A desapropriação de imóvel é a perda da propriedade do seu imóvel para o Poder Público. Embora em um primeiro momento, possa parecer estranho, você sabia que isto não é tão incomum e pode acontecer com você?
Quer entender o que é desapropriação de imóvel e como ela ocorre? Continue aqui com a gente! Neste artigo, iremos te explicar tudo sobre esse tema.
Desapropriação de imóvel
Basicamente, a desapropriação é a perda do direito de propriedade sobre um imóvel. Embora o direito de propriedade esteja garantido na nossa Constituição Federal, ele não é incondicional, portanto, existem limites que são impostos a este direito.
O direito de propriedade assegura a uma pessoa física ou jurídica dispor, usufruir e possuir bens. Ou seja, este direito se desmembra em outros três direitos:
? Direito de dispor – ter direito de domínio, posse, ou seja, direito de vender, doar, permutar.
? Direito de uso – usufruir o bem ou dispor do uso para outra pessoa;
? Direito de gozo – ter direitos sobre frutos ou rendimentos;
Conforme falamos, o direito de propriedade não é ilimitado. Portanto, a propriedade deve atender alguns limites impostos a este direito, o principal deles é a função social da propriedade.
A função social por sua vez consiste no uso do imóvel, rural ou urbano, de acordo com objetivos sociais de determinada cidade. Ou seja, a função social limita o direito de propriedade, os interesses do proprietário, em função do bem coletivo, do interesse da sociedade como um todo.
Agora que você entendeu o que é o direito de propriedade e que ele não é um direito incondicional, fica mais fácil perceber como ocorre a desapropriação de um imóvel.
Portanto, a titularidade de um imóvel, até então privada, pode ser transferida compulsoriamente para o poder público. Basicamente, existem três fundamentos para a desapropriação de um imóvel: necessidade pública, utilidade pública ou interesse social.
Para o Estado transferir a titularidade privada de um imóvel, ou seja, desapropriar um bem, é necessário fixar prévia e justa indenização em dinheiro, conforme prevê a Constituição Federal no seu art. 5º, inciso XXIV.
O instrumento jurídico que prevê as regras para se chegar no valor das indenizações, bem como, outras disposições importantes sobre o tema é a Lei de Desapropriação.
Lei de desapropriação
A desapropriação de um imóvel tem previsão legal na Constituição Federal de 1988 e no Código Civil brasileiro de 2002, mas o principal instrumento jurídico expropriatório no nosso ordenamento é o Decreto-Lei nº 3.365/1941, chamado de Lei de Desapropriação.
O Decreto, embora seja bastante funcional, sofreu algumas críticas nos últimos anos, visto que por ser uma legislação antiga, sancionada há mais de 40 anos antes da nossa Constituição, não acompanhou o desenvolvimento da sociedade, portanto, é considerada frágil e desatualizada.
Em virtude disso, em 2019, foi sancionada a Lei nº 13.867, que trouxe algumas alterações na Lei de desapropriação, como requisitos para notificação inicial e mecanismos de mediação e arbitragem para definição dos valores pagos pela indenização.
Embora a Lei de desapropriação tenha sido objeto de recente atualização, as mudanças foram consideradas muito superficiais. Mas, antes de nos aprofundarmos nos principais pontos deste assunto, vamos conhecer as modalidades de desapropriação?
Tipos de desapropriação
Existem quatro tipos de desapropriação, vamos ver cada um deles?
- Direta
É a chamada desapropriação clássica. Ocorre quando o Poder Público impõe a perda do bem em troca de uma indenização prévia, justa e em dinheiro. A desapropriação direta pode ocorrer por três motivos:
? Necessidade pública: acontecimentos emergenciais em que o Estado necessita da posse de um bem de titularidade privada, para conseguir resolver ou amenizar algum fato;
? Utilidade pública: quando a desapropriação é conveniente ao interesse da sociedade, como por exemplo, desapropriar um imóvel para poder alargar uma rua ou avenida;
? Interesse social: quando a desapropriação tem como finalidade resolver problemas sociais, como por exemplo, a desapropriação da cracolândia, na cidade de São Paulo, que utilizou a propriedade de bens imóveis para construir casas populares.
A desapropriação direta pode ocorrer por mero acordo entre as partes ou, ainda, por ação judicial, nas situações em que o valor da indenização não satisfaz a vontade de ambas as partes.
- Indireta
É considerada uma desapropriação irregular, pois ocorre a partir de ações ilegítimas por parte do Poder Público, ou seja, o governo se apropria do bem particular sem cumprir os procedimentos legais.
Nestas situações, resta ao proprietário pleitear uma indenização no Poder Judiciário.
- Confiscatória
É a desapropriação do imóvel particular que é utilizado para cultivo de plantas psicotrópicas ou outras plantas não autorizadas. Portanto, a Constituição prevê a desapropriação desses imóveis de maneira compulsória.
Além disso, o proprietário pode sofrer outras sanções previstas em lei, pelo cultivo de plantas ilegais. Vale lembrar que a desapropriação confiscatória não prevê nenhuma indenização ao particular.
- Sancionatória
É a desapropriação que acontece devido à má utilização do imóvel, seja rural ou urbano. Quando o proprietário não dá uma finalidade útil ao imóvel, ele deixa de cumprir a função social da propriedade.
Até chegar o momento em que o bem particular vai ser transferido para o patrimônio público, o processo de desapropriação progride mediante uma série de atos previstos em lei.
Fases da desapropriação de imóvel
O processo de desapropriação do imóvel é dividido em duas fases: a declaratória e a executória.
A fase declaratória ocorre em âmbito administrativo, quando o Poder Público declara as razões de determinada propriedade ser desapropriada. A declaração de utilidade pública deve conter as características do bem, como matrícula do imóvel, limites territoriais e nome do proprietário, além da finalidade que se pretende alcançar com a desapropriação.
É nesta primeira fase que o proprietário do imóvel é notificado da necessidade de ter seu imóvel utilizado pelo Poder Público, já com o valor oferecido pela indenização.
Vale ressaltar que a fase declaratória é um ato preliminar à desapropriação, portanto, é o início do processo, que posteriormente pode acarretar ou não a desapropriação.
A segunda fase do processo de desapropriação do imóvel, chamada de fase executória, pode ocorrer tanto no âmbito administrativo, quanto no judicial, a depender do proprietário do imóvel concordar ou não com o valor e outros termos da desapropriação.
Se houver concordância, surge a conciliação entre o proprietário e o poder público. Dessa maneira, a desapropriação irá acontecer pelas vias administrativas, também chamada de desapropriação amigável.
Quando não há concordância, é necessário deslocar a desapropriação para a esfera judicial, onde a quantia da indenização será definida de acordo com os valores do mercado imobiliário.
A fase executória é a efetivação da transferência da titularidade do bem para o Poder Público, seja por via judicial ou extrajudicial.
A partir disso, a posse do imóvel que foi desapropriado é conferida ao Poder Público, por meio de ato judicial.
Existem dois processos de desapropriação mais específicos e que precisam ser observados com maior cautela pelos proprietários: a desapropriação de imóvel rural e a desapropriação de imóvel alugado.
Desapropriação de imóvel rural
O que deve ser questionado, durante o processo de desapropriação de imóveis rurais, é o valor da indenização.
Alguns imóveis rurais possuem áreas ambientalmente protegidas e outros não. Esse fato deve ser levado em conta, visto que em determinadas situações não seria justo calcular o valor do imóvel limitando a análise à terra nua, deixando de lado o potencial de exploração comercial da propriedade.
As áreas ambientalmente protegidas são chamadas de Áreas de Preservação Permanente (APPs). São lugares com vegetação nativa, portanto os proprietários possuem função ambiental de proteger, preservar o solo, os rios, a paisagem, os recursos hídricos, entre outros. Fato que limita a exploração comercial dos recursos.
Em contrapartida, outros imóveis rurais possuem grande potencial de exploração econômica, devido a existência de recursos hídricos ou estabilidade geológica, por exemplo.
Portanto, qual seria o valor indenizatório justo nessas situações?
O Supremo Tribunal de Justiça – STJ – já decidiu que na desapropriação de um imóvel rural, deve ser realizada perícia técnica, a fim de comprovar o potencial de exploração econômica do local, com intuito de que o valor indenizatório não cause prejuízo ao proprietário.
Ou seja, além da avaliação do valor da terra nua, deve ser considerada a possibilidade de exploração comercial do imóvel rural. Por outro lado, o STJ em outra análise decidiu que nas indenizações onde a propriedade rural possui APPs, o valor deve ser limitado à terra nua.
Infelizmente, ainda há divergência na jurisprudência brasileira acerca do tema. Portanto, cada caso deve ser analisado particularmente.
De qualquer maneira, fique atento! Se você é proprietário de imóvel rural declarado como utilidade pública, observe se o cálculo do valor indenizatório inclui outros fatores como exploração comercial, áreas de mata, recursos hídricos, entre outros.
Desapropriação de imóvel alugado
Mesmo diante da possibilidade do imóvel ser desapropriado, o proprietário não perde o direito de alugá-lo. A partir do momento em que ocorre a desapropriação, ou seja, depois da fase executória, a relação entre o locador e o locatário é extinta.
Isto significa dizer que quando o proprietário, locador, perde a posse direta pelo imóvel, o locatário, consequentemente, perde a posse indireta.
Nesse sentido, teoricamente, o locatário não tem mais como acionar o locador para ressarcir eventuais prejuízos decorrentes da desapropriação. Por exemplo, na locação de um imóvel comercial, o locatário perderá os investimentos feitos no local, a fim de prepará-lo para sua atividade comercial ou investimentos feitos com propagandas, placas, entre outros.
De qualquer maneira, embora o proprietário não seja obrigado a informar ao locatário a condição de desapropriação do imóvel no momento da locação, é cabível uma ação judicial contra o locador, alegando omissão da condição do imóvel, a fim de ressarcir os prejuízos suportados.
Como evitar a desapropriação de imóvel?
Após a publicação do Decreto de desapropriação pelo Poder Público, é impossível impedir a ação de desapropriação do imóvel, restando ao proprietário apenas questionar o valor da indenização.
Contudo, existem outras situações que podem impedir a desapropriação. Quando, por exemplo, existem irregularidades no Decreto ou ainda, nas situações em que o processo judicial extrapolou o prazo de validade do Decreto, que é de 5 anos.
A desapropriação de imóvel deve seguir os procedimentos legais previstos. Além disso, alguns princípios devem ser observados, como, o princípio da legalidade, princípio da moralidade, princípio da finalidade e princípio do interesse público.
Portanto, se durante o processo de desapropriação, o Poder Público deixar de observar alguns desses princípios, o proprietário poderá ingressar com uma ação para anular o ato declaratório de utilidade pública do imóvel.
De todo modo, para você não ser prejudicado no valor indenizatório do seu imóvel, nem passar por um processo de desapropriação em desacordo com a lei, considere a atuação de um profissional especializado no tema.
Qual o valor da indenização por desapropriação de imóvel?
O valor da indenização sem dúvidas é a maior discussão jurídica nos processos de desapropriação do imóvel. Em tese, o valor indenizatório deve ser no mínimo composto pelo valor de mercado do imóvel mais o valor de benfeitorias e frutos.
O que ocorre, muitas vezes, é a discordância do proprietário quanto ao valor oferecido pelo Poder Público, fato que sempre leva a desapropriação para a via judicial.
Recentemente, foi promulgada a Lei nº 13.867/2019, que trouxe alguns mecanismos consensuais para evitar a judicialização da desapropriação. A lei prevê a utilização de técnicas de negociação entre o Poder Público e o particular, a participação de um mediador ou instituição especializadas e, ainda, autoriza a utilização da arbitragem.
Quando o proprietário aceita o valor que o poder público oferece ou chegam a um acordo por meio destes mecanismos de conciliação, o problema é resolvido pela via administrativa, sendo a indenização depositada em favor do ex-proprietário e o imóvel desocupado.
Mas, nem sempre é possível chegar a um consenso. Nesses casos, o valor da indenização será fixado pelo juiz, de acordo com os laudos de avaliação, perícia técnica, bem como juros moratórios, juros compensatórios, correção monetária, honorários advocatícios e quaisquer custos ocorridos durante o processo de desapropriação.
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