A promulgação da Lei 13.465/17, a qual dispõe sobre diversas modalidades de regularização fundiária, ocorreu no dia 11 de Julho deste ano (consolidando os aspectos previstos na Medida Provisória 759/16), trazendo variadas modificações no âmbito do direito imobiliário.
Loteamento fechado
Na vigência da Lei nº 13.465, há a possibilidade da implantação de loteamentos privativos (“fechados’), assentindo que a entrada no espaço físico loteado seja monitorada. O acesso dos transeuntes e veículos ao loteamento não poderá ser controlado, entretanto, poderá exigir-se identificação e cadastro prévios para ingressar ou transitar na área loteada.
A qualidade da segurança dos loteamentos privados será otimizada com essa permissão de controle, além de, para os empreendedores imobiliários, representar uma vantagem a ser ofertada aos compradores. Entrementes, este foi um tema muito controverso e que gerou muitos debates. A Lei estabeleceu que cada Município deverá regular a matéria, uma vez que a propriedade das vias de circulação permanece sendo do Poder Público.
Consórcio Imobiliário
Primeiramente, no que diz respeito ao “solo urbano”, cada município poderá, através de legislação própria, determinar o parcelamento, a efetivação de construções e demais “utilizações compulsórias” das áreas que tenham aproveitamento inferior ao prescrito em lei (em acordo com o “Plano Diretor” – art. 5º, Lei 10.257/2017).
Nestes casos, a nova lei prevê a criação de um “consórcio imobiliário”, viabilizando o aproveitamento financeiro do imóvel. Isso implica que o proprietário de um imóvel que se adeque as condições supradescritas poderá empreender planos de construção, reforma, urbanização, regularização fundiária e/ou conservação, através dos quais ele transfere ao município.
Condomínio de lotes
Houve também alteração de um trecho do Código Civil, acrescentando-se o artigo 1.358-A, o qual regulamenta a formação dos “Condomínios de Lotes”. Em todo o país qualificava-se tal tipo de investimento como um tanto quanto arriscado e inseguro, isso se dava principalmente pelo fato de ser proibido desenvolver empreendimentos nos quais se vendesse os terrenos para que os próprios compradores fizessem seu projeto de casa individualmente.
Esse cenário não era nada benéfico aos empreendedores, que se viam forçados a desenvolver e aprovar um plano de condomínio com projetos básicos e, somente após a venda, o comprador teria oportunidade de efetuar alterações no projeto.
O Artigo 1.358-A permite agora que o empreendedor desenvolva projeto de incorporação imobiliária sem que tenha de incluir os projetos das construções, ou seja, vender somente os lotes de terrenos e deixar a cargo do comprador projetar o que será construído.
Essa mudança é extremamente positiva, pois, exime o empreendedor da responsabilidade de elaborar previamente projetos de casa que, muito provavelmente, teriam de ser alterados no futuro. Com a vigência da lei, facilita-se o enfoque no desenvolvimento e aprimoramento da estrutura e das áreas comuns do condomínio, deixando o projeto e construção das casas para os compradores e/ou futuros efetivos moradores – os quais terão maior liberdade para formular seus espaços.
Alteração na Alienação Fiduciária no Programa Minha Casa Minha Vida
Houveram também alterações no Programa Minha Casa Minha Vida (Lei nº 11.977/09), especificamente no tópico “alienação fiduciária”. Isto acarreta que, as pessoas que se tornaram beneficiárias do Programa utilizando-se de integralização de cotas do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) são obrigadas a ocupar o imóvel adquirido em até 30 (trinta) dias após a assinatura do contrato – desde que o instrumento tivesse cláusula de alienação fiduciária em garantia com o FAR. Se a ocupação não ocorrer no prazo, o FAR fica automaticamente autorizado a resolver o contrato e alienar o imóvel para outro beneficiário.
A lei também prescreve o vencimento antecipado da dívida decorrente do contrato de compra com alienação fiduciária em garantia firmado com o FAR em outros casos, como nos de alienação ou cessão do imóvel antes da quitação, atraso nos pagamentos e etc.
Em tais situações, o FAR deverá requerer ao oficial do registro de imóveis que intime o beneficiário a pagar a dívida no prazo de 15 (quinze) dias. Se o beneficiário não o fizer, também ocorrerá a resolução do contrato e consolidação da propriedade fiduciária do bem em favor do FAR, além da restituição da posse do imóvel, sob pena de caracterizar-se esbulho possessório por parte do ocupante.
Arrecadação de imóveis abandonados
A Lei nº 13.465/17 também determina que a intenção de não conservação do bem pode ser presumida se o proprietário não pagar os impostos de propriedade por um período de 05 (cinco) anos. Desde 2001, com a Lei nº 10.257/01, os imóveis urbanos privados que se encontram abandonados e cujos proprietários não queiram mais conservá-los ficam sujeitos à arrecadação pelo Município na condição de bem vago.
Decorrido o prazo dos 05 (cinco) anos, após instaurar o procedimento administrativo, o Município terá o direito de realizar diretamente ou através de terceiros os investimentos no imóvel para lhe dar nova função social (programas habitacionais, prestação de serviços públicos ou concessão para entidades filantrópicas).
Contando-se do dia da arrecadação, o proprietário terá 03 (três) anos para reivindicar a posse do imóvel, mas deverá ressarcir previamente o Município em valor atualizado pelos investimentos feitos no imóvel.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS:
<http://www.vgplaw.com.br>
