O que fazer quando ocorre atraso na entrega do imóvel

Uma prática comum entre construtoras e incorporadoras é a venda do imóvel na planta, ou seja, enquanto o edifício ou empreendimento comercial ainda está em construção. Esse modelo de negócio traz vantagens para ambas as partes, uma vez que ajuda no financiamento da obra e oferece valores especiais para os compradores. Mas o que acontece quando ocorre o atraso na entrega do imóvel?

O comprador tem diversos direitos previstos no Código de Defesa do Consumidor, sendo essencial que as construtoras e incorporadoras os conheçam. A premissa é válida quanto aos deveres das vendedoras na relação contratual, a fim de evitar maiores prejuízos financeiros com a rescisão contratual e ações indenizatórias.

A fim de auxiliar as construtoras e incorporadoras sobre estas relações jurídicas que nascem com a aquisição de imóveis na planta, elaboramos um conteúdo completo sobre o tema.

Legislações cabíveis nos contratos de compra e venda de imóvel

Antes de adentrarmos nos direitos dos consumidores, é imperioso esclarecer que as construtoras e incorporadoras devem respeitar algumas legislações vigentes, que preveem normas sobre os contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta. 

A Lei nº 4.591 de 1964 dispõe sobre condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. 

Para a referida lei,  incorporador é a pessoa física ou jurídica, que embora não efetue a construção, compromissa ou efetiva a compra e venda de frações do terreno vinculando a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Prevê, ainda, que “a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras”.

Ou seja, as construtoras e incorporadoras devem estabelecer minuciosamente os detalhes da construção das edificações, com identificação da metragem, do período previsto para entrega das obras, além de outras informações pertinentes, respondendo solidariamente por eventuais prejuízos aos adquirentes. 

Por outro lado, a Lei nº 13.786/2018 disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

Nesta norma, é dever das promitentes-vendedoras estipular nos contratos de compromisso de compra e venda de unidades autônomas integrantes à incorporação imobiliária: 

  • preço total do imóvel;
  • valor da parcela de entrada e forma de pagamento, com destaque sobre o pagamento à vista e percentuais sobre o valor do contrato;
  • valor da corretagem e condições de pagamento, identificando o beneficiário;
  • a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimento das parcelas;
  • índices de correção monetária;
  • as consequências pelo desfazimento do contrato, seja qual for o motivo, devendo especificar as hipóteses, além das penalidades aplicáveis e prazos de devolução de valores ao adquirente;
  • taxas de juros eventualmente aplicáveis;
  • dentre outras.

Sendo constatada ausência de alguma das informações exigidas pela lei, será concedido o prazo de 30 (trinta) dias para regularização. Se não for sanado o vício, torna-se justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente. 

Também, para validade das consequências previstas no contrato, o aceite do consumidor deve ser manifestado por escrito no contrato, mediante assinatura.

Importante: A Lei 13786/2018 prevê que a entrega do imóvel poderá ocorrer até 180 (cento e oitenta) dias após a data prevista em contrato do término do empreendimento, sem configurar justa causa de rescisão por parte do adquirente ou pagamento de indenização, desde que expresso, de forma clara e destacada. 

Desde logo, destacamos que, diariamente, surgem inúmeras demandas judiciais promovidas pelos adquirentes em face das promitentes-vendedoras, pleiteando a rescisão contratual e indenização por atraso na entrega da obra.

Por tal razão, a fase pré-contratual é extremamente importante para prevenir resoluções contratuais por falhas eventuais na prestação dos serviços das construtoras e incorporadoras. 

Recomendamos a assessoria jurídica na fase pré e pós contratual, a fim de promover a mediação entre as partes, evitando a resolução contratual e demandas indenizatórias de altos valores. 


O que fazer caso a entrega do imóvel esteja atrasada e quais as penalidades?

As promitentes-vendedoras têm deveres em relação aos consumidores, certo? 

Então, conforme destacamos acima, é possível que as construtoras/incorporadoras atrasem a entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias após a data prevista de término do empreendimento em contrato, desde que a tolerância esteja expressamente pactuada, de forma clara e destacada.

Dentro deste prazo, se houver expressa menção à tolerância no instrumento contratual, não existe a justa causa por parte do adquirente para fins de rescisão do contrato, sendo direito das promitentes-vendedoras a retenção de um certo percentual pela quebra do pacto imotivada, que deverá estar indicado no contrato, de igual forma. 

Todavia, se houver atraso na entrega do imóvel após o decurso do prazo de tolerância, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, caberá a rescisão contratual pelo comprador sem prejuízo da devolução do valor integralmente pago, no prazo de 60 dias corridos, contados da resolução. 

Vale esclarecer que o adquirente pode optar por não resolver o contrato na hipótese de atraso superior a 180 (cento e oitenta) dias. Nestes casos, lhe caberá indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, a título de multa moratória, para cada mês de atraso, corrigido monetariamente pelo índice previsto em contrato. 

É possível, ainda, o abatimento do valor restante contratualmente previsto com a multa moratória supracitada, sendo interessante a análise desta opção ao caso concreto.

Assim, quando você, incorporador ou construtora, se deparar com a situação de atraso na entrega das obras, nem tudo está perdido, pois você pode utilizar a indenização prevista em lei, ao seu favor. 

Cada caso deve ser analisado individualmente, especialmente sob olhar de um advogado no ramo imobiliário, a fim de promover a mediação adequada entre promitente-vendedor e adquirente, resolvendo a situação sem que seja rescindido o contrato. 

Além disso, vale lembrar que a comunicação dos fatos sobre o prosseguimento do empreendimento aos adquirentes são importantíssimos, e podem evitar demandas judiciais, as quais são promovidas muitas vezes por ausência de prestação de contas aos adquirentes. 

Por fim, ressalta-se que a pandemia do coronavírus é um exemplo prático de fortuito externo, que exime a responsabilidade das incorporadoras/construtoras nos casos de atraso na entrega do imóvel, pois o motivo determinante para suspensão de diversas obras foi o isolamento social

Apesar disso, que cada situação deve ser analisada com cuidado, a fim de averiguar as razões para o atraso. 

  • Como comunicar atraso de entrega de imóvel ao comprador?

Nos termos ditos acima, uma das maiores falhas que cometem as construtoras e incorporadoras, diz respeito à ausência de prestação de informações aos adquirentes, que permanecem angustiados com o atraso nas obras do imóvel tão sonhado.

Assim, quando for verificado o atraso, imediatamente, comunique o comprador, preferencialmente por escrito. 

Pode ser por carta enviada por correio ou e-mail e, até mesmo, por meio de ligações telefônicas prévias, afunilando a relação entre as partes, motivando ao adquirente se sentir seguro com a situação. 

Vale lembrar que, se o contrato prever a tolerância quanto ao atraso na obra, recomenda-se informar ao consumidor o que de fato vem ocorrendo, para deixá-lo tranquilo.

Por outro lado, se o prazo de 180 (cento e oitenta) dias ultrapassou, busque o quanto antes resolver a situação amigavelmente, podendo até propor o pagamento da indenização, conforme prevê a lei, para evitar a rescisão do contrato. 

  • Como mediar o atraso na entrega do imóvel

O atraso na entrega do imóvel gera uma série de sentimentos pelos adquirentes, que começam a desconfiar do prestador de serviços (no caso você, representante da incorporadora/construtora). 

Assim, recomenda-se que um terceiro realize a mediação nos casos de atraso na entrega do imóvel, especializado em assessoria jurídica no ramo imobiliário. 

As chances de resolução amigável, quando há um profissional jurídico mediando, é muito mais eficaz.

  • O que acontece caso o comprador queira a rescisão do contrato?

É importante ter em mente duas situações: a pretensão de rescisão contratual pelo adquirente com justa causa ou sem justa causa. 

Como qualquer relação jurídica contratual, quaisquer das partes poderão resolver o contrato por mera declaração de vontade. 

Nestes casos, a parte prejudicada poderá reter um determinado valor, também pactuado, a título de multa pela quebra imotivada, no limite de até 25% da quantia paga. 

Por outro lado, é preciso se atentar às hipóteses de justa causa para rescisão contratual. 

O atraso na entrega do imóvel superior ao prazo de 180 dias é motivo para rescisão contratual pelo adquirente, com ressarcimento integral dos valores, além de multa, correção monetária e indenização por danos materiais e/ou morais

Caso o interesse do adquirente seja a rescisão antes do término do prazo de tolerância, as promitentes-vendedoras poderão, também, reter certo percentual a título de multa, no limite de 25% da quantia paga.

Percebe-se que o prejuízo com a rescisão contratual motivada pode ser significativo, motivo pelo qual reforçamos a importância de acompanhamento jurídico.

  • Existe um prazo mínimo e máximo para entrega de um imóvel vendido?

Legalmente, não há um prazo mínimo para conclusão de um empreendimento, pois vários fatores envolvidos em uma construção influenciam na previsão de término das obras, seja quantidade de funcionários ou fornecimento de mão-de-obra, dentre outras. 

Todavia, conforme previsão da Lei 13.786/2018, o contrato deverá necessariamente estipular um prazo de término, assim como a previsão de cláusula de tolerância

Desta maneira, saiba que, uma vez previsto o prazo de entrega das obras, deverá ser fielmente cumprido, salvo ocasiões de caso fortuito ou força maior e inadimplemento do adquirente, por exemplo,  situações que configuram exceções à regra geral de responsabilidade do devedor. Caso contrário as construtoras e incorporadoras estão sujeitas ao cancelamento do contrato ou pagamento de multas.

  • Qual o valor da multa por atraso na entrega de imóvel?

Na hipótese de rescisão contratual pretendida pelo adquirente, em razão do atraso da entrega do imóvel que alcance mais de 180 dias, será devida multa cumulada com o ressarcimento integral dos valores pagos. 

Caso o adquirente opte por manter a relação contratual, caberá indenização de 1% sobre o valor pago à incorporadora pelo adquirente, incidindo juros pro rata die e correção monetária pelo índice fixado em contrato, é a pena prevista em lei às incorporadoras e construtoras pelo atraso na entrega do imóvel, como uma espécie de multa moratória. 

As duas multas citadas acima não são cumulativas, aplica-se uma ou outra. A distinção ocorrerá se houver resolução do contrato ou não. 

  • Como mediar a multa por atraso com o comprador?

Conforme explicamos anteriormente, a multa por atraso na entrega do imóvel somente será aplicável quando ultrapassar 180 dias de tolerância, se houver previsão em cláusula expressa e quando for interesse do adquirente a rescisão contratual.

No entanto, a mediação é um eficaz instrumento para compor com o adquirente, a fim de que seja evitada a rescisão contratual, mas somente sejam ressarcidos os danos decorrentes do atraso a título de indenização. 

Um advogado do ramo imobiliário poderá lhe auxiliar nesta fase de mediação, pois com o conhecimento técnico e imparcialidade, torna-se mais produtiva a tentativa amigável de resolução do problema.

Quais os deveres da construtora para com o comprador?

Além das exigências legais para a formalização do contrato de promessa de compra e venda do imovel, nos termos explicados no início deste post, devem ser respeitados os direitos do comprador previstos no Código de Defesa do Consumidor.

Em resumo, as promitentes-vendedoras devem estipular cláusulas detalhadas, claras e específicas, para que o adquirente possa entendê-las sem ser prejudicado no futuro. 

Além disso, existem as exigências legais nas relações de consumo, pois uma das partes é vulnerável em detrimento da outra. Quais são os deveres? 

  • Cumprir o contrato fielmente, como expressamente previsto;
  • Executar as obras com supervisão técnica, evitando falhas nas edificações que possam ensejar reparação de danos;
  • Prestar informações claras ao consumidor, sempre que necessário;
  • Fornecer o resumo quadro e memorial descritivo do empreendimento junto ao contrato;
  • Registrar a matrícula da unidade autônoma imobiliária perante o Cartório de Registro de Imóveis;
  • Averbar no Registro de Imóveis a promessa de compra e venda;
  • Averbar quaisquer retificações a respeito da obra e das edificações, se alteradas no decorrer da execução do empreendimento;
  • Cumprir os prazos previstos em contrato. 

Imóvel entregue com defeito: o comprador pode deixar de pagar as parcelas?

O atraso da entrega do imóvel, todavia, não é a única hipótese que fundamenta uma ação judicial com pedido de ressarcimento de danos promovida pelo adquirente. Você sabia?

Após a entrega das chaves, se o comprador notar defeitos no imóvel, poderá pedir a reparação dos danos sofridos. 

E como isso ocorre?

Defeito no imóvel pode restar configurado em diversas situações, como ocorrência de vazamentos, infiltrações, metragem menor do que a vendida, rachaduras, problemas elétricos, desprendimento de revestimentos e outros. 

Se for relação de consumo, ou seja, no caso das construtoras e incorporadoras, o comprador não pode deixar de pagar as parcelas estipuladas em contrato, mas fará jus a uma indenização por danos materiais e morais decorrentes dos defeitos do imóvel, devendo notificar as vendedoras previamente.

Isso porque o Código de Defesa do Consumidor, legislação aplicável às relações de consumo, prevê alguns direitos quando há falha da prestação de serviços por defeito no produto ou serviço, que possam causar danos à segurança e saúde do comprador. 

O comprador pode pleitear indenização pelo defeito no imóvel, além de pedir a reparação do vício. 

Como obter suporte jurídico durante todo o trâmite de venda

A fase pré-contratual, pode-se dizer, que é a mais importante na relação jurídica entre promitentes-vendedoras e promitentes-compradores. 

Isso porque é o momento em que direito e deveres serão cumpridos de acordo com as legislações vigentes, garantindo a satisfação de ambas as partes na relação contratual. 

Não bastasse isso, o acompanhamento da execução do contrato é essencial, de igual forma, a fim de que todas as informações e retificações sejam repassadas ao consumidor, impedindo o surgimento de demandas judiciais, cujo objetivo é o ressarcimento de valores pagos, resolução contratual e eventuais indenizações. 

Ficou com dúvidas? Deixe seu comentário, será um prazer lhe orientar.

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