A Turma Especial de Direito Privado 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) aprovou sete teses jurídicas que impactam o mercado imobiliário e deverão ser aplicadas pelos magistrados do Estado. As teses são fruto do julgamento de um Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR), realizado na quinta-feira. O acórdão foi publicado ontem.
Do total, somente uma é desfavorável às incorporadoras. A tese mais relevante para o setor é a que determina ser válido o prazo de tolerância de atraso de entrega de imóvel em construção de até 180 dias corridos, se esse prazo for estabelecido de forma clara e expressa no compromisso de compra e venda.
Segundo advogados, a grande relevância do IRDR – instituído pela Lei nº 13.105, de 2015, que alterou o Código de Processo Civil (CPC) – é que pacifica o entendimento do Judiciário paulista. Além disso, se o processo subir para análise do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e os ministros concordarem com as teses, passam a valer para todo o país.
O advogado Bruno Maglione Nascimento, do ASBZ Advogados, explica que se houver um pedido divergente a qualquer uma das teses, o juiz poderá barrar o processo com uma liminar. No caso de desembargador, por meio de uma decisão monocrática. “Haverá uma celeridade maior dos casos em andamento e, no futuro, a diminuição de ações ajuizadas”, afirma.
O especialista também prevê a possibilidade maior de acordos nos processos, já que o mercado e consumidores já sabem como a Justiça do Estado vai decidir. “As incorporadoras devem potencializar propostas de acordo, o que não acontecia até então”, diz.
Só uma das teses aprovadas, segundo a qual cabe indenização (aluguel) ao consumidor pela privação do bem, é favorável ao comprador. E, segundo Nascimento, as empresas também foram beneficiadas pela rejeição de uma das propostas. “Assim como a indenização por dano material é presumida e cobrada, alguns juízes entendiam que em relação ao dano moral deveria ser seguido o mesmo caminho. Com a rejeição da tese para o dano moral, a análise deverá ser feita caso a caso”, afirma o advogado.
Das teses aprovadas, Nascimento destaca também a que, segundo a interpretação dele, estabelece como fazer a contagem do prazo para a entrega do imóvel. “A contagem não precisa ser feita a partir da assinatura do contrato, mas da assinatura do financiamento. Assim, mesmo em relação ao consumidor mais protegido, de baixa renda, o TJ-SP manteve o equilíbrio das relações contratuais”, diz.
Já o advogado Umberto Bresolin, do escritório Bicalho e Molica Advogados, chama a atenção para a tese que determina a devolução “simples” de quantias pagas por cobrança indevida do incorporador. “Isso quer dizer que a empresa tem que devolver o valor cobrado a mais, corrigido, salvo na cobrança feita de má-fé. Há juízes que cobram o valor em dobro”, afirma.
Bresolin também destaca outra tese. Ela estabelece que quando o vendedor atrasar a entrega do imóvel e o comprador atrasar o pagamento das parcelas, o consumidor deverá quitar o que deve, com correção monetária. “Há juiz que permite esse pagamento sem atualização alguma porque a incorporadora atrasou a finalização da obra”, diz.
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