Financiamento para construção – o que fazer em casos de atrasos

Financiamento para construção - martelo e trema sobre planta de construção

Entenda como funciona o financiamento para aquisição de imóveis em fase de construção através do SFH (Sistema Financeiro Habitacional) e conheça os direitos do comprador em situações de atraso na entrega do empreendimento.

Como funciona o financiamento para construção?

 A Caixa Econômica Federal e demais instituições financeiras, inclusive os bancos particulares, oferecem uma linha de crédito que proporciona financiamento para aquisição de imóveis na fase de construção, portanto, empreendimentos imobiliários ainda não concluídos.

Esse tipo de financiamento é uma opção interessante para aqueles que desejam angariar recursos para aquisição de um imóvel que está na fase de construção ou que ainda será construído, o que comumente chamamos de “venda de imóvel na planta” muito praticada  por construtoras e incorporadoras. 

Comprar um imóvel na planta pode ser uma alternativa benéfica tanto para o vendedor, quanto para o comprador, uma vez que há possibilidade de financiar a obra e os valores costumam ser mais vantajosos para o consumidor do que em compras de unidades prontas.

Para liberação do crédito nessa modalidade, possibilita-se a utilização de recursos do FGTS no financiamento, dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

O sistema de financiamento habitacional

O Sistema de Financiamento Habitacional (SFH) é um dos sistemas de financiamento existentes no Brasil, ao lado do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

O SFH foi criado pela Lei 4.380/64 e tem como objetivo a facilitação de condições para que os brasileiros adquiram ou construam a casa própria, beneficiando as pessoas de classes menos favorecidas da sociedade.

A Caixa Econômica Federal permite que o contratante utilize seu saldo de FGTS no financiamento habitacional quando o contrato estiver enquadrado no SFH.

Além disso, é importante saber que para contratos do SFH, o valor máximo para financiamento habitacional é de até 1,5 milhão, não podendo ultrapassar 80% do custo da obra, incluindo material e mão de obra.

Em caso de atraso na obra financiada: De quem posso cobrar? 

Como dito anteriormente, a compra de imóveis em fase de construção pode representar uma alternativa bastante interessante para os vendedores e para os compradores. 

No entanto, o adquirente deve estar ciente que, ao adquirir um imóvel na planta, está aderindo a uma “promessa” que pode envolver alguns riscos, o que normalmente justifica a prática de valores mais baixos do que se estivesse adquirindo uma unidade pronta.

Para angariar recursos para aquisição de imóveis nesse estilo, ou seja, ainda em fase de construção, não é incomum que as pessoas optem por recorrer aos financiamentos imobiliários, sendo uma das opções o financiamento através do SFH, como falamos em linhas anteriores.

 Porém, lamentavelmente em algumas situações, as construtoras ou incorporadoras não cumprem com os prazos ajustados para a conclusão do empreendimento imobiliário, gerando atraso na entrega do imóvel ao comprador.

Diante desse imbróglio, o consumidor se vê em dúvida quanto aos seus direitos e as providências que devem ser adotadas junto à construtora/incorporadora.

Uma das principais dúvidas é: em caso de atraso na entrega do imóvel, de quem posso cobrar?

  • Da Instituição Financeira:

A depender da situação, o contratante poderá cobrar da Caixa Econômica Federal (ou de outro banco que tenha concedido o crédito) os danos que sofreu em razão do atraso na conclusão da obra. 

Essa responsabilização da CEF tem lugar quando ela concedeu o financiamento atuando na condição de agente executora de políticas públicas federais para promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional (SFH).

Nessa situação, pode ser que a Instituição Financeira, a depender do caso concreto, possa ser responsabilizada solidariamente junto à construtora/incorporadora pelos danos decorrentes de atrasos na entrega da obra.

Nesse compasso, os Tribunais vem firmando entendimento no sentido de responsabilizar a CEF quando esta tem ingerência sobre a realização das obras e há questionamento do consumidor em relação a atrasos na entrega da edificação. A exemplo: TRF – 4º Região 5003288-33.2017.4.04.7013 PR 5003288-33.2017.4.04.7013 e STJ – AgRg no Agravo de Instrumento nº 683.809 – SC.

Portanto, entende-se que em algumas situações a CEF é considerada parte legítima para integrar o polo passivo de demandas fundamentadas no atraso de entrega de obras quando existir provas que a instituição tem responsabilidade na organização e promoção do empreendimento, na escolha da construtora e outros detalhes.

Lado outro, importante destacar que caso a CEF atue apenas como simples agente financeiro do empreendimento, ou seja, tão somente com o papel de liberação de empréstimo, não poderá ser demandada em caso de atraso ou vício na obra financiada.

  • Construtora ou Incorporadora:

O contratante poderá, ainda, demandar a construtora ou incorporadora responsável pela obra.

  • Responsabilidade solidária

Como visto anteriormente, o TRF4 já possui  jurisprudência assente no sentido de que a Caixa Econômica Federal possui responsabilidade solidária em responder pelos danos causados ao contratante que teve sua obra atrasada, em conjunto à construtora/incorporadora.

Significa dizer que o contratante prejudicado poderá, a depender das circunstâncias do caso concreto,  optar por demandar judicialmente tanto a CEF, quanto à Construtora, numa só ação, para compeli-las em conjunto a reparar os danos ocasionados pelo atraso da obra.

Ainda em decorrência da responsabilidade solidária, o contratante tem a opção também de demandar uma ou outra (a CEF ou a Construtora), à sua escolha.

A decisão quanto a melhor opção para figurar no polo passivo de ações como essa vai depender do caso concreto, devendo o interessado procurar um advogado especializado para avaliar a situação.

Quais são as responsabilidades da Caixa Econômica na obra financiada atrasada?

Consoante citamos em linhas anteriores, a Caixa Econômica Federal poderá, a depender do caso concreto, ser responsabilizada civilmente quando atuar além de um mero agente financeiro, em solidariedade à construtora/incorporadora, em situações de atraso na entrega da obra financiada.

Isso ocorre, por exemplo, quando a CEF exercer o papel de escolher o construtor responsável pela obra, de fiscalizar e vistoriar a obra, de acompanhar a evolução das etapas da construção dentro do cronograma, assim como quando adotar qualquer tipo de conduta negligente em relação à elaboração do projeto ou praticar alguma ação que afete diretamente no atraso da obra.

Assim, resumidamente, pode-se afirmar que a responsabilização da Caixa Econômica Federal em casos de atraso de obra financiada é possível quando houver alguma forma de ingerência de sua parte na realização da construção.

Nesses casos, portanto, a Caixa terá legitimidade para figurar como parte ré em ações judiciais que questionem e pleiteiem indenizações decorrentes de atrasos na entrega de edificações financiadas.

O contratante prejudicado pelo atraso nas obras poderá reclamar da Caixa Econômica os danos materiais e morais que porventura houver sofrido, além dos outros direitos que elencaremos adiante, sem olvidar que a construtora também pode ser demandada, em conjunto ou separadamente à CEF, pelos prejuízos acarretados.

Quais são os direitos do contratante no atraso da obra financiada?

Antes de adentrarmos nos direitos do contratante em caso de atraso da obra financiada, reputamos interessante deixar duas recomendações.

A primeira delas é que o interessado em aderir ao financiamento de um imóvel ainda em fase de construção deve, em razão dos riscos inerentes ao negócio, fazê-lo preferencialmente acompanhado de um advogado atuante no ramo imobiliário.

A assessoria de um profissional competente, sobretudo na fase pré-contratual, pode ser determinante para prevenir resoluções contratuais decorrentes de falhas na prestação de serviços das construtoras e incorporadoras.

A segunda recomendação é que o contratante deve buscar acompanhar o mais ativamente possível o andamento das obras, se inteirando de todas as fases da construção e dos próximos passos a serem tomados pela construtora/incorporadora.

Isso porque, caso o prazo previsto para conclusão da edificação seja extrapolado, é importante que o consumidor tome as providências jurídicas o mais rápido possível, a fim de minimizar os prejuízos sofridos pelo atraso da obra financiada. 

Portanto, se você, na condição de adquirente de um imóvel em fase de construção, estiver sofrendo prejuízos decorrentes do atraso na entrega da edificação financiada, consulte o mais rapidamente possível um advogado especializado para verificar as medidas que podem ser adotadas em seu caso!

Entendimento do STJ 

O Superior Tribunal de Justiça fixou algumas teses (Tema 966) para situações em que há atraso na obra de imóveis financiados pelo SFH.

Por se tratar de julgamento de Recurso Especial Repetitivo, há efeito vinculante nos demais casos similares.

As teses que interessam aos contratantes que se veem prejudicados por atrasos na entrega de obra financiada pelo SFH são, in verbis

“ (…)

1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. “

Portanto, consoante entendimento do STJ, o descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, considerado o período de tolerância, faz surgir a presunção de que o comprador está sofrendo prejuízos, uma vez que fica privado do uso do bem, que deveria ser entregue no prazo ajustado.

Daí decorre a possibilidade de o contratante pleitear judicialmente o pagamento de aluguéis mensais e outras providências, conforme demonstraremos adiante.

Vejamos abaixo algumas alternativas à disposição do contratante em caso de atraso na obra financiada.

  • Obs.: Os direitos do adquirente em caso de atraso na entrega de obra financiada podem ser reclamados tanto contra a construtora, quanto em face da CEF, em conjunto ou separadamente, em virtude da responsabilidade solidária, como visto anteriormente. Portanto, é preciso consultar um advogado e sua equipe para verificar qual a melhor solução e quais os direitos podem ser pleiteados no caso concreto.

Rescisão de contrato

Se em razão dos atrasos da obra o contratante não mais tiver interesse em dar continuidade ao negócio, poderá pleitear judicialmente a rescisão contratual e requerer a restituição integral dos valores gastos.

Com efeito, o Judiciário entende que o atraso na entrega do imóvel é causa mais que suficiente e justificável para pleitear a rescisão do contrato, uma vez que o adquirente não é obrigado a aguardar indefinidamente a conclusão da obra.

Observe-se, no entanto, que a resolução do contrato não é uma obrigatoriedade, mas tão somente uma das alternativas à disposição do contratante, que pode, por exemplo, optar por manter o contrato e pleitear a reparação dos danos sofridos.

Restituição dos valores

Ocorrendo a resolução do contrato, surge para o contratante o direito da restituição das parcelas eventualmente pagas,  acrescido de lucros cessantes, se houver.

Prejuízos materiais

A depender do caso concreto, o adquirente poderá ser indenizado pelas perdas e danos decorrentes do atraso na entrega da obra financiada.

As perdas e danos compreendem o prejuízo efetivamente sofrido (dano emergente) e o que o prejudicado deixou de lucrar (os lucros cessantes). 

Para a compensação desse prejuízo material suportado, podem ser requeridas, conforme a situação, as seguintes indenizações:

  • Pagamento de aluguel mensal:

Vimos anteriormente algumas teses fixadas pelo STJ aplicáveis em situações de atraso na entrega de imóveis financiados pelo SFH, dentre elas a que estabelece que havendo atraso na obra ou na entrega do imóvel além do prazo previsto em contrato, o prejuízo do consumidor é presumido.

Tal presunção faz surgir para o comprador a alternativa de pleitear uma indenização em forma de aluguel mensal, em valor de mercado aplicado a imóveis semelhantes ao financiado. Isso se justifica pelo fato que o contratante se vê injustamente privado de utilizar do bem.

Essa indenização em forma de aluguel mensal é arbitrada com base no valor locatício de imóvel assemelhado, na mesma região do imóvel objeto do contrato, e cessa quando ocorre a efetiva disponibilização do bem ao adquirente, finalizando o período de atraso na entrega. 

  • Indenização pela perda da valorização imobiliária – lucros cessantes:

No sentido de suprir os prejuízos materiais ocasionados pelo atraso na entrega da obra financiada, o adquirente poderá pleitear uma indenização por perdas e danos em razão da valorização que o imóvel sofreria acaso tivesse sido entregue no prazo ajustado.

Por certo que a perda da valorização imobiliária é uma consequência natural do atraso na entrega do imóvel, não podendo o contratante suportar tal prejuízo, o que faz surgir a possibilidade de demandar a construtora e/ou a CEF (ou outra instituição financeira responsável pela concessão do crédito), a depender do caso concreto, para reparar os danos.

A valorização imobiliária, portanto, pode ser considerada como uma quantia que o contratante razoavelmente deixou de lucrar, compreendendo lucros cessantes, a teor do art. 402, do Código Civil.

Para calcular o valor do pedido da indenização nessas situações, é preciso ter em mente quanto o contratante ganharia a título de valorização na revenda se o imóvel fosse entregue na data aprazada.

Observe-se, no entanto, que essa indenização pela perda da valorização imobiliária não será devida quando o contratante optou pela rescisão contratual, conforme entendimento do STJ no julgamento do REsp 1.750.585.

  • Indenização pela impossibilidade de locar o imóvel – lucros cessantes:

Além dos lucros cessantes decorrentes da perda da valorização imobiliária, o contratante também pode, a depender do caso concreto, pleitear indenização pelos aluguéis que poderia ter obtido se colocasse o imóvel para locação, a partir da data – não cumprida – prevista para entrega da obra.

Importante!  As indenizações pelos prejuízos materiais  são plenamente cumuláveis com a indenização pelos danos morais sobre a qual falaremos adiante!

Indenização por danos morais

O inadimplemento da construtora que atrasar injustificadamente a entrega do imóvel em construção poderá configurar ato ilícito passível de indenização por danos morais, na forma do art. 927, do Código Civil. 

Para configuração do dano moral, pressupõe-se que o atraso na entrega da obra ocasiona uma repercussão negativa na esfera íntima do comprador, ocasionando transtornos e inquietações na sua vida, uma vez que viu ameaçado seu direito à moradia. 

A título de registro, o TRF4 entendeu em uma determinada situação que, naquele caso concreto, ocorrendo atraso na entrega de uma obra financiada pelo SFH, o abalo emocional causado na pessoa do comprador superou o mero aborrecimento, configurando dano moral passível de indenização (Confira a Jurisprudência aqui).

 Importante destacar que não existe um valor pré-estabelecido em lei para a indenização.  

Portanto, o quantum indenizatório vai variar caso a caso, a critério do Magistrado, que deve na fixação obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observando, ainda, o caráter pedagógico, reparatório e punitivo da indenização. 

Outros fatores são levados em conta para fixação da indenização, tais como: i) tempo de atraso na entrega da obra; ii) os transtornos causados; iii) o valor do contrato, a teor do que preconiza o art. 944, do CC, que diz que a indenização mede-se pela extensão do dano.

A cobrança de juros  de obra

Em financiamento para construção, a quantia financiada é liberada gradativamente à construtora, de acordo com a evolução da obra.

Acontece que, em cima de tais quantias incide a taxa de juros do contrato de financiamento habitacional, que deve ser paga mensalmente pelo devedor, ora mutuário/contratante.

Normalmente essa taxa de juros recebe o nome de “Juros de Obra” ou “Taxa de Obra”, e significam um percentual aplicado em cima do empréstimo concedido às construtoras para a edificação de imóveis, sendo que seu pagamento corre por responsabilidade do mutuário, ou seja, aquele que se beneficiou do financiamento. 

Com efeito, entende-se que o consumidor, nesses casos, não pode ser responsabilizado pelos juros de obra quando o atraso para sua conclusão for imputável somente à construtora/incorporadora.

Caso contrário, admitir-se-ia uma inequívoca vantagem para a instituição financeira que concedeu o financiamento, com enriquecimento sem causa em prejuízo do contratante. 

Por tal razão, é possível pleitear judicialmente a interrupção da cobrança dos juros de obra e, caso eventualmente estes tenham sido pagos no período de atraso na entrega, o prejudicado poderá requerer a restituição.

Correção Monetária

Especificamente em relação à correção monetária, pelo fato desta constituir uma reposição do valor real da moeda, o descumprimento do prazo de entrega do imóvel não implica causa de suspensão de incidência de correção monetária sobre o saldo devedor.

Porém, como visto anteriormente na ocasião em que falamos a respeito das teses firmadas pelo STJ no Tema 966, sobrevindo atraso na conclusão da obra, é possível exigir a substituição da incidência da correção monetária com base em indexador setorial (geralmente INCC, que reflete o custo da construção civil), pelo IPCA (indexador oficial calculado pelo IBGE e que reflete a variação do curso de vida de famílias com renda mensal entre 01 e 40 salários-mínimos), salvo quando este último for mais prejudicial ao consumidor.

O que fazer em casos de atraso da obra financiada?

De princípio, é importante registrar que o contratante possui diversos direitos previstos no Código de Defesa do Consumidor (CDC) que devem ser amplamente conhecidos e respeitados pelas incorporadoras e construtoras. 

Além do mais, é necessário saber que existe a Lei nº 4.591/1964 que dispõe sobre condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, trazendo diversas normas sobre os contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta.

No entanto, como cada situação é particular e possui circunstâncias específicas, é de suma relevância que aquele que foi prejudicado por atrasos da obra financiada procure um advogado especialista para auxiliar na tomada das providências mais adequadas para o caso.

Procurar auxílio de um profissional competente  pode auxiliar a minimizar os prejuízos decorrentes do atraso na entrega de um imóvel financiado em fase de construção.

 Vejamos abaixo algumas providências que podem ser tomadas pelo contratante, salientando mais uma vez que cada caso deve ser analisado individualmente, especialmente sob o olhar de um advogado do ramo imobiliário, a fim de que sejam adotadas as melhores medidas a partir da situação concreta.

  • Ao constatar atraso na entrega da obra, em sede de providência administrativa, recomenda-se que o contratante procure a construtora responsável pela obra e realize reclamação junto ao SAC ou e-mail, a fim de obter, preferencialmente, uma resposta escrita com justificativas do atraso ou retardamento da edificação;
  • O contratante poderá solicitar o congelamento do saldo devedor do financiamento, sem aplicação de correções. Acaso a solicitação na via administrativa não seja atendida, o contratante poderá ajuizar uma ação judicial com pedido liminar pleiteando o congelamento do saldo devedor desde a data prometida (e não cumprida) para a entrega da obra;
  • Poderá ser movida ação judicial requerendo uma indenização em forma de aluguel mensal, com base em valor de locação de um imóvel com parâmetros semelhantes ao que está sendo construído;
  • Além disso, como visto, poderá ser pleiteada indenização pelos lucros cessantes, ou seja, pela perda da valorização imobiliária e pela impossibilidade de alugar o imóvel a terceiros, prejuízos que são decorrentes do atraso na entrega da construção;
  • O contratante poderá pleitear, também na via judicial, a restituição em dobro dos juros de obra pagos durante o período de atraso na entrega;
  • O atraso na entrega da obra constitui inadimplemento da construtora e dá direito ao contratante de pedir a rescisão do contrato e a devolução integral do valor pago. Porém, é prudente registrar que tal opção deve ser cuidadosamente avaliada caso a caso, visto que existem outras alternativas que podem ser mais benéficas para os contratantes sem importar na medida drástica da rescisão contratual;
  • Em alguns casos, é possível pedir também indenização por danos morais, ou seja, uma compensação pecuniária pelos constrangimentos e aborrecimentos causados pelo atraso na entrega da construção.

Ademais, como visto anteriormente, em situações em que houver atraso na entrega de imóvel em fase de construção, financiado por exemplo através do SFH junto à Caixa Econômica Federal, tanto esta poderá ser demandada judicialmente (em determinadas situações), quanto a construtora responsável pela obra, eis que há entendimento no sentido de que ambas são responsáveis solidárias. Para saber a quais direitos você faz jus estando nessa situação, consulte um advogado do ramo imobiliário!

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