Ganho de Capital nas Transações Imobiliárias por Pessoas Físicas: Hipóteses de Isenção ou Redução

No artigo abaixo serão demonstradas hipóteses de isenção ou redução de imposto de renda quando há ganho de capital nas transações imobiliárias efetuadas por pessoas físicas.

O que é ganho de capital?

Antes de especificar o que é ganho de capital, discorre-se, brevemente, sobre Imposto de Renda, o qual tem previsão jurídica no art. 153, inciso III, CF e no art. 43 do CTN. O dever de pagar imposto de renda nasce juntamente com a aferição de rendas ou de proventos de qualquer natureza, ou seja, esse é o fato gerador que faz nascer o dever de pagar. Tal fato gerador pode advir do trabalho ou do ganho de capital em alguma transação, por exemplo imobiliária.

O ganho de capital, de forma simples, é o “lucro” obtido na alienação de bens, imóveis ou não, na qual o preço com a venda é superior ao da compra (ou outra modalidade de aquisição).

A Lei 13.259/16, art. 21 especifica que sobre esse lucro, auferido por pessoa física, incidirá o imposto sobre a renda, em percentuais progressivos a depender do valor dos canhos (diferença entre aquisição e venda/transmissão). A alíquota parte de 15% para ganhos até cinco milhões de reais e pode chegar a 22,5% para ganhos que ultrapassem trinta milhões de reais.

As previsões em relação ao ganho de capital por pessoas jurídicas dependerão diretamente de como enquadrado esse ativo circulante, bem como do regime de tributação ao qual a empresa se enquadra. (para saber mais acesse artigo especifico sobre a temática). No caso de pessoa jurídica as alíquotas aplicadas variam de acordo com a forma de tributação da empresa (simples, lucro presumido, lucro real ou lucro arbitrado).

Hipóteses de isenção e redução do imposto sobre ganho de capital

Em relação ao período/data de aquisição inicial:

Para constatar o % de redução aplicável ao imposto de ganho de capital é fundamental averiguar com precisão a data de aquisição do bem imóvel. Por exemplo se o imóvel passou a integrar o patrimônio de uma pessoa física através de doação, observar na escritura de doação a data que esta foi feita (ano).

Para aquisições feitas até 1988 (Lei nº 7.713/88): Para a aquisição ou demais modalidades de integração de bens ao patrimônio (ex. doação) antes do ano de 1988, tem redução progressiva o fator do imposto sobre o ganho de capital no ato da venda. Assim, o fator de redução para imóveis comprados ou incorporados no ano de 1969 tem isenção total, 1970 – 95%, 1971- 90% e assim sucessivamente, até o ano de 1988, em que a redução é de apenas 5%.

A base de cálculo para ganho de capital será o valor estabelecido à época da doação e o valor da venda, sendo a % calculada sobre essa diferença. Por exemplo: se o bem foi integrado ao patrimônio em 1973 (doação), por R$ 200.000,00 e a venda se dará no ano de 2022 por 500.000,00, o ganho de capital é de R$ 300.000,00. A tabela de redução (Art. 18 da Lei nº 7.713/88 prevê a redução do imposto sobre ganho de capital em 80% para o ano de 1973).

Tabela progressiva do art. 18 da Lei nº 7.713/88:

Como funciona o fator?

O fator é aplicado sobre o ganho de capital. Assim, se na venda de um imóvel comprado em 1971 o ganho de capital auferido foi de R$ 100.000,00, o fator redutor FR – a ser aplicado será de 90% sobre cem mil, ou seja, o ganho de capital será reduzido para R$ 10.000.00. Esse valor será automaticamente calculado pelo sistema da Receita Federal, com o preenchimento correto das informações.

Outros fatores de redução, previstos no art. 40, §1º, da Lei n. 11.196/2005, ainda podem ser aplicáveis a depender do período de aquisição e do período que esse imóvel permaneceu em propriedade do investidor. Nestes casos as fórmulas de redução se darão na seguinte proporção: FR1 = 1/1,0060m1 e FR2 = 1/1,0035m2, em que m1 e m2 correspondem ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação da Lei.

Causas/condições ligação a benfeitorias no imóvel

Ainda, vale ressaltar, que são dedutíveis do fator para apuração do imposto sobre ganho de capital, desde que comprovados mediação documentação: a) gastos com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes; b) gastos com pequenas obras e reparos c) despesas de corretagem referentes à aquisição ou alienação do imóvel, desde que suportado o ônus pelo alienante d) gastos com a realização de obras públicas como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de rede de esgoto e de eletricidade que tenha beneficiado o imóvel; e) valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel; f) valor da contribuição de melhoria; g) dispêndios com móveis planejados e embutidos, desde que se integrem fisicamente ao imóvel, sendo projetados especificamente para determinado espaço, sua instalação se dê de modo permanente e resultem na valorização do imóvel.

Causas relacionadas à transação de aquisição e venda/transmissão?

Tem-se outras hipóteses para isenção ou redução do imposto sobre ganho de capital: a) aplicação integral do valor da venda na compra de outro(s) imóvel(is) residencial(is) em até 180 dias da escritura de venda, uma vez a cada cinco anos (isenção); b) Aplicação parcial do valor da venda na compra de outro(s) imóvel(is) residencial(is) em até 180 dias da escritura de venda, uma vez a cada cinco anos (redução); c) Venda de único imóvel residencial por menos de R$ 440 mil, uma vez a cada 5 anos (isenção); d) Para a venda de imóvel com valor inferior a R$ 35 mil; e e) Se o seu imóvel foi desapropriado para reforma agrária (lucro da venda é equiparada à renda de atividade rural e, por isso, isenta de imposto).

A Isenção do artigo 39, da Lei 11.196/2005 pode ser aplicada se o valor da venda do imóvel residencial for utilizado para quitar financiamento ou débito remanescente de outro imóvel já adquirido?

A isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital nas operações de alienação de imóvel se aplica à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, de forma parcial ou integral, débito residual da aquisição de imóvel anterior a venda (parcela ou balão) ou para financiamentos, sendo considerada ilegal a restrição feita Receita federal, através da Instrução Normativa-SRF. n. 599/2005, art. 2º, §11, I, conforme entendimento majoritário dos Tribunais. Desta forma, é possível, através de ação judicial, pleitear a não cobrança de imposto/ganho de capital nestes casos análogos.

Em caso de permuta de imóveis há isenção?

Em relação à permuta de imóveis, em que não haja pagamento de diferença em dinheiro entende-se que é aplicável a isenção em relação a ganho de capital.

Desta forma, é excluído o ganho de capital quando não há parcela em dinheiro (“torna”). Já no caso de haver pagamento de algum dinheiro na permuta, o ganho de capital deverá ser apurado apenas com relação à esta diferença. O cálculo aplicável a esta hipótese será o previsto no art. 23, incisos I, II e II da IN 84/2001. Observando-se, ainda a regra do art. 481, do Código Civil.

Quando devo pagar o ganho de capital em transação imobiliária?

Surgindo o fato gerador: venda de bem imóvel, em que haja “lucro”, ou seja valor da venda superior ao valor da aquisição originária, deve-se comunicar a Receita Federal desta transação. A comunicação e pagamento sobre o ganho de capital deve ser dar até o último dia útil do mês subsequente a venda (ou transação similar), através de documento especifico – DARF de ganho de capital. Mesmo quando houver isenção completa em relação ao ganho de capital, tal situação deve ser indicada e relacionada ao fisco.

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AUTORA

Gisele Barioni de Macedo. Advogada (OAB/PR nº. 57.136) e sócia do Barioni & Macedo Sociedade de Advogados. Pós-graduada em Direito e Processo Tributário pela Academia Brasileira de Direito Constitucional (ABDConst). Pós-graduada em Direito Processual Civil Contemporâneo pela Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUC/PR).