Na notícia comentada de hoje, a colaboradora Clarice de Camargo Ibañez contextualizará a recente decisão do TJSP sobre a comissão de corretagem devida aos corretores de imóveis. O referido Tribunal rejeitou a Ação de Cobrança proposta pelo corretor porque o negócio não teria sido concluído.
Notícia do CONJUR comentada, de 08/12/2021:
Corretor só faz jus à comissão se concluir, com sucesso, o negócio intermediado
O QUE É A COMISSÃO DE CORRETAGEM?
A comissão de corretagem é prevista nos arts. 722 a 729 e diz respeito a uma comissão paga pelo promitente vendedor (proprietário do imóvel) ao corretor que intermediou a venda do bem.QUANDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVE SER PAGA?
PELO CÓDIGO CIVIL
O Código Civil, em seu art. 725, determina que a comissão de corretagem é devida ao corretor “uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação”. Ou, caso a compra do imóvel não se efetive, a remuneração da comissão de corretagem também é devida quando ocorrer “arrependimento das partes”.O QUE DIZ O SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ)
Segundo o STJ[1], a comissão de corretagem é devida, ainda que não concluída a compra por arrependimento das partes, com fulcro no referido dispositivo legal acima delineado (art. 725, CC).Todavia, segundo o mesmo tribunal [2], a mera aproximação entre as partes não gera, por si só, a obrigação da comissão de corretagem.
Assim sendo, apenas quando houve consenso nos termos e condições do negócio [3], é que a comissão de corretagem seria devida, havendo, efetivamente no caso concreto, o arrependimento antes de quase concluída a transação.
JURISPRUDÊNCIA DO TJPR
O Tribunal de Justiça do Estado do Paraná possui entendimento assente no mesmo sentido do STJ[4]. Ou seja, o TJPR entende que o distrato e/ou arrependimento das partes não exime o pagamento da comissão de corretagem aos corretores, desde que devidamente comprovado o aperfeiçoamento do negócio jurídico de compra e venda[5].E COMO FOI O ENTENDIMENTO DO TJSP?
A Ação de Cobrança proposta pelo corretor foi julgada improcedente em primeira instância e a decisão foi confirmada em segunda instância.Segundo o relator, desembargador Antonio Nascimento, o principal elemento da comissão de corretagem é a “aproximação útil entre comprador e vendedor”, aproximação esta que “leva à conclusão do negócio em razão direta da interferência do corretor, sendo que a intermediação é contrato de resultado”.
Ou seja, segundo o TJSP não há como se cobrar a comissão de corretagem se o negócio não for concluído (resultado útil).
Ademais, no caso concreto, destacou-se que o imóvel foi vendido a um terceiro, pelo que o corretor, por não ter conseguido fechar o negócio, não teria direito à comissão.
Não bastaria, por fim, segundo o TJSP, a mera aproximação entre as partes para ensejar a comissão de corretagem.
AFINAL, A COMISSÃO DE CORRETAGEM É DEVIDA MESMO QUE O NEGÓCIO NÃO SEJA CONCLUÍDO?
Em que pese o julgado do TJSP, que considerou a comissão de corretagem devida somente quando houver “resultado útil”, ainda vigora majoritariamente o dispositivo legal do Código Civil (art. 725) e o entendimento da Corte Superior (STJ), pelo que a comissão de corretagem pode ser sim cobrada, quando o negócio porventura for quase concluído, mas houver a desistência das partes.
Ou seja, no caso concreto, se o corretor teve todo o trabalho de intermediação, aproximação e, somente ao final, uma das partes desistiu, é devida a cobrança da comissão de corretagem pelo trabalho dispendido.
Todavia, conforme verificado acima, eventualmente, a depender do caso concreto, pode haver entendimentos divergentes, de forma que a procedência do pedido de cobrança da comissão de corretagem dependerá, ao final, do entendimento do(a) Magistrado(a) competente, bem como da jurisprudência do respectivo Tribunal de Justiça.
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AUTORA
Clarice de Camargo Ibañez. Bacharela em Direito. Mestra em Ciência Política pela Universidade Federal do Paraná (UFPR).REFERÊNCIAS
[1] DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ASSINATURA DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESULTADO ÚTIL DA MEDIAÇÃO ATINGIDO. DESISTÊNCIA DA COMPRADORA. ARREPENDIMENTO NÃO MOTIVADO. COMISSÃO DEVIDA. 1. Ação de cobrança por meio da qual se objetiva o pagamento de comissão de corretagem, em razão de intermediação na venda de imóvel. 2. Ação ajuizada em 05/05/2016. Recurso especial concluso ao gabinete em 24/08/2018. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é definir se é devida a comissão de corretagem na hipótese em que houve superveniente desistência imotivada quanto à celebração do contrato de compra e venda de imóvel. 4. A remuneração do corretor é devida quando este conseguir o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes, como mesmo preceitua o art. 725 do CC/02. 5. O arrependimento de quaisquer dos contratantes não afetará na comissão devida ao corretor, desde que o mesmo se dê por causa estranha à sua atividade. 6. Na espécie, as partes contratantes assinaram o instrumento de promessa de compra e venda, tendo havido a atuação efetiva das corretoras para tanto. Deve-se reconhecer, portanto, que o resultado útil da mediação foi atingido. 7. O negócio foi posteriormente desfeito, sem qualquer contribuição das corretoras para a não consolidação do negócio, isto é, o arrependimento da contratante deu-se por fatores alheios à atividade das intermediadoras. Destarte, a comissão de corretagem é devida, na espécie. 10. Recurso especial conhecido e provido.(STJ – REsp: 1783074 SP 2018/0203666-2, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 12/11/2019, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/11/2019)
[2] AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ASSINATURA DE PROPOSTA. NÃO ACEITAÇÃO PELA INCORPORADORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO DEVIDA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. “A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão” (AgInt no AREsp 1.351.916/SC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJe 18.12.2018). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento.
(STJ – AgInt no AREsp: 1263403 SP 2018/0053780-2, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/09/2019, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/09/2019)
[3] CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE COBRANÇA. PROCEDÊNCIA. ARTS. 489 E 1.022, AMBOS DO NCPC. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO E FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. CORRETAGEM. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO VENDEDOR. INTERMEDIAÇÃO EFETIVADA. COMISSÃO DEVIDA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULA Nº 568 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. Em razão do princípio da unirrecorribilidade recursal, para cada provimento judicial admite-se apenas um recurso, ocorrendo a preclusão consumativa ao que foi deduzido por último, porque electa una via non datur regressus ad alteram. 3. Não há falar em omissão e falta de fundamentação no acórdão, quando o julgador adota fundamentação clara e suficiente para embasar a sua decisão. Ausentes os requisitos do art. 1022 do NCPC. 4. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. 5. “É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio.” (AgRg no AREsp nº 465.043/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Terceira Turma, DJe de 19/5/2014) 6. Estando o acórdão recorrido em conformidade com a orientação firmada nesta Corte, aplica-se, no ponto, a Súmula nº 568 do STJ, segundo a qual, o relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema. 7. Agravo interno não provido.
(STJ – AgInt no REsp: 1828390 DF 2019/0218720-2, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 17/02/2020, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/02/2020)
[4] APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE HONORÁRIOS DE CORRETAGEM C/C DANOS MORAIS – SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTE – COBRANÇA DE VALORES REFERENTES À COMISSÃO DE CORRETAGEM APÓS DISTRATO – ALEGADA ILEGALIDADE NA COBRANÇA – NÃO OCORRÊNCIA – SERVIÇO DE CORRETAGEM EFETIVAMENTE PRESTADO – REMUNERAÇÃO DEVIDA – DISTRATO DO NEGÓCIO PRINCIPAL QUE NÃO AFASTA A OBRIGAÇÃO DE CONTRAPRESTAÇÃO PELO SERVIÇO PRESTADO – VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – MANTIDO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
(TJ-PR – APL: 00017607520178160063 Carlópolis 0001760-75.2017.8.16.0063 (Acórdão), Relator: Sergio Luiz Patitucci, Data de Julgamento: 19/04/2021, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: 19/04/2021)
[5] APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO APERFEIÇOAMENTO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. ART. 725, DO CC – IMPOSSIBILIDADE DE REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS – SENTENÇA MANTIDA. 1. No que pertine à comissão de corretagem, dispõe o art. 725, do “Código Civil que A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”. 2. A ausência de comprovação do aperfeiçoamento do negócio jurídico de compra e venda obsta a exigibilidade da comissão de corretagem. 3. Nos termos do que dispõe o art. 85, § 11º, do CPC/2015, ao julgar recurso, deve o Tribunal majorar os honorários advocatícios, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal. 4. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-PR – APL: 00518429720168160014 PR 0051842-97.2016.8.16.0014 (Acórdão), Relator: Desembargador Luiz Fernando Tomasi Keppen, Data de Julgamento: 09/10/2019, 16ª Câmara Cível, Data de Publicação: 11/10/2019)
