O setor imobiliário brasileiro movimenta volumes expressivos de capital todos os anos e atrai tanto investidores institucionais quanto compradores individuais que enxergam no imóvel uma das formas mais sólidas de preservação e crescimento patrimonial. Essa percepção de solidez, no entanto, frequentemente obscurece uma realidade que a jurisprudência recente do Superior Tribunal de Justiça e os dados do mercado deixam cada vez mais evidente: o setor imobiliário é também um dos mais litigiosos do ordenamento jurídico brasileiro, e os prejuízos mais expressivos raramente decorrem de fraudes óbvias ou de má-fé declarada. Eles nascem de riscos jurídicos ignorados, subestimados ou simplesmente desconhecidos por quem compra, vende, investe ou incorpora sem o suporte técnico adequado. Identificar esses riscos antes de qualquer assinatura é a diferença entre um negócio sólido e um passivo que consome anos de patrimônio acumulado.
O Imóvel que Parece Regular e Não É: Os Passivos Ocultos na Matrícula e Além Dela
O primeiro e mais recorrente risco ignorado nas transações imobiliárias é a crença de que a matrícula atualizada do imóvel equivale à segurança jurídica plena da aquisição. Essa equação está errada, e seu equívoco é suficiente para comprometer negócios de qualquer porte.
A matrícula imobiliária é o documento essencial para verificar a titularidade e a existência de ônus ou gravames formalmente registrados. A Lei de Registros Públicos, Lei 6.015/1973, regula sua estrutura e conteúdo, e a análise de sua cadeia dominial, ou seja, o histórico completo de transmissões desde a origem do imóvel, é o ponto de partida de qualquer auditoria jurídica séria. Mas a matrícula não captura tudo. Entre as legislações aplicáveis, o Código Tributário Nacional, em seu artigo 130, estabelece que débitos tributários relacionados ao imóvel acompanham sua titularidade, impondo a necessidade de análise detalhada de certidões fiscais. No âmbito ambiental, a Lei 6.938/1981 institui a responsabilidade objetiva por danos ambientais, exigindo que compradores e investidores realizem a verificação de passivos ambientais associados ao imóvel.
O efeito prático disso é direto e devastador para quem não se precavê: ao assinar a escritura e registrar a transferência do imóvel, o adquirente assume automaticamente todos os débitos tributários vinculados ao bem, ainda que esses débitos não estivessem formalmente registrados na matrícula no momento da compra. IPTU em atraso, contribuições de melhoria, taxas municipais e encargos fiscais estaduais seguem o imóvel, não o vendedor. Quem comprou sem verificar certidões fiscais de todos os entes tributantes, municipal, estadual e federal, comprou também o passivo fiscal que o vendedor havia acumulado.
Imóveis podem aparentar plena regularidade sob uma análise superficial, mas esconder passivos jurídicos capazes de comprometer o negócio, a rentabilidade e até o patrimônio do investidor. Nem todo ônus está claramente visível para o comprador leigo, e alguns sequer impedem a venda, mas afetam diretamente o risco do negócio. Penhoras de credores trabalhistas do vendedor, ações possessórias em curso, usucapiões em tramitação sobre parte da área, sobreposição de matrículas em regiões com histórico fundiário irregular e servidões não averbadas são exemplos de passivos que uma leitura superficial da matrícula não revela, mas que uma due diligence imobiliária completa, com análise de certidões forenses cíveis, trabalhistas, criminais e ambientais, é capaz de identificar antes que o dano ocorra.
A Crise das Incorporadoras e o Risco de Comprar sem Verificar a Estrutura Jurídica do Empreendimento
O segundo risco mais ignorado no setor imobiliário diz respeito à estrutura jurídica do empreendimento e da empresa que o oferece, não apenas ao imóvel em si. Esse risco ganhou dimensão sistêmica nos últimos anos e os dados do mercado não deixam margem para subestimá-lo.
Em 2024, o setor imobiliário foi o mais impactado por recuperações judiciais no Brasil, com 314 incorporadoras em dificuldade, enquanto a construção de edifícios apareceu em terceiro lugar, com 212 empresas. No primeiro trimestre de 2025, o índice de empresas em recuperação judicial no grupo de Construção, Energia e Saneamento chegou a 4,12 por mil empresas ativas, mais que o dobro da média nacional de 1,98 por mil.
Esses números transformam radicalmente a percepção de risco de quem compra um imóvel na planta. Adquirir uma unidade sem avaliar a estrutura empresarial por trás do negócio, a saúde financeira da incorporadora, a existência de recuperações judiciais anteriores ou em curso e, principalmente, se o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, é uma exposição patrimonial concreta e mensurável.
O patrimônio de afetação é o mecanismo jurídico previsto na Lei 4.591/1964, com as alterações trazidas pela Lei 10.931/2004, pelo qual o terreno, as acessões e os demais bens e direitos vinculados a um empreendimento específico ficam separados do patrimônio geral da incorporadora. Essa separação é a proteção mais relevante disponível ao comprador de imóvel na planta: ela garante que, mesmo em caso de falência da incorporadora, os recursos do empreendimento afetado não se misturem com o patrimônio geral da empresa nem respondam pelas dívidas de outros projetos.
O Superior Tribunal de Justiça tem consolidado jurisprudência favorável à eficácia do patrimônio de afetação, decidindo que empreendimentos submetidos a esse regime podem ser excluídos de processos de recuperação judicial da controladora, desde que demonstrada a real independência patrimonial.
Em decisão de maio de 2026, a 3ª Turma do STJ reafirmou esse entendimento ao julgar o caso do Grupo Rossi (REsps n. 2.205.480/SP, 2.164.771/SP, 2.185.479/SP e 2.205.476/SP), por unanimidade de votos. No caso, o grupo havia incluído 310 SPEs no pedido de recuperação judicial, sustentando que apenas 7 delas possuíam patrimônio de afetação e que as obras já estavam concluídas, o que afastaria a incompatibilidade com o regime recuperacional. A 3ª Turma rejeitou essa distinção e consolidou que a SPE de incorporação imobiliária com patrimônio de afetação não se sujeita à recuperação judicial sob qualquer ângulo, independentemente do estágio da obra ou da natureza das dívidas
O problema prático é que o patrimônio de afetação não é obrigatório por lei. É uma opção que a incorporadora pode ou não adotar. Empreendimentos sem afetação constituída ficam expostos à massa concursal em caso de insolvência da incorporadora, o que significa que os recursos pagos pelos compradores durante a construção podem ser utilizados para cobrir dívidas de outros projetos da mesma empresa. Verificar a existência e regularidade do patrimônio de afetação antes de assinar qualquer contrato de promessa de compra e venda é, portanto, uma das verificações mais importantes que um comprador pode realizar, e uma das mais frequentemente omitidas.
Distrato, Cláusulas Combinadas e a Tensão Jurisprudencial que Ninguém Calcula
O terceiro risco jurídico frequentemente ignorado no setor imobiliário está dentro do próprio contrato: as cláusulas de retenção em caso de distrato, que têm gerado uma das disputas jurídicas mais relevantes e menos previsíveis do momento.
A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, estabeleceu regras para a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis em incorporações imobiliárias, fixando percentuais máximos de retenção. Muitos compradores e vendedores acreditam que a análise do distrato se resume a verificar o percentual de retenção previsto em destaque no contrato. Essa leitura é incompleta e pode gerar surpresas financeiras significativas.
Em setembro de 2025, a 3ª Turma do STJ, por maioria de votos, firmou posição de que, havendo relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor deve prevalecer sobre a Lei do Distrato, com fixação de teto global de 25% sobre o que foi pago pelo comprador, ainda que o contrato preveja múltiplas rubricas de retenção, como cláusula penal, despesas administrativas, corretagem, tributos e taxa de fruição. Essa alteração é decisiva porque demonstra que o risco contratual não está apenas no percentual escrito em destaque, podendo estar escondido na soma de cláusulas e mecanismos que, lidos isoladamente, parecem legítimos, mas, em conjunto, produzem prejuízo desproporcional.
Ao mesmo tempo, em outubro de 2025, a 4ª Turma do STJ, ao analisar contrato de loteamento (REsp 2.104.086/SP), confirmou a possibilidade de aplicação de multa por desistência somada à taxa de fruição mesmo em lote sem edificação, reconhecendo que a Lei do Distrato autorizou expressamente essa cobrança independentemente de uso efetivo do bem. No caso concreto, o valor pago pelo comprador era irrisório frente aos encargos legais, o que resultou em retenção integral — situação que, embora excepcional, demonstra o nível de risco que contratos mal compreendidos podem gerar.
Para incorporadoras e compradores, essa instabilidade jurisprudencial tem um custo concreto: o valor financeiro de um distrato só pode ser calculado com segurança mediante análise individualizada do contrato, da natureza da relação jurídica, do tipo de empreendimento e da jurisprudência aplicável no estado em que o litígio eventualmente se instaurar. Contratos assinados sem revisão jurídica prévia das cláusulas de retenção, taxa de fruição, comissão de corretagem embutida e encargos acessórios acumulados estão expondo compradores e incorporadoras a um grau de incerteza que a leitura isolada do contrato não revela.
Como a Assessoria Jurídica Preventiva Blinda as Transações de Alto Valor
O padrão que une os três riscos descritos acima é a mesma ausência: a da análise jurídica técnica antes da decisão, não depois do problema. O setor imobiliário brasileiro ainda opera, em grande parte, com uma lógica reativa: contrata-se o advogado quando a incorporadora entra em recuperação judicial, quando o distrato resulta em disputa, quando a penhora sobre o imóvel adquirido é descoberta após o registro. Nesse momento, as opções são mais limitadas, mais custosas e, frequentemente, insuficientes para recuperar integralmente o que foi perdido.
A lógica preventiva funciona de maneira radicalmente diferente. A due diligence imobiliária não deve ser vista como um custo adicional, mas como um seguro jurídico que protege compradores, investidores e empresas contra riscos patrimoniais. O conjunto de verificações que ela compreende inclui a análise completa da cadeia dominial, a identificação de ônus e gravames registrados e não registrados, as certidões negativas de tributos municipais, estaduais e federais, as certidões forenses em todas as esferas, os laudos ambientais e urbanísticos, e a verificação da regularidade fundiária e do georreferenciamento quando aplicável.
Para transações que envolvem imóveis na planta ou contratos com incorporadoras, essa análise se estende à estrutura empresarial do empreendimento, à existência e regularidade do patrimônio de afetação, à saúde financeira da empresa incorporadora, à existência de recuperações judiciais, ações de execução relevantes ou concentrações de dívidas de curto prazo que indiquem risco de insolvência.
A revisão jurídica dos contratos antes da assinatura é o mecanismo que permite identificar cláusulas de retenção potencialmente abusivas quando somadas, taxas de fruição incompatíveis com o tipo de bem, condições de repasse que podem ser questionadas judicialmente e omissões que desfavorecem a parte mais vulnerável da relação. A equipe de assessoria imobiliária disponível nas áreas de atuação do escritório atua exatamente nessa camada preventiva, integrando análise registral, contratual, societária e tributária antes que qualquer obrigação seja assumida.
Conclusão
Os riscos jurídicos mais ignorados no setor imobiliário não são os mais elaborados nem os mais improváveis. São os mais cotidianos: passivos tributários que a matrícula não revela, empreendimentos sem patrimônio de afetação constituído que expõem o comprador à insolvência da incorporadora, e contratos com estruturas de retenção que só revelam seu custo real quando a jurisprudência é aplicada à soma de suas cláusulas. O antídoto para todos eles é o mesmo: análise jurídica técnica realizada antes da decisão, por profissionais especializados no direito imobiliário, com acesso atualizado à legislação e à jurisprudência que molda o setor a cada novo julgamento. No mercado imobiliário, o custo da prevenção é sempre menor do que o custo do litígio, e a diferença entre os dois é exatamente o espaço que a assessoria jurídica preventiva ocupa.
Ficou com alguma dúvida? Consulte nossa equipe (clique em fale conosco ou converse conosco via WhatsApp).
Clique aqui e leia mais artigos escritos por nossa equipe.
Giovana Ribeiro. Advogada (OAB/PR nº. 115.485). Pós-graduada em Processo Civil pelo Centro Universitário Internacional – UNINTER. Bacharel em Direito pela UNIOPET – Centro Universitário Opet.
Referências
BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Arts. 28 e seguintes (incorporação) e arts. 31-A a 31-F (patrimônio de afetação). Disponível em: planalto.gov.br.
BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Lei de Registros Públicos. Regula a matrícula imobiliária, titularidade e ônus registrados. Disponível em: planalto.gov.br.
BRASIL. Lei nº 6.938, de 31 de agosto de 1981. Política Nacional do Meio Ambiente. Institui responsabilidade objetiva por danos ambientais. Disponível em: planalto.gov.br.
BRASIL. Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966. Código Tributário Nacional. Art. 130 (responsabilidade do adquirente pelos débitos tributários vinculados ao imóvel). Disponível em: planalto.gov.br.
BRASIL. Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004. Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias. Disponível em: planalto.gov.br.
BRASIL. Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018. Lei do Distrato. Dispõe sobre a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária. Disponível em: planalto.gov.br.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. 3ª Turma. Caso Grupo Rossi. SPE com patrimônio de afetação. Impossibilidade de inclusão em recuperação judicial. Julgado em maio de 2026. Disponível em: stj.jus.br.
CONSELHO FEDERAL DA OAB. Provimento nº 205, de 21 de outubro de 2021. Regulamenta a publicidade e a comunicação institucional na advocacia.
