o ITBI e a transmissão de imóvel

A Constituição Federal estabelece no seu artigo 156, II:

“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (…)

II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.

Por outro lado, dispõe o artigo 35 do Código Tributário Nacional:

“Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:

I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil”.

Como se vê, a Constituição Federal e o CTN estabelecem que o fato gerador do ITBI é a transmissão inter vivosde bens imóveis, por ato oneroso.

Ocorre que existem diversas leis municipais que estabelecem que o ITBI deve ser pago antes da data do ato de lavratura do instrumento de transmissão dos bens imóveis e direitos a eles relativos. Normas desta espécie conflitam com os dispositivos acima citados (artigo 156, II da CF/88, artigo 35 do CTN), pois o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade bem imóvel.

Vale dizer, o imposto somente é devido quando se transfere o domínio. E o momento da transferência é o registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, in verbis:

“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”.

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”.

O critério do Código Civil é adotado pela legislação tributária, por força do artigo 110 do CTN, que estabelece:

“Art. 110. A lei tributária não pode alterar a definição, o conteúdo e o alcance de institutos, conceitos e formas de direito privado, utilizados, expressa ou implicitamente, pela Constituição Federal, pelas Constituições dos Estados, ou pelas Leis Orgânicas do Distrito Federal ou dos Municípios, para definir ou limitar competências tributárias”.

Desta forma, apenas mediante o registro imobiliário é que ocorre a transmissão do bem imóvel. Antes da inscrição do título de transmissão não ocorre qualquer transmissão de propriedade, não se havendo falar na ocorrência do fato imponível da obrigação tributária e tampouco no pagamento de ITBI, ou multas e demais acréscimos.

A jurisprudência do Poder Judiciário é firme no sentido de que o fato gerador do ITBI só se aperfeiçoa com o registro da transmissão do bem imóvel.

Nesse sentido, cito um caso recentíssimo, em que uma sociedade incorporou outra, e a empresa incorporada tinha seu capital constituído pelo domínio útil de um único imóvel. Com a incorporação e consequente extinção da sociedade incorporada o imóvel foi transmitido para a sociedade incorporadora. Pretendendo registrar a alteração de propriedade do imóvel, a sociedade incorporadora apresentou perante o Cartório de Registro de Imóveis os documentos societários devidamente registrados na Junta Comercial.

Ocorre que, para realização do competente registro, o Cartório exigiu o pagamento do ITBI, acrescido de multa e demais acréscimos, sob o pretexto de que o tributo estaria sendo pago a destempo. Em vista disso, a sociedade incorporadora interpôs mandado de segurança e a juíza de direito da Vara da Fazenda Pública de Barueri, ao analisar pedido de liminar em mandado de segurança, em 03/10/2012 decidiu:

“Assiste razão à Impetrante e presentes, o “fumus boni iuris” (fumaça do bom direito) e o “periculum in mora” (perigo da demora).

A impetrante tem todo o interesse em registrar a incorporação da sociedade, de forma a haver transferência do domínio útil do imóvel para seu nome.

Como dispõe a lei, os direitos reais sobre os imóveis transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com o registro no Serviço de Registro de Imóveis competente.

Assim, a ata de incorporação não tem este efeito de transferir a propriedade do imóvel.

Desta forma, concedo a liminar, para que o Registro de Imóveis, ou o Município não exijam o pagamento de multa, juros ou qualquer outro acréscimo sobre o valor do imposto de transmissão.

Não havendo outras exigências o título deverá ser registrado”. (MS nº 068.01.2012.043283-3/0000)

A jurisprudência de nossos tribunais também é firme no sentido de que o fato gerador do ITBI só se aperfeiçoa com o registro da transmissão do bem imóvel.

Segue precedente do STJ:

“TRIBUTÁRIO. ITBI. FATO GERADOR. REGISTRO DE TRANSMISSÃO DO BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. EXAME DE DIREITO LOCAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 280/STF. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO”. (AgRg no Ag 880.955/RJ, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, julgado em 01/04/2008, DJe 23/04/2008)

No mesmo sentido, as recentíssimas decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo:

“MANDADO DE SEGURANÇA – Birigui – ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ocorrência do Fato gerador. Momento de registro perante o Registro Imobiliário. Cobrança de Juros, Multa e Correção monetária indevida. Recursos não providos. (Apelação/Reexame Necessário: 00086147420118260077, Relator: Jarbas Gomes, Data de publicação: 08/08/2012)

APELAÇÃO CÍVEL – Mandado de Segurança – ITBI – Lei Municipal nº 14.256/06. (…) O fato gerador do ITBI só ocorre com a transferência efetiva da propriedade, com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Precedentes do STJ. Sentença mantida. Recursos improvidos. (Apelação/Reexame Necessário: 00132352620108260053, Relator: Eutálio Porto, Data de publicação: 05/06/2012)

Como se vê, a exigência de ITBI, ou o pagamento de multa, juros ou quaisquer outros acréscimos, antes mesmo que tenha ocorrido o fato gerador do imposto – registro de transmissão do bem imóvel, não encontra amparo na Constituição Federal e nem no CTN.

Íntegra: jusbrasil

Compartilhar

Outras postagens

Os benefícios de implementação e estruturação da Controladoria Jurídica

Com a crescente demanda por organização e gestão eficiente, a Controladoria Jurídica tem ganhado destaque, trazendo mais controle, transparência e inovação para o setor. Desde a padronização de procedimentos até a automação de processos, ela se tornou uma ferramenta essencial para otimizar o trabalho jurídico e reduzir riscos.

O artigo de hoje explica as vantagens e a importância que a controladoria jurídica, em conjunto com os demais setores, é capaz de proporcionar aos escritórios de advocacia.

Reparação de Danos em Caso de Atraso de Obra: Aspectos Legais e Práticos

Os problemas mais frequentes que chegam ao Judiciário estão relacionados à entrega de imóveis vendidos na planta, abordando questões contratuais em que o imóvel é o objeto principal. Esse tipo de negociação, voltada para fins de comercialização, é regulamentado pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Diante disso, surge a possibilidade de reparação de danos, amparada pela legislação e entendimento jurisprudencial já consolidado em tribunais, com o intuito de proteger o consumidor e responsabilizar a construtora.

Neste artigo, será abordado as principais questões jurídicas e práticas envolvidas na reparação de danos por atraso de obra.

Obra não Entregue no Prazo – Cabe Rescisão Contratual?

imobiliário, gerando frustração e prejuízo para muitos consumidores.

Quando a construtora não cumpre o prazo acordado, o comprador se vê diante de decisões importantes, que incluem sim, a possibilidade de rescindir o contrato.

O inadimplemento por atraso configura motivo justo para rescisão, com direito ao reembolso dos valores pagos e, em determinados casos, a indenizações adicionais.

Este artigo explora os principais fundamentos para rescisão contratual, abordando as normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC), o Código Civil e a jurisprudência relevante sobre o tema.

selo Analise DNA e Fenalaw - PAJUR

PAJUR – Selo de Reconhecimento no Prêmio Análise DNA+Fenalaw 

Em outubro de 2024, o Barioni e Macedo Advogados celebrou uma conquista notável: a obtenção do Selo de Reconhecimento no prestigiado Prêmio Análise DNA+Fenalaw 2024, na categoria Tecnologia.
O PAJUR é uma plataforma inovadora que proporciona uma comunicação rápida, eficiente e segura entre advogados e clientes. Entre suas principais características estão:

Interface Intuitiva: Facilita a navegação e o uso, permitindo que clientes solicitem serviços e diligências de forma prática.
Comunicação Dinâmica: Oferece opções de interação via texto e áudio, com registro e armazenamento seguro de todas as conversas e arquivos.
Gestão Eficiente de Demandas: Centraliza as informações e permite o acompanhamento em tempo real do status das solicitações.
Notificações Automatizadas, Segurança e Conformidade

Enviar mensagem
Precisa de ajuda?
Barioni e Macedo Advogados
Seja bem-vindo(a)!
Como podemos auxiliá-lo(a)?