Antes de iniciar novos empreendimentos no ramo da construção civil é essencial compreender as nuances legais que permeiam o mercado imobiliário. No âmbito fiscal, diversas leis visam desburocratizar processos e reduzir a carga tributária do setor.
No centro dessas estratégias de empreendimentos imobiliários, destacam-se a Sociedade de Propósito Específico (SPE) e a Sociedade em Conta de Participação (SCP).
O que é a Sociedade de Propósito Específico?
A Sociedade de Propósito Específico (SPE) ganhou relevância após a implementação da Lei nº 11.079/2004, apesar do Código Civil também prever a existência desse tipo societário, com a previsão do artigo 981, parágrafo único que “atividade pode restringir-se à realização de um ou mais negócios determinados” sendo amplamente adotada pelas incorporadoras e construtoras do país.
Seu objeto, como o próprio nome diz, é cumprir objetivos específicos. Por consequência, seu objeto social não pode ser genérico, como por exemplo “gestão de empreendimentos imobiliários”. Além disso, destaca-se que o prazo de existência da SPE deve ser limitado ao cumprimento do objeto do contrato social, ou seja, na hipótese de uma SPE constituída para fins de construção de um edifício, deve haver prazo determinado para entrega final do projeto, por exemplo, “3 anos”.
As vantagens da SPE são notáveis, incluindo independência financeira, transparência nos recursos, segurança jurídica para compradores e agilidade na liberação de financiamentos, além da criação de um patrimônio de afetação.
O modelo SPE também beneficia-se de uma carga tributária notavelmente inferior devido à sua inclusão no Regime Especial de Tributação (Lei nº 10.931/2004), resultando em uma tributação reduzida de 4%.
Ao ingressar em uma SPE, o investidor se torna titular de um empreendimento específico mediante a subscrição e integralização de cotas sociais. Essa abordagem impede a mistura de recursos entre investidores e incorporadoras, protegendo os compradores contra práticas desaconselháveis, como a transferência de recursos entre incorporações.
Nessa linha, é possível afirmar que a SPE pode ser tida como um empreendimento coletivo, reduzindo os riscos financeiros dos participantes da operação.
A dinâmica da SPE permite ao investidor uma participação ativa na empresa, tornando-se sócio e, assim, obtendo maior acesso às informações da sociedade.
Investir em uma SPE oferece diversas vantagens, destacando-se a segurança do investimento, uma vez que cada empreendimento possui um CNPJ e uma conta corrente exclusiva, sujeita à auditoria pelos próprios investidores. Essa estrutura reforça a transparência e confiança no uso dos recursos. Também é possível citar que é mais fácil a retirada dos sócios nesse modelo.
O que é a Sociedade em Conta de Participação?
A estrutura da Sociedade em Conta de Participação é regulamenta pelos artigos 991 a 996 do Código Civil.
Nesse arranjo, ainda resgatando exemplos da construção civil, a incorporadora atua como sócio ostensivo, exercendo a atividade social em seu nome, sob sua responsabilidade exclusiva. O investidor (também conhecido como sócio oculto), por sua vez, participa dos resultados sem ser responsável diretamente pelo empreendimento, contribuindo com os recursos para viabilizar o ato.
Assim, pode-se dizer que a SCP é ideal para investidores que preferem não se envolver diretamente na condução do negócio imobiliário.
Esse tipo societário se destaca das estruturas societárias previstas na legislação brasileira, pois não se fundamenta em capital social, quotas ou ações. Em vez disso, é construída sobre um patrimônio distinto, composto pelos investimentos dos sócios ocultos e do sócio ostensivo para o projeto que desejam realizar. Dentro desse patrimônio, é ressaltada a participação correspondente e o percentual atribuído a cada um desses sócios.
Na SCP, em contração ao que acontece na SPE, não há personalidade jurídica[1], mesmo havendo um extenso debate na doutrina nos tribunais pátrios, inclusive, é tratada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), órgão responsável por fiscalizar, normatizar, disciplinar e desenvolver o mercado de valores mobiliários no Brasil, como sendo tão somente uma relação contratual entre as partes, afastando sua personalidade jurídica, dado que tal entidade não se mostra como um ente capaz de adquirir direitos e obrigações, nem mesmo pode ser tida como um centro de imputação de interesse, visto que a atividade é exercida exclusivamente pelo sócio ostensivo.
Inclusive, merece especial destaque ao julgamento do processo administrativo CVM n° RJ2015/7239[2]:
“a sociedade em conta de participação, apesar do nomen iuris que lhe foi atribuída pelo ordenamento jurídico, não consiste verdadeiramente em uma sociedade, o que se observa tanto pela sua inserção em subtítulo do Código Civil que trata das “sociedades não-personificadas”, quanto pela leitura dos dispositivos legais que regem esse instituto, em especial os artigos 991, 993 e 994 do citado diploma legal.”
Nesse modelo, a confiança entre o investidor e o sócio ostensivo é fundamental, pois são estabelecidos direitos e obrigações em uma relação de parceria.
Quais as diferenças entre SPE e SPC?
Ficou comprovada as distinções em suas naturezas e funcionamentos.
Na SCP, o investidor é conhecido como Sócio Participante, agindo de forma oculta em relação à sociedade. Em contrapartida, na SPE, não há essa distinção, ou seja, todos os sócios são visíveis.
Enquanto na SPE uma nova pessoa jurídica é criada, na SCP não ocorre tal formalidade. O Sócio Ostensivo, que é identificado no CNPJ, representa a SCP perante terceiros, enquanto o Sócio Participante fornece capital e supervisiona seu uso.
Ocorre que o Sócio Participante não possui responsabilidade pública ou perante órgãos governamentais, sendo essa atribuição exclusiva do Sócio Ostensivo, mencionado no contrato social.
A SCP não possui personalidade jurídica própria, sendo representada pelo Sócio Ostensivo, que assume todas as responsabilidades legais, incluindo civis e tributárias.
Por sua vez, a SPE é mais apropriada para grandes projetos com prazo definido, onde a responsabilidade é compartilhada entre os sócios, a SCP é preferível para investidores interessados em ingressar em empreendimentos imobiliários, oferecendo menor exposição ao risco e oportunidade de lucro.
Conclusão
Em resumo, tanto a SPE quanto a SCP oferecem abordagens jurídicas distintas para empreendimentos imobiliários, cada uma atendendo a diferentes perfis de investidores e modelos de gestão organizacional.
A escolha entre essas modalidades dependerá da preferência e do nível de envolvimento desejado pelo investidor no cenário imobiliário, no entanto, ressalva-se que deve sempre buscar o assessoramento advogado especialista em Direito Imobiliário e Direito Empresarial.
Ficou com alguma dúvida? Consulte um advogado especialista (clique em ‘fale conosco‘ ou converse conosco via Whatsapp).
Clique aqui e leia mais artigos escritos por nossa equipe.
Autor
Carlos Eduardo Melo Bonilha. Advogado (OAB/PR nº. 115.107). Bacharel em direito pela Universidade Federal do Paraná. Pós-graduando em Direito e Processual Civil Contemporâneo (ESA/OAB SP). Pós-graduando em Gestão e Business Law (Fundação Getúlio Vargas). Membro das comissões de Direito Processual Civil e Direito Bancário da Ordem dos Advogados do Brasil subseção Paraná.
Referências
[1] GONÇALVES NETO, Alfredo de Assis. Direito de Empresa. 7ª Ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2017.
[2]PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR CVM nº RJ2015/7239. Disponível em: <https://conteudo.cvm.gov.br/sancionadores/sancionador/2016/20161129_PAS_RJ20157239.html> Acesso em: 13 out. 2024.
