Este artigo analisa a responsabilidade das incorporadoras imobiliárias em casos de atraso na entrega de obras, considerando os aspectos jurídicos pertinentes e as indenizações aplicáveis aos compradores prejudicados.
A partir de uma revisão da legislação vigente, jurisprudência e doutrina, serão abordados os fundamentos legais que embasam a responsabilidade das incorporadoras nesses casos, assim como os direitos dos consumidores afetados.
Além disso, serão abordadas as indenizações cabíveis, incluindo os lucros cessantes, supressão da valorização imobiliária (danos emergentes) e danos morais.
Introdução
O mercado imobiliário enfrenta desafios significativos quando se trata do cumprimento dos prazos de entrega das obras.
O presente artigo se propõe a examinar a responsabilidade das incorporadoras diante de atrasos na entrega de empreendimentos imobiliários, principalmente para aqueles que adquirem unidades mediante transação popularmente conhecida como “compra de imóvel na planta”, bem como as consequentes indenizações devidas aos compradores prejudicados.
Considerando a relevância do tema para a proteção dos direitos dos consumidores e investidores e a segurança jurídica no setor imobiliário, esta análise se apresenta oportuna e necessária.
Responsabilidade das Incorporadoras pelo Atraso na Entrega de Obra
A responsabilidade das incorporadoras por atrasos na entrega das obras é um tema complexo, envolvendo inúmeros aspectos de cunho prático, bem como de origem legal, doutrinária e jurisprudencial.
Conforme a legislação atualmente vigente e o entendimento jurisprudencial majoritário, problemas burocráticos e administrativos, bem como eventuais embargos de obra, são considerados fortuitos internos, não configurando caso fortuito ou força maior passível de prorrogação do prazo que a construtora detém para entregar o empreendimento imobiliário e as respectivas unidades autônomas aos compradores.
Assim, as consequências pelo atraso da obra recaem sobre a incorporadora/construtora, que deve ser responsabilizada mesmo em casos de paralisação de obra em decorrência de Ações Civis Públicas (tipo de ação judicial promovida pelo Ministério Público quando há interesse coletivo) por falta ou inconsistência de licença ambiental, por exemplo, entre outras hipóteses.
Indenizações correspondentes ao Atraso na Entrega
Lucros Cessantes
Os lucros cessantes são uma forma de indenização devida aos compradores prejudicados pelo atraso na entrega das obras, consistindo na compensação pelos prejuízos decorrentes da privação do uso do bem por determinado período.
A jurisprudência, amparada nos comandos do Código Civil brasileiro e Código de Defesa do Consumidor, reconhece a presunção do prejuízo dos compradores nestes casos, permitindo o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal pelo tempo da privação do imóvel ao comprador, sendo esta, inclusive, a intepretação amplamente difundida nos julgados do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que, na maioria dos casos, fixa, em favor do consumidor ou investidor, a título de danos materiais (lucros cessantes), 0,5% do valor de mercado (valor de venda se o imóvel pronto estivesse) por mês de atraso, até que o imóvel seja efetivamente entregue ao comprador.
Valorização Imobiliária
Além dos lucros cessantes, é relevante considerar a valorização imobiliária (ou a perda dela) como um aspecto indenizável, somando-se aos demais tipos indenizatórios.
A valorização dos imóveis ao longo do tempo deve ser levada em conta, representando a diferença entre o valor contratual (preço pago pelo comprador) e o valor de mercado que o imóvel teria se pronto estivesse (sem atraso).
Esta modalidade de indenização por dano patrimonial se baseia na teoria da “perda de uma chance”, reconhecendo a oportunidade perdida do comprador de obter um benefício financeiro com a valorização dos imóveis e a possibilidade de vende-lo a outro depois de pronto, no prazo combinado originalmente com a construtora, como se o atraso não tivesse existido, e a incorporadora/construtora deverá indeniza-lo por esta diferença e pela perda da chance de lucrar com a venda.
Danos Morais
Os danos morais também devem ser considerados, de forma cumulativa às modalidades indenizatórias anteriormente citadas, uma vez que o atraso na entrega das obras causa prejuízos além dos aspectos financeiros, afetando a dignidade e o bem-estar dos compradores, frustrando suas expectativas e planos pessoais inerentes à aquisição do bem imóvel.
Neste tocante, a jurisprudência pátria é uníssona no sentido de reconhecer o direito à indenização por danos morais em casos de atraso significativo na entrega dos imóveis, considerando o longo período de espera e a quebra de expectativas dos adquirentes, consumidores ou investidores.
Conclusão
A responsabilidade das incorporadoras/construtoras em decorrência de atrasos na entrega das obras, segundo a legislação brasileira e a interpretação dada pelos tribunais Brasil afora, é certa e manifesta, assim como a necessidade de fixação das indenizações adequadas aos compradores prejudicados.
As indenizações por lucros cessantes (alugueis correspondentes ao período de atraso da obra) e danos emergentes (perda da valorização imobiliária com possível revenda do imóvel a terceiro) – tipos de dano material (ou “dano patrimonial”) – da mesma forma que os danos morais (ou “danos extrapatrimoniais”), representam medidas essenciais para garantir a proteção dos direitos dos compradores lesados e a justiça nas relações contratuais do mercado imobiliário.
Desta feita, é fundamental que o Poder Judiciário e os órgãos reguladores atuem de forma eficaz para assegurar o cumprimento das obrigações por parte das incorporadoras e a reparação financeira adequada aos compradores (consumidores, investidores e afins) quando forem estes efetivamente prejudicados em decorrência do atraso do empreendimento imobiliário e respectivas unidades autônomas (apartamentos ou casas).
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Autor
Antonio Macedo Neto (OAB/PR 55.082). Bacharel em Direito pela Faculdade de Direito de Curitiba (2009). Pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-PR (2011). Profissional atuante há mais de 15 anos, especialmente nas áreas de Direito Imobiliário e Societário.
