Obrigatoriedade do “Certificado de Não-Contaminação” do terreno: O impacto nos novos empreendimentos imobiliários

Com a promulgação de um novo Regulamento Geral e Regimento Específico, o SiAC instituiu a exigência do procedimento de avaliação de possíveis contaminações tóxicas em áreas destinadas a construção com financiamento ou qualquer tipo  de auxílio proveniente da Caixa  Econômica Federal (gerenciamento de riscos ambientais em empreendimentos imobiliários).

Sustentabilidade Ambiental”

Com a edição do “Guia CAIXA – Sustentabilidade Ambiental – Avaliação de Terrenos com Potencial de Contaminação” a Caixa Econômica Federal demonstrou seu empenho em promover e divulgar medidas de preservação ambiental, agora previstas e obrigatoriamente exigidas pelo Regulamento Geral e pelo Regimento Específico da Especialidade Técnica e Execução de Obras do SiAC (Sistema de Avaliação da Conformidade de Empresas de Serviços e Obras da Construção Civil), promulgado neste ano de 2017, com impacto direto no mercado imobiliário brasileiro.

Tal Guia, visa auxiliar os empreendedores imobiliários (construtores, incorporadoras, projetistas, entre outros.) no reconhecimento de áreas possivelmente contaminadas – contaminação essa, que, de agora em diante, impossibilita a elaboração de projeto imobiliário e financiamento do empreendimento pela CEF, de acordo com o estabelecido nas regulamentações do SiAC acima referidas.

A finalidade do manual é promover e espalhar um sistema eficiente e didático, que, juntamente com uma assistência qualificada feita por técnico/empresa especializada em análise e despoluição de terrenos, ajudará na identificação/recuperação de áreas contaminadas, visando tanto um planejamento ambiental mais eficiente, quanto à proteção dos interesses econômicos dos investidores e empreendedores imobiliários, incentivando tanto a recuperação dos danos ambientais, como protegendo os empreendedores, para que não desperdicem seus investimentos em áreas com contaminação tóxica – impróprias para a construção/habitação.

Antigas “zonas industriais” e outros terrenos com potencial de contaminação

Em face de um cenário de constante crescimento urbano no país, que ocorre simultaneamente – e em oposição – à ausência de áreas estrategicamente localizadas para a construção de moradias e empreendimentos, volta-se a atenção dos empreendedores imobiliários para os “vazios urbanos” deixados por antigas zonas industriais ou áreas de terrenos com grande potencial construtivo.

Tendo em vista que tais áreas industriais geralmente se localizam em regiões valorizadas, próximas aos centros urbanos, são de grande interesse para os empreendedores imobiliários.  Entretanto, tais terrenos são produto de um tempo no qual as indústrias não possuíam consciência ambiental alguma, de modo, que, não se preocupavam, de forma eficaz, com questões ambientais, despejando incorretamente seus resíduos e substâncias tóxicas (por vezes no próprio terreno, sem qualquer tipo de pré-tratamento ou neutralização), quer por mera displicência, quer por desconhecimento dos danos ocasionados.

Frise-se que, uma das típicas ocorrências de áreas contaminadas, através de estudos já realizados (CETESB) está nos terrenos livres, baldios, ociosos ou subutilizados por relativamente longo período, geralmente grandes terrenos muitas vezes cobertos por vegetação, em regiões ou municípios periféricos da Região Metropolitana.

Assim, além destes terrenos, nos quais funcionavam antigas fábricas, há vários outros exemplos de locais que apresentam alto potencial de contaminação, como áreas banhadas por rios poluídos; locais anteriormente utilizados para despejo de lixo, plantação, ou, criação de animais; áreas que permaneceram invadidas para moradia irregular durante um longo período de tempo; todo o território próximo a estes locais; sem falar em outras causas diversas de contaminação, que acabam por tornar possível que todo e qualquer terreno, quer em área urbana, quer em área rural, esteja contaminado.

A Importância da Avaliação e Certificação da despoluição do Loteamento

Na atual conjuntura, o mercado imobiliário vem, aos poucos, se reaquecendo.  Deste modo, cresce a procura pela aquisição de terrenos em áreas que podem, infelizmente, se enquadrar no escopo de “risco de contaminação”, acima exposto.

Tais “passivos ambientais”, além de causarem danos à saúde da população, trazem enormes perdas (monetárias, temporais e burocráticas) aos agentes envolvidos, principalmente às empresas construtoras, que, caso concretizem as construções, sem antes avaliar e despoluir o terreno, ficam responsáveis por assumir não só ônus pelos danos causados à população, mas também por realizar a remediação e despoluição dos terrenos.

Desta forma, torna-se fundamental, no processo da seleção e antes da aquisição do terreno e da negociação do crédito, a certificação sobre a situação ambiental do imóvel, pois o adquirente da área terá responsabilidade legal e financeira pela investigação e, possível descontaminação da área.

Portanto, sem a devida preocupação em identificar os usos anteriores da área, através da Vistoria do Terreno e Levantamento básico, com base em metodologia técnica específica, o empreendedor poderá ser surpreendido com problemas até mesmo durante a construção, prejudicando os operários envolvidos nas obras (risco ocupacional). Além disso, os custos gerados para remediação desse tipo de problema podem superar muito as expectativas de despesas previstas para a execução da obra.

Finalmente, o uso habitacional de áreas contaminadas pode colocar em risco os moradores do empreendimento imobiliário e consequentemente gerar conflitos de cunho legal e financeiro, além de comprometer a imagem das empresas envolvidas na obra.

Fica, assim, explícita a necessidade de antes de se começar um empreendimento imobiliário, proceder juntamente a uma empresa qualificada a avaliação do terreno onde se realizará a obra. Desta forma, a constatação prévia de contaminação facilitará os processos de despoluição.

A ausência do laudo prévio de não contaminação ou de despoluição do terreno pode gerar uma série de implicações negativas para o empreendedor imobiliário, havendo três principais:

  1. gastos excessivos com a descontaminação do local.
  2. inúmeras complicações futuras, que vão desde gastos inesperados com a despoluição de toda a estrutura (territorial e edificada), pagamentos de indenizações aos adquirentes dos imóveis construídos e até a possível desapropriação da área.
  • Inviabilização de qualquer tipo de auxílio proveniente da CEF para realização de obras no terreno ou financiamento por adquirentes.

(Gráfico extraído do Guia CAIXA – Sustentabilidade Ambiental – Avaliação de Terrenos com Potencial de Contaminação”)

Deste modo, passa a ser indispensável que todos empreendedores do ramo da construção civil prezem pela contratação de técnicos/ empresas competentes para realização da avaliação, despoluição dos terrenos (se necessária), e emissão dos respectivos certificados, obtendo-se, assim, tanto maior segurança ambiental quanto jurídica, além da eliminação de futuros prejuízos.

Por enquanto, em decorrência de ser “recentíssima” exigência da Caixa Econômica Federal, existem pouquíssimas empresas especializadas na prestação destes serviços no Brasil, sendo que, numa pesquisa recente, a única empresa encontrada foi a “O2 Mais – Engenharia e Meio Ambiente” (www.o2mais.com.br), com sede em Curitiba, Paraná, que, segundo os representantes entrevistados, já possui variados métodos de assistência, avaliação e recuperação de terrenos (avaliação ambiental da área e processo de despoluição)

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