O que deve conter em um contrato de locação de bem imóvel?

Você sabia que existem mais de um tipo de contrato de locação de imóvel? Apesar desta modalidade contratual ser uma das mais comuns no cotidiano das pessoas, nem todos conhecem as particularidades do contrato de locação.

Existem diferenças fundamentais entre as locações comerciais e residenciais e, para a primeira situação, caso o contrato não esteja muito bem redigido, pode ser que a sua atividade venha a enfrentar problemas com o imóvel.

Considerando que muitas pessoas não dominam o tema, preparamos um conteúdo especial sobre cláusulas necessárias em um contrato de locação, conforme será visto a seguir.

Tipos de contrato de locação de bem imóvel

Os contratos de locação de imóveis urbanos são regulamentados pela Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato. Estes contratos geram diversas obrigações e direitos tanto para o locador como para o locatário, sendo muito utilizados tanto com finalidade residencial ou comercial.

Locação Residencial

A locação residencial talvez seja a mais comum de todas, considerando a sua importância no ordenamento jurídico brasileiro, em atenção ao cumprimento do direito social da moradia.

Como o próprio nome sugere, o imóvel será locado por prazo determinado ou indeterminado, para o locatário irá estabelecer a sua residência no bem objeto do contrato.

Dentro da modalidade de locação residencial, temos a espécie de locação por temporada, que deverá ser por prazo determinado, por no máximo 90 dias. Ou seja, embora o locatário também estabeleça sua residência no imóvel, esta será por curto período, e geralmente em decorrência de lazer, estudos ou trabalho.

Locação comercial

Finalmente, a locação comercial é voltada para o desenvolvimento de atividades comerciais, ou seja, o locatário não irá morar no imóvel, mas estabelecerá o seu negócio.

Considerando que nesta modalidade, o ponto comercial vincula o empresário e a atividade desempenhada a uma determinada localização geográfica, o locatário poderá renovar o contrato ainda que o locador não queira, desde que cumpridos alguns requisitos que veremos mais à frente neste artigo.

O que deve conter em cada tipo de contrato de locação de bem imóvel

Apesar de cada modalidade de locação ter as suas particularidades. Veja abaixo  as cláusulas comuns nos contratos de locação.

Duração do contrato

Essa cláusula prevê as datas exatas de início e término do contrato. Para locação residencial, a lei prevê a possibilidade de estabelecer a vigência com prazo superior, igual ou inferior a 30 meses.

Para contratos com prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato corre na data estabelecida, entretanto, findo o prazo e tendo o locatário permanecido no imóvel sem oposição do proprietário, considera-se prorrogado o contrato, por prazo indeterminado.

Quando o prazo é ajustado por menos de 30 meses, findo prazo, o contrato de prorroga por prazo indeterminado, somente podendo o proprietário retomar o imóvel nas seguintes hipóteses:

  • Se a locação tiver sido estabelecida por mútuo acordo;
  • Ocorrência da prática de infração legal ou contratual;
  • Falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
  • Necessidade de realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
  • Extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário é relacionada com o seu emprego;
  • Solicitado para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
  • Necessidade de demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
  • A vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Para as situações de locação por temporada, o prazo máximo é de 90 dias, e, para as locações comerciais, em geral é previsto o prazo de 5 anos.

Possibilidade de renovação

Essa previsão pode ser de interesse de ambas as partes, inclusive é comum a cláusula automática de renovação — caso nenhuma das partes se manifeste pelo fim da relação contratual. Lembrando que na locação comercial o locatário pode renovar o contrato ainda que o locador não queira, desde que cumpridos alguns requisitos.

Descrição completa do imóvel

Por óbvio, o imóvel a ser locado deve ser descrito detalhadamente, inclusive com a previsão  do número de sua matrícula no cartório de registro de imóveis e suas características físicas no momento da entrega das chaves ao locatário — que terá que devolvê-lo em iguais condições.

Definição do valor do aluguel

O valor da contraprestação é uma das cláusulas mais importantes do contrato. De acordo com a legislação brasileira, o montante deve ser estabelecido em reais, ainda que alguma das partes seja estrangeira. De preferência, deve-se indicar também quem será o responsável pelas despesas de condomínio, fundo de reserva, IPTU e outras obrigações acessórias.

Previsão de reajuste do valor do aluguel

É bastante comum que, após o término inicial do contrato, o locador solicite o reajuste do valor, de acordo com algum índice escolhido pelas partes. Normalmente, o índice mais usado é o IGP-M, que tem como objetivo reajustar o valor do aluguel de acordo com a inflação.

Cláusula de fiança ou outra garantia

Para evitar o inadimplemento, o locador geralmente pede uma garantia para pagamento do contrato. A modalidade mais comum é a cláusula de fiança, na qual se define um terceiro para ser o fiador, que responderá pela dívida com os seus bens pessoais caso o locatário não cumpra com o contrato. Também é possível estabelecer outras modalidades de garantias, como seguro-fiança, caução em dinheiro ou imóvel.

Forma e local de pagamento

Além do valor do aluguel, também é importante que fique estabelecido a forma e o local de pagamento, podendo ser prevista a sujeição de multa e juros pelo atraso do locatário.

Documentos necessários em um contrato de locação de bem imóvel

É preciso estar atento para a documentação necessária para a locação do imóvel, veja os documentos necessários para pessoa física, pessoa jurídica e fiador (caso esteja contemplado no contrato).

Pessoa física

É preciso estar atento para a documentação necessária para a locação do imóvel, neste sentido, locatários que sejam pessoas físicas precisam apresentar os seguintes documentos:

  1. Documentos de identificação: RG e CPF;
  2. Comprovante de renda;
  3. Comprovante da residência atual, que pode ser conta de água ou luz;
  4. O comprovante de renda.

Pessoa Jurídica

Já para as pessoas jurídicas a lista é mais extensa. Para a locação comercial, deverão apresentar os seguintes:

  1. Documento de identificação de todos os representantes da empresa: RG e CPF;
  2. Cartão do CNPJ;
  3. Inscrição municipal ou estadual, a depender do tipo de serviço;
  4. Contrato social atualizado;
  5. Balanço patrimonial (dos dois últimos, assinados e carimbados pelo contador, com número de CRC);
  6. Último balancete (assinado e carimbado pelo contador, com número de CRC);
  7. Última declaração de imposto de renda da empresa;
  8. Comprovante de endereço da empresa;
  9. Estado civil dos responsáveis;
  10. Comprovante de residência dos representantes.
  11. Procuração outorgando poderes aos sócios para resolverem problemas contratuais

Fiador

Se o seu contrato tiver fiador, os documentos dele também serão necessários. Vejamos a lista:

  1. Documentos de identificação: RG e CPF;
  2. Comprovante de renda;
  3. Comprovante de residência atual, que pode ser conta de água ou luz.
  4. Certidão de ônus reais;
  5. Cópia do último IPTU do imóvel próprio.

Se o fiador oferecer um imóvel como garantia, ele deve estar quitado. Além disso, a maioria das imobiliárias exigem que o bem em questão esteja localizado na mesma cidade que o imóvel que será locado. 

Agora que você já viu as similaridades entre os contratos de locação, vamos entender a diferença entre eles.

Qual a diferença entre locação de imóvel residencial e comercial

Existem muitas diferenças entre a locação comercial e a residencial, considerando tratar-se de finalidades distintas. Sobretudo, características físicas próprias do tipo de imóvel que é adequado para uma finalidade ou para outra.

Contudo, a principal diferença jurídica entre as modalidades é justamente a possibilidade de a locação comercial ser renovada independentemente da vontade do locador, desde que o locatário cumpra alguns requisitos. São eles: 

  • O contrato deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
  • O prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos seja de cinco anos;
  • O locatário esteja explorando o mesmo ramo de atividade pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Essa prerrogativa visa a proteção do ponto comercial e, consequentemente, da continuidade da atividade empresarial, considerando que a localização em que o negócio está estabelecido influencia diretamente no seu sucesso.

Agora veja as diferenças nos deveres de locatários e locadores em aluguéis residenciais e comerciais.

O que fazer quando ocorre a expiração do prazo de vigência contratual para imóveis residenciais?

Considerando que a renovação de locação comercial já foi tratada no tópico acima, algumas considerações devem ser feitas sobre a vigência da locação residencial.

Nos contratos de locação com prazo indeterminado, tanto o proprietário quanto o locatário podem solicitar a rescisão. Nessa situação, não há incidência de multa para nenhuma das partes.

Vale destacar que são considerados contratos por prazo indeterminado as locações de 30 meses ou mais, após exaurido o prazo estipulado. Nesse caso, se o locatário permanecer no imóvel por mais trinta dias — sem que o locador se manifeste em sentido contrário —, entende-se que a locação está prorrogada, por prazo indefinido.

Caso a intenção seja a de rescindir a locação, após o término de sua vigência, o interessado na rescisão deve noticiar a outra parte. A notificação deve ser feita com 30 dias de antecedência à desocupação, e o imóvel deve ser entregue com os aluguéis e demais encargos em dia.

O que fazer caso o locatário deixe de pagar o aluguel

Antes de tomar as medidas legais, vale tentar a cobrança de forma amigável, principalmente se o locatário não possuir o hábito de atrasar com os pagamentos. Por isso, entre em contato com o inquilino para saber as razões de sua inadimplência.

O locador também poderá notificar o locatário por escrito sobre as parcelas em atraso. Neste caso se sugere a contratação de um advogado especialista em direito imobiliário, e a notificação poderá ser entregue através dos Correios ou Cartório de Títulos e Documentos.

Despejo

A Ação de Despejo, também chamada de ordem de despejo, é o procedimento judicial previsto na Lei do Inquilinato para que o proprietário do imóvel, ou seja, o locador, determine a retirada do locatário do local, para retomar a posse direta do bem. 

Para a obter êxito no despejo, que pode ser concedido em caráter liminar, o locador deverá comprovar o descumprimento contratual, como a falta de pagamento do aluguel ou outra despesa que tenha assumido em contrato, como o condomínio. 

Caso o locatário não desocupe o imóvel após o término da vigência do contrato ou tenha falecido sem deixar sucessor legítimo, a medida judicial cabível também será a Ação de Despejo.

Para a concessão da liminar, o locador deverá depositar em juízo o valor de 3 aluguéis, ocasião em que o locatário será determinado a desocupar o imóvel em 15 dias. Não sendo este o caso, após a procedência da ação, o locatário terá o prazo de 30 dias para sair do imóvel.

Veja mais sobre despejo de inquilino em matéria completa no nosso site.

Posso cobrá-lo sem pedir a desocupação do imóvel? Como?

Caso o locador esteja interessado apenas em cobrar os aluguéis, sem a necessidade de rescisão do contrato, com o despejo do locatário, poderá fazê-lo por meio da Ação de Execução de Título Extrajudicial. Uma vez que débitos de locação, por lei, desde que devidamente formalizados e documentalmente comprovados, são considerados TÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS. 

Como alternativas da Execução temos a Ação Monitória ou a Ação de Cobrança (rito ordinário). Essa modalidade também pode ser usada para cobrar o fiador, sendo o caso.

Para tanto, é preciso juntar os documentos que comprovem o inadimplemento e o locatário será citado para fazer os pagamentos, com a inclusão de juros e multa.

Se o locatário não quitar a dívida, o juiz pode penhorar valores em contas bancárias ou bens do inquilino. Além disso, se houver fiador, ele também deve ser incluído no processo para responder de forma solidária ao débito.

Também é possível requerer ao juiz a determinação da negativação do devedor por meio do encaminhamento de ofício aos órgãos competentes, bem como poderá ser solicitado o protesto da dívida.

Como proceder caso o locatário esteja em dia com o aluguel, mas inadimplente com as despesas condominiais

Com relação às cotas condominiais, o Código de Processo Civil de 2015 acelerou o processo de cobrança de tais valores, tendo em vista a inclusão destes valores como títulos executivos extrajudiciais.

A principal diferença é que, diferentemente do processo de cobrança, a ação de execução de título extrajudicial cita o devedor para que haja o pagamento, no prazo de 3 dias, ou nomear bens à penhora.

Assim como na cobrança de aluguéis, também é possível o pedido de negativação do devedor por meio do encaminhamento de ofício aos órgãos competentes, bem como a requisição do protesto da dívida.

Veja agora alguns deveres do locador nos contratos de locação de bens imóveis.

Deveres do locador de imóvel 

A Lei do Inquilinato prevê algumas obrigações ao locador em seu artigo 22, são elas:

  1. Entregar ao locatário o imóvel em condições adequadas para o uso a que se destina;
  2. Garantir, durante a vigência do contrato, o uso pacífico do imóvel;
  3. Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
  4. Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
  5. Fornecer ao locatário, mediante solicitação, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
  6. Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
  7. Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
  8. Pagar os tributos, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
  9. Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
  10. Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Ainda, o parágrafo único especifica que despesas extraordinárias podem ser entendidas como aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, como por exemplo o caso de obras, pintura e fundo de reserva.

É do locador a responsabilidade de informar sobre a possibilidade de abrir determinada empresa no local alugado?

Conforme abordado em tópicos acima, os imóveis para locação residencial e comercial, além das diferenças de tratamento jurídico, também possuem limitações físicas para a respectiva destinação.

Neste sentido, a obrigação do locador, salvo disposição contratual em contrário, restringe-se tão somente à higidez e à compatibilidade do imóvel ao uso comercial, não incluindo a eventual necessidade de adaptação do bem às peculiaridades da atividade a ser explorada pelo locatário.

Por isso, é importante que o locatário avalie o local antes de assinar o contrato de locação, para verificar se o imóvel possui condições físicas para comportar o seu negócio, bem como se existem regras condominiais vedando algum tipo de atividade.

Também não é responsabilidade do locador diligenciar perante os órgãos públicos para obter alvará de funcionamento ou qualquer outra licença necessária ao desenvolvimento da atividade.

Como saber a viabilidade do negócio naquele imóvel

Considerando a grande variedade de atividades no mercado, é certo que cada uma delas deve ser desenvolvida em um imóvel em específico. Por exemplo, caso sua atividade seja considerada de grande porte e necessite de muito espaço para guardar estoque, talvez um barracão industrial seja a melhor opção para você.

Isso porque, os galpões normalmente já são construídos para acomodar grandes empreendimentos, facilitando, e muito, a execução adequada da sua atividade.

De qualquer forma, antes de assinar o contrato, converse com o locador sobre o ramo de sua atividade e verifique se o imóvel em questão permite o desenvolvimento do seu negócio. 

Avalie todos os atributos do imóvel: certifique-se se ele está na melhor localização, se o imóvel está em boas condições ou se será necessário uma reforma. Estes pontos devem ser levados em consideração para a análise e negociação do valor dos aluguéis.

Outro ponto de vista importante é se imaginar na posição do cliente. Qual seria o perfil do consumidor? A partir desta análise, você pode ponderar se o imóvel em questão poderá atender as necessidades do seu negócio.

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