação da pessoa física.

O custo do ITBI 

Na integralização do capital da holding imobiliária (patrimonial), há custos associados à implantação da companhia, sendo o principal deles o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Quando essa pessoa jurídica pratica “atividade imobiliária” – o que inclui compra ou aluguel de imóveis -, ela é obrigada a pagar o ITBI à Prefeitura local (2% a 3% do valor do imóvel) no momento da integralização do capital.

O ITBI é um imposto de competência municipal que incide sobre a transferência onerosa de bens imóveis entre pessoas vivas a qualquer título. Sua previsão está no Art. 156 da Constituição Federal, que assim dispõe:

Art. 156. Compete aos Municípios instituir imposto sobre: […]
II – Transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

Como regra, sempre que ocorrer a transmissão de propriedade de bens imóveis entre pessoas vivas, haverá a incidência do ITBI. Contudo, no âmbito da holding existem circunstâncias relacionadas a não obrigatoriedade de pagamento deste tributo que devem ser sopesadas em conjunto com advogado especialista no assunto.

Há isenção de ITBI em Holding?

A isenção do ITBI está legislativamente prevista na continuação do dispositivo constitucional que o instituiu:

Art. 156, CF. (…) § 2º O imposto previsto no inciso II:
I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desse bens e direitos, locação de bens imóveis e arrendamento mercantil;
Podemos ainda citar o disposto no Código Tributário Nacional (CTN):

Art. 36. Ressalvado o disposto no artigo seguinte, o imposto não incide sobre a transmissão dos bens ou direitos referidos no artigo anterior:
I – quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito;
II – quando decorrente da incorporação ou da fusão de uma pessoa jurídica por outra ou com outra.

A holding familiar começa com a criação de uma empresa e com a integralização em seu capital social dos bens de propriedade do seu instituidor. Por conta da imunidade tributária criada pela Constituição Federal, essa transferência de bens da pessoa física para a pessoa jurídica teoricamente estaria livre da necessidade de recolhimento do ITBI, exceto se a atividade preponderante da holding for a compra e venda desses bens e direitos, locação de bens imóveis e arrendamento mercantil, conforme § 2º, inciso I, do art. 156 da Carta Magna, acima indicado.

Para saber se a atividade da empresa é preponderantemente imobiliária, o art. 37 do CTN dispõe:

Art. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.

§ 1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subsequentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo.

Dessa forma, mesmo que o objeto social da empresa holding seja a exploração do mercado imobiliário, se essa atividade não for responsável por mais de 50% da receita da empresa, em tese a imunidade se mantém. Em outras palavras, havendo circunstâncias em que os negócios imobiliários não sejam a única fonte de receitas da empresa holding, a isenção é aplicada.

De todo modo, mesmo que não haja a isenção do ITBI numa holding imobiliária que tenha como atividade preponderante (+ de 50%) a compra e venda de bens e direitos, locação de bens imóveis e arrendamento mercantil, ainda assim a criação da holding pode ser uma boa opção por ter menos carga tributária sobre os valores auferidos por locatícios, por exemplo.

O que está sendo decidido nos órgãos superiores?

O Tribunal de Justiça de São Paulo tem negado imunidade de ITBI para holdings imobiliárias (patrimoniais) na transferência de imóveis para composição de capital social.

Em agosto de 2020, foi julgado pelo STF o Recurso Extraordinário nº 796.376 (Tema 796), em sede de repercussão geral, no qual restou decidido que a imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do §2º do artigo 156 da Constituição Federal, não alcançaria o valor dos bens que excedessem o limite do capital social integralizado. Isso porque, segundo o voto vencedor, a isenção seria apenas para a aquisição citada no segundo trecho do referido dispositivo constitucional, consistente na fusão, cisão e incorporação.

Segundo o voto do julgado, a imunidade não poderia alcançar os bens que não tivessem sido integralizados ao capital social da holding, a fim de evitar interpretação extensiva, vedada pelo ordenamento jurídico:

1. A Constituição de 1988 imunizou a integralização do capital por meio de bens imóveis, não incidindo o ITBI sobre o valor do bem dado em pagamento do capital subscrito pelo sócio ou acionista da pessoa
jurídica (art. 156, § 2º,).
2. A norma não imuniza qualquer incorporação de bens ou direitos ao patrimônio da pessoa jurídica, mas exclusivamente o pagamento, em bens ou direitos, que o sócio faz para integralização do capital social
subscrito. Portanto, sobre a diferença do valor dos bens imóveis que superar o capital subscrito a ser integralizado, incidirá a tributação pelo ITBI.
3. Recurso Extraordinário a que se nega provimento. Tema 796, fixada a seguinte tese de repercussão geral: “A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”.

Em que pese os julgados supracitados, cada caso concreto deve ser analisado pelo advogado especialista em holding imobiliária (patrimonial) e Direito Tributário, a fim de verificar o cabimento de eventuais teses e argumentos a fim de reduzir a carga tributária ou almejar isenção do ITBI.

Conclusão

A criação de uma empresa (holding) pode ser muito interessante para quem busca organizar e gerir seus bens e direitos com segurança, economia e agilidade, além de que, através de um assessoramento especializado, certamente viabilizará redução da carga tributária (ITCMD, ITBI, IRPF, etc) e a desvinculação dos ativos geridos pela empresa dos passivos ou obrigações pessoais dos sócios.

De todo modo, antes de realizar a abertura de uma holding, é preciso que haja uma complexa análise acerca de sua viabilidade, com o auxílio de profissionais especialistas, como advogados e contadores, de modo a prever riscos e a fim de garantir-se que todos os benefícios da criação da holding imobiliária (patrimonial) serão usufruídos.

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