No dia 2 de maio de 2024, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) instituiu novas diretrizes por meio do Provimento nº 161, que visa, dentre outras medidas, fortalecer a transparência e a segurança jurídica nas transações imobiliárias. Essas novas regras, que passaram a ser obrigatórias em todo o território nacional, foram elaboradas para aprimorar os mecanismos de controle sobre a origem e o destino dos recursos financeiros envolvidos em operações imobiliárias, atendendo às exigências de combate à lavagem de dinheiro, ao financiamento do terrorismo e à proliferação de armas de destruição em massa.
A Importância das Escrituras Públicas nas Transações Imobiliárias
As escrituras públicas constituem um dos pilares da segurança jurídica nas operações imobiliárias, conferindo validade e autenticidade aos negócios realizados. Esses documentos, lavrados por tabeliães de notas, detalham as condições de cada transação, como a identificação das partes envolvidas, a descrição do imóvel objeto da negociação e, crucialmente, a forma de pagamento.
Tradicionalmente, as escrituras públicas já registravam a forma de pagamento, seja à vista, parcelada ou por meio de financiamento. No entanto, com a crescente digitalização das transações financeiras e a necessidade de maior transparência e controle, novas exigências surgiram no cenário jurídico.
O Provimento nº 161, editado pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), trouxe um avanço significativo nesse sentido, ao estabelecer diretrizes mais rigorosas para o detalhamento dos meios de pagamento nas escrituras públicas. A partir da vigência desse provimento, os tabeliães de notas estão obrigados a exigir das partes envolvidas informações mais precisas e completas sobre as movimentações financeiras relacionadas às transações imobiliárias.
Provimento nº 161: Um Marco na Transparência e Segurança Jurídica
O Provimento nº 161 representa um avanço significativo na regulamentação das transações imobiliárias no Brasil. Ele estabelece um conjunto de obrigações que devem ser observadas pelos serviços notariais e de registro, com o objetivo de promover maior transparência e segurança nas operações. Entre as principais inovações introduzidas pelo provimento, destaca-se a necessidade de detalhamento completo dos meios de pagamento utilizados em transações imobiliárias, abarcando tanto os métodos tradicionais, como dinheiro em espécie e cheques, quanto os mais modernos, como transferências bancárias e outras modalidades alternativas.
De acordo com o novo provimento, as escrituras públicas devem indicar, de forma precisa e minuciosa, os meios e as formas de pagamento empregados na operação. Isso inclui a identificação das contas bancárias envolvidas, tanto de origem quanto de destino, bem como dos respectivos titulares, datas e valores das transferências. Além disso, a escritura deve mencionar expressamente o uso de recursos em espécie, especificando o local e a data em que foram realizados os pagamentos.
Abaixo, foi detalhado os principais aspectos a serem observados:
- Recursos em Espécie: Toda escritura pública deve mencionar expressamente o uso de dinheiro em espécie, indicando o local e a data correspondentes ao pagamento. Essa medida visa a assegurar que transações envolvendo grandes quantias em dinheiro sejam devidamente justificadas e documentadas, minimizando os riscos de utilização de recursos ilícitos.
- Transferências Bancárias: No caso de pagamentos realizados por meio de transferências bancárias, a escritura deve especificar os dados bancários das contas envolvidas, tanto de origem quanto de destino, bem como os titulares das contas, as datas e os valores das transferências. Esse detalhamento é fundamental para garantir a rastreabilidade dos recursos e prevenir o uso de contas de terceiros para ocultar a verdadeira origem do dinheiro.
- Cheques: A escritura deve identificar todos os elementos dos cheques utilizados no pagamento, incluindo a conta bancária de origem e, se aplicável, a conta de destino dos recursos. Também devem ser mencionados os titulares das contas, as datas e os valores envolvidos na transação.
- Outros Meios de Pagamento: Quando forem utilizados meios de pagamento alternativos, como participações societárias, cessões de direitos, títulos e valores mobiliários, ativos virtuais, dações em pagamento, permutas ou prestações de serviço, a escritura deve mencionar esses elementos com clareza, especificando o local e a data da transação, além de fornecer dados que permitam a identificação da origem e do destino dos valores pagos.
- Pagamentos Parcelados: Em operações que envolvem pagamentos parcelados, cada parcela deve ser discriminada na escritura, incluindo os meios de pagamento correspondentes e os dados específicos exigidos nos itens anteriores.
Além disso, se o pagamento envolver contas ou recursos de terceiros, essas informações devem ser qualificadas na escritura pública. Essa regra é essencial para garantir que todas as partes envolvidas na operação estejam devidamente identificadas e que os recursos utilizados na transação sejam rastreáveis.
O Provimento nº 161 impõe um aumento considerável nas responsabilidades dos notários e registradores. Além de registrar as informações fornecidas pelas partes, esses profissionais devem exercer um papel ativo na análise e verificação dos dados apresentados, assegurando que todas as exigências legais sejam cumpridas. Caso as partes envolvidas se recusem a fornecer as informações necessárias para o registro das transações financeiras, o notário deve mencionar essa recusa na escritura pública, conforme previsto no art. 155, VIII.
Essa medida visa a garantir a transparência das operações imobiliárias e proteger os interesses de todas as partes envolvidas, incluindo terceiros que possam ser afetados pela transação. Ao registrar a recusa das partes em fornecer informações, o notário também se resguarda de responsabilidades futuras, uma vez que a omissão de dados importantes pode ser interpretada como um indício de irregularidades.
Caso sejam identificados elementos suspeitos, como valores incompatíveis com o perfil das partes, formas de pagamento atípicas ou a ausência de uma justificativa econômica clara, o notário deve comunicar a operação à Unidade de Inteligência Financeira (UIF), órgão responsável pela prevenção e combate a crimes financeiros. Essa comunicação é realizada de forma sigilosa, garantindo a proteção dos dados das partes envolvidas e a imparcialidade das investigações.
As informações compartilhadas com a UIF são acessíveis apenas pelas corregedorias, o que assegura que as investigações sejam conduzidas com o máximo de discrição e eficiência. Essa medida visa a fortalecer os mecanismos de combate ao crime organizado e proteger a integridade do mercado imobiliário brasileiro.
Conclusão
A publicação do Provimento nº 161 pelo CNJ marca um importante avanço na regulamentação das transações imobiliárias no Brasil, impondo novas responsabilidades aos notários e registradores e fortalecendo os mecanismos de prevenção aos crimes capitais. Embora a adaptação às novas regras represente um desafio para o setor, os benefícios em termos de segurança jurídica e transparência são inegáveis.
Ao final do processo de adaptação, notários e registradores estarão mais bem preparados para desempenhar um papel estratégico na proteção do mercado imobiliário brasileiro, garantindo que as operações sejam conduzidas de maneira segura, transparente e em conformidade com a lei. Esse novo patamar de exigência contribuirá para a construção de um ambiente de negócios mais sólido e confiável, beneficiando todas as partes envolvidas e fortalecendo a economia do país como um todo.
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Autor
Carlos Eduardo Melo Bonilha. Advogado (OAB/PR nº. 115.107). Bacharel em direito pela Universidade Federal do Paraná. Pós-graduando em Direito e Processual Civil Contemporâneo (ESA/OAB SP). Pós-graduando em Gestão e Business Law (Fundação Getúlio Vargas). Membro das comissões de Direito Processual Civil e Direito Bancário da Ordem dos Advogados do Brasil subseção Paraná.
