A Lei nº. 13.986/2020 surgiu como incentivo ao Agronegócio, criando alguns novos institutos, como é o caso do Patrimônio Rural de Afetação (PRA), cujo surgimento propiciou uma nova forma de oferecimento de garantia para os proprietários de imóveis rurais, a fim de obtenção, dentre outras vantagens, de redução de juros em financiamentos rurais.
O que é patrimônio de afetação?
Patrimônio de Afetação é um termo comumente tratado na esfera do Direito Imobiliário, no tocante às Incorporações Imobiliárias (ver artigo anterior, sobre aspectos gerais da Incorporação Imobiliária).Com efeito, Patrimônio de Afetação está insculpido especialmente no art. 31-A da Lei nº. 4.591/64, incluído pela Lei nº. 10.931/2004, que prediz:
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Ou seja, a fim de resguardar o direito dos adquirentes e com o intuito de gerar maior segurança jurídica ao empreendimento, forma-se um patrimônio próprio e independente destinado exclusivamente ao objetivo específico, que é a realização daquela obra.
Para criar um patrimônio de afetação nos empreendimentos e incorporações imobiliárias, é necessário averbar na matrícula do imóvel no Registro de Imóveis, dependendo da anuência de eventuais alienantes (art. 31-B, da Lei nº. 4.591/64).
No presente artigo, no entanto, iremos abordar a figura do Patrimônio Rural de Afetação, instituto criado pela Lei nº. 13.986/2020 (Lei do Agro), conforme adiante exposto.
Lei nº. 13.986/2020 (Lei do Agro) e Patrimônio Rural de Afetação
A Lei nº. 13.986/20 (Lei do Agro) foi concebida como pujante marco regulatório do financiamento do agronegócio brasileiro, criando novas medidas fomentar o mercado de crédito rural e facilitar o acesso a financiamentos rurais.
A referida legislação procurou incentivar maior participação de recursos privados, desburocratização do crédito agrícola, com a modernização e ampliação do acesso ao financiamento de dívidas de produtores rurais e, ainda, expansão dos recursos e redução das taxas de juros.
O texto legislativo surgiu para trazer as referidas inovações, dentre as quais destacam-se a permissão do uso de Fundos Garantidores Solidários (FGS) como meio de assegurar garantias à rede bancária na concessão de crédito aos produtores rurais, bem como a facilitação na emissão de títulos do agronegócio.
Dentre as inovações, a Lei nº. 13.986/20 (Lei do Agro) ampliou também as opções de garantia ao crédito rural por meio do instituto do patrimônio de afetação.
No contexto da Lei do Agro, o patrimônio de afetação se distingue um pouco das Incorporação Imobiliárias, diante do contexto diferente a que é submetido. De todo modo, o patrimônio rural de afetação (PRA) serve para garantir ao produtor rural o direito de submeter como garantia o imóvel rural – ou fração dele – de sua propriedade, bem como as acessões e as benfeitorias nele fixadas.
A inscrição do imóvel rural em patrimônio de afetação se dá por meio da Cédula de Produto Rural (CPR) ou em operações financeiras contratadas por meio de Cédula Imobiliária Rural (CIR).
Principais Características do Patrimônio Rural de Afetação
Caso seja exigida como garantia o patrimônio rural em afetação em Cédula Imobiliária (CIR) e em Cédula de Produto Rural (CPR), o produtor rural deve saber as seguintes características sobre o tema do patrimônio rural de afetação (PRA):
Efeitos imediatos: sua constituição tem efeitos imediatos sobre seu patrimônio, notadamente sobre a venda do bem, independentemente de a garantia ter sido ou não formalizada na Cédula Imobiliária Rural ou na Cédula de Produto Rural;
Vedação de ônus reais: não é possível constituir Patrimônio Rural em Afetação sobre imóvel já gravado por hipoteca, alienação fiduciária ou outro ônus real, ou ainda em cuja matrícula tenham sido averbadas quaisquer das restrições previstas no art. 54, da Lei nº 13.097/2015;
Não depende do credor: a constituição do patrimônio rural depende apenas do proprietário do imóvel e o registro de imóveis da pertinente circunscrição imobiliária;
Deve ser feito o quanto antes: a afetação deve ser iniciada o quanto antes para que a demora não prejudique a contratação da garantia, tendo em vista que o procedimento administrativo é moroso, considerando-se, ainda, a necessidade de apresentação de extensa documentação;
Propriedades que não podem: não podem ser submetida a área de tamanho inferior ao módulo rural ou à fração mínima de parcelamento, bem como o “bem de família” ao regime de afetação a pequena propriedade rural;
Vedação à transferência de propriedade: o imóvel rural não poderá ser objeto de compra e venda, doação, parcelamento ou qualquer outro ato translativo de propriedade por iniciativa do proprietário, enquanto estiver sujeito ao regime de afetação, mesmo que de modo parcial;
Impenhorabilidade do imóvel rural em afetação e vedação à obrigações alheias: o proprietário do imóvel é proibido de utilizar a fração vinculada para realizar ou garantir cumprimento de qualquer outra obrigação, de modo que o patrimônio rural de afetação se torna impenhorável;
Não incidência de impostos: não há cobrança de tributos na constituição do patrimônio rural de afetação, limitando-se os custos aos ônus cartoriais;
Falência, insolvência civil e recuperação judicial: em caso de falência, insolvência civil ou recuperação judicial do proprietário do imóvel rural, o patrimônio rural em afetação não será atingido, de modo que o portador da garantia não se sujeita ao concurso de credores;
Verifica-se que no caso do patrimônio rural em afetação, ocorre uma constituição de garantia real, separando o imóvel rural do restante do patrimônio do proprietário, destinando-o exclusivamente como garantia de financiamentos rurais.
A possibilidade de oferecer parte do imóvel, por sua vez, permite que o proprietário ofereça partes diversas em várias operações distintas, o que é de grande valia aos produtores que possuem terras de vultuosos alqueires.
Hipoteca x Patrimônio Rural de Afetação
O patrimônio rural de afetação difere da garantia real como a hipoteca, por exemplo, porque no Agronegócio, o oferecimento de imóvel em hipoteca, ao passo que trazia segurança para o credor porque garantir o recebimento preferencial, de outro lado era extremamente oneroso para o produtor.
Isso porque os imóveis rurais na grande maioria das vezes têm valor muito superior ao crédito/débito garantido por serem extremamente extensos. Assim, o proprietário rural era obrigado a vincular o imóvel em sua totalidade em relação a um único débito, de valor geralmente menor do que o do bem.
Não bastasse, realizada a primeira hipoteca, demais credores já não se atraíam pela oferta, tendo em vista que seriam detentores de hipotecas secundárias. Por conseguinte, dificilmente o produtor conseguiria um novo financiamento ao utilizar o mesmo imóvel.
Já o Patrimônio Rural de Afetação, por sua vez, conforme exposto, permite o oferecimento como garantia de apenas parcela do mesmo, o que acaba sendo mais vantajoso.
Como Formalizar o Patrimônio Rural de Afetação (PRA)?
Para realizar o pedido da Propriedade Rural em Afetação (PRA), o proprietário do imóvel rural deverá requerer o seu registro no Registro de Imóveis competente (art. 9º da Lei nº. 13.986/2020).Em seguida, o oficial de registro de imóveis protocolará e autuará a solicitação de registro do patrimônio rural em afetação e os documentos a ela vinculados, conforme dispõe o art. 11 do referido diploma legal.
Quais documentos são necessários?
Segundo art. 12 da Lei nº. 13.986/2020, a solicitação deve ser instruída com os seguintes documentos:I – os documentos comprobatórios:
a) da inscrição do imóvel no Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR), do domínio do requerente e da inexistência de ônus de qualquer espécie sobre o patrimônio do requerente e o imóvel rural;
b) da inscrição do imóvel no Cadastro Ambiental Rural (CAR), nos termos da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012 ;
c) da regularidade fiscal, trabalhista e previdenciária do requerente; e
d) da certificação, perante o Sistema de Gestão Fundiária (Sigef) do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), do georreferenciamento do imóvel do qual a totalidade ou a fração está sendo constituída como patrimônio rural em afetação;
II – a prova de atos que modifiquem ou limitem a propriedade do imóvel;
III – o memorial de que constem os nomes dos ocupantes e confrontantes com a indicação das respectivas residências;
IV – a planta do imóvel, obtida a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a Anotação de Responsabilidade Técnica, que deverá conter as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional adotada pelo Incra para a certificação do imóvel perante o Sigef/Incra; e
V – as coordenadas dos vértices definidores dos limites do patrimônio afetado, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional adotada pelo Incra para certificação do imóvel perante o Sigef/Incra.
§ 1º Os documentos de que tratam a alínea “c” do inciso I do caput deste artigo compreendem as certidões negativas de débitos fiscais perante as Fazendas Públicas, bem como de distribuição forense e de protestos do proprietário do imóvel, tanto no local de seu domicílio quanto no local do imóvel.
§ 2º No caso de constituição de patrimônio rural em afetação sobre parte do imóvel rural, a fração não afetada deverá atender a todas as obrigações ambientais previstas em lei.
O período que levará para aprovação, bem como o custo fixado pelos cartórios para registro do referido patrimônio de afetação dependerá, por sua vez, do cartório de Registro de Imóveis competente. Cabe ao proprietário – ou advogado contratado para atuar em seu nome – entrar em contato com o referido cartório para saber dos detalhes procedimentais.
De qualquer modo, acredita-se que o tempo e os custos para constituir o patrimônio rural de afetação sejam menores do que outras modalidades de garantias, como a hipoteca, supracitada.
Lavouras, Bens Móveis e Semoventes
A Lei do Agro não incluiu no patrimônio rural em afetação as lavouras, os bens móveis e os semoventes, o que é mais uma facilidade para o proprietário rural.Isso porque tais bens podem ser outorgados, da mesma forma, como garantia a outros financiamentos.
As lavouras, por exemplo, geralmente são oferecidas como garantia de financiamentos de custeio agrícola. Dessa forma, restou clara a intenção do legislador em assegurar que o imóvel rural possa ser melhor aproveitado nas operações de crédito, sendo permitida sua ampla utilização para constituir garantias diversas.
Incomunicabilidade com Outros Ônus: Exceções
Em que pese o patrimônio rural de afetação ser impenhorável e não poder ser objeto de constrição judicial, consoante dispõe art. 10, § 3º, inciso II, da Lei nº. 13.986/2020, o § 5º do referido dispositivo legal dispõe que:
§ 5º O disposto neste artigo não se aplica às obrigações trabalhistas, previdenciárias e fiscais do proprietário rural.
Co efeito, a Lei do Agro dispõe que a incomunicabilidade do patrimônio de afetação com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do proprietário não se aplica a suas obrigações trabalhistas, previdenciárias e fiscais.
Isto é, o imóvel rural em afetação poderá responder por dívidas de natureza fiscal, previdenciária ou trabalhista, até em casos que não possuam relação com aquele empreendimento rural.
Necessidade de Adimplemento com Obrigações Fiscais e Preservação do Patrimônio
O art. 14 da Lei nº. 13.986/2020 dispõe que, para que o imóvel continue como patrimônio rural de afetação, após o registro, é necessário que haja, por parte do proprietário, a adoção de duas providências:Ou seja, não há como o imóvel continuar sendo garantia se está sendo invadido e/ou sendo objeto de usucapião, por exemplo, tampouco se não há o adimplemento das contribuições fiscais pertinentes.I – promover os atos necessários à administração e à preservação do patrimônio rural em afetação, inclusive por meio da adoção de medidas judiciais; e
II – manter-se adimplente com as obrigações tributárias e os encargos fiscais, previdenciários e trabalhistas de sua responsabilidade, incluída a remuneração dos trabalhadores rurais;
Assim sendo, o proprietário rural deve considerar estas regras antes de
Como fazer o Cancelamento da Afetação do Imóvel?
A Lei do Agro prevê em seu art. 15 que o cancelamento deve ser realizado mediante averbação na matrícula, conforme se vê:
Art. 15. O cancelamento da afetação do imóvel rural, ou de sua fração, concretiza-se mediante sua averbação no cartório de registro de imóveis.
§ 1º O cancelamento será instruído com requerimento do proprietário, que deverá comprovar a não existência de CIR e de CPR sobre o patrimônio a ser desafetado.
§ 2º A comprovação de que trata o § 1º deste artigo será realizada por meio de certidão emitida por entidade mencionada no art. 19 desta Lei, no caso de CIR, ou por meio de certidão emitida pelo cartório de registro de imóveis competente, no caso de CPR.§ 3º Sobre o imóvel rural, ou sua fração, para o qual haja requerimento de cancelamento do patrimônio rural em afetação não poderá ser emitida CIR ou CPR até a conclusão do pedido.
Assim sendo, após a comprovação de inexistência de CIR ou CPR sobre o patrimônio afetado, é procedida a averbação na matrícula, a fim de
Restrições ao Direito de Propriedade do Imóvel
Enquanto estiver sujeito ao regime de afetação, ainda que de modo parcial, não é possível alienar o imóvel.
Ou seja, enquanto estiver sendo ofertado como garantia, não será possível vendê-lo, doá-lo, ou efetuar qualquer outro ato translativo de propriedade.
Ainda, o proprietário rural deve estar ciente de que, vencida e não paga a CIR, para a execução da garantia (PRA) será aplicado, no que couber, o procedimento previsto na Lei 9.514/1997, que disciplina a alienação fiduciária em garantia e autoriza a consolidação da propriedade em favor do credor, mediante procedimento expropriatório levado a efeito perante o Registro de Imóveis, sem intervenção judicial.
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Antonio Neiva de Macedo Neto. Advogado (OAB/PR sob nº. 55.082) e sócio do Barioni & Macedo Sociedade de Advogados. Pós-graduado em Direito Processual Civil Contemporâneo pela Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUC/PR).Clarice de Camargo Ibañez. Advogada (OAB/PR sob o nº. 110.008). Mestra em Ciência Política pela Universidade Federal do Paraná (UFPR).
Gisele Barioni de Macedo. Advogada (OAB/PR nº. 57.136) e sócia do Barioni & Macedo Sociedade de Advogados. Pós-graduada em Direito e Processo Tributário pela Academia Brasileira de Direito Constitucional (ABDConst). Pós-graduada em Direito Processual Civil Contemporâneo pela Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUC/PR).
