Aspectos jurídicos do contrato de locação de imóvel residencial urbano

O Código Civil de 2002 tratou por definir locação como sendo o contrato pelo qual uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo da coisa não fungível, mediante certa retribuição.

Por arrancada, a realizar estudo mais aprofundado sobre a mencionada modalidade de contrato, cumpre fazer algumas observações de caráter introdutório.

O contrato de locação, as partes são denominadas locador e locatário/inquilino. A Lei do Inquilinato, de pronto, por seu art. 1°, coloca sob sua égide os “imóveis urbanos”. Excluindo, portanto, de seu amparo os arrendamentos rurais, que são regidos pelo Estatuto da Terra, Lei n.° 4.504, de 30 de novembro de 1964.

Dentro dos mandamentos da referida Lei do Inquilinato, o presente resumo, se presta a fazer uma análise dos aspectos jurídicos do Contrato de locação de imóveis urbanos residenciais, demonstrando as cláusulas mais importantes, com a finalidade e exibir a importância do referido contrato e com a finalidade de informar aos leitores a importância do entendimento dos dispositivos da lei, para que seja realizado um justo e certo acordo, para que não seja necessário uma resolução de lide através das vias judiciais, com uma ação de Despejo.

Para o pleno entendimento acerca do assunto, o trabalho foi elaborado em três partes. Na primeira, é demonstrado características gerais dos contratos; na segunda, há a demonstração das características dos contratos de locação; e por último, na terceira, há a exibição das características e análise das cláusulas que devem constar em um contrato de locação de imóvel residencial urbano.

1.Conceito e aspectos jurídicos do Contrato

Contrato é fonte de obrigação que repercute no mundo jurídico. É uma espécie de negócio jurídico que depende, para a sua formação, da participação de pelo menos duas pessoas. É, portanto, negócio jurídico bilateral ou plurilateral.

“Não se pode olvidar que tão antigo como o próprio ser humano é o conceito de contrato, que nasceu a partir do momento em que as pessoas passaram a se relacionar e a viver em sociedade. A própria palavra sociedade traz a ideia de contrato, de composição entre as partes com uma finalidade. A feição atual do instituto vem sendo moldada desde a época romana sempre baseada na realidade social. Com as recentes inovações legislativas e com a sensível evolução da sociedade brasileira, não há como desvincular o contrato da atual realidade nacional, surgindo a necessidade de dirigir os pactos para a consecução de finalidades que atendam os interesses da coletividade, atendendo à real função social dos contratos” ( TARTUCE, 2012. p. 506).

O contrato depende da vontade humana e cria direitos e obrigações. É um acorde de vontades, na conformidade da lei, e com a finalidade de adquirir, resguardar, transferir, conservar ou modificar direitos.

Várias são as espécies de contratos, algumas nominadas, trazidas pelo CC/02 e por legislações especiais e outras inominadas, porém com efeito jurídico, desde que seguidos dos preceitos legais.

Apesar do contrato ser uma manifestação de vontade, a legislação pátria limita a liberdade de contratar, fazendo com que todos os contratos tenham a obrigação de seguir a função social do contrato.

Nessa consonância, dispõe o art. 421 do Código Civil de 2002:

“ A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato”.

Esta regra, tem como escopo, promover a realização de uma justiça comutativa, diminuindo as desigualdades substanciais entre os contratantes. A autonomia da liberdade de contratar, deve estar em consonância com os interesses sociais.

O contrato, assim como qualquer outro negócio jurídico, devem observar o preenchimento de requisitos legais, para que produza efeitos no mundo jurídico.

“Os requisitos ou condições de validade dos contratos são de duas espécies: a) de ordem geral, comum a todos os atos e negócios jurídicos, como a capacidade do agente, o objeto lícito, possível, determinado ou determinável, e a forma prescrita ou não proibida em lei (CC, art. 104); b) de ordem especial, específico dos contratos: o consentimento recíproco ou o acordo de vontades”( GONÇALVES, 2017, p. 33)

Diante do exposto, podemos concluir que o contrato, nada mais é do que, o encontro de duas vontades – a manifestação de vontade de um lado com a manifestação de vontade do outro lado – e que tem por objetivo produzir uma norma jurídica, não criando uma lei, mas uma norma jurídica individual, até porque, a lei é uma norma jurídica geral.

2– O Contrato de Locação

O Contrato de Locação é bastante usado nas questões que envolvem relações sociais, desde os tempos mais antigos, lembrando que ainda é um dos tipos de contratos mais utilizado, assim a locação está presente no dia-a-dia das pessoas.

Mediante um contrato de locação, uma das partes se obriga a conceder à outra o uso e gozo de uma coisa não fungível, temporariamente e mediante remuneração.

Segundo o art. 565 do CC/02:

“É o contrato pelo qual uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”.

As partes deste contrato denominam-se locador – aquele que é o proprietário e cede a coisa a ser locada ; e o locatário – o inquilino, aquele que usará da coisa e pagará por isto. A retribuição pelo uso e gozo da coisa chama-se aluguel.

O contrato de locação é bilateral, porque envolve prestações recíprocas; oneroso, uma vez que a obrigação de uma das partes tem como equivalente a prestação que a outra lhe faz, sendo a essência da locação, pois se for gratuita, descaracteriza o referido contrato, originando outro chamado de comodato; é consensual, tendo em vista que se aperfeiçoa com um acordo de vontades; é comutativo, vez que não envolve risco e as prestações são certas e não aleatórias; é não solene, porque a forma é livre, com algumas exceções legais; e por último, é de trato sucessivo ou de execução continuada, porque se prolonga no tempo. As prestações são periódicas e, assim, não se extingue com o pagamento.

No contrato de locação, três elementos se fazem essenciais: o objeto, o preço e o consentimento.

As obrigações do locador, especificadas no art. 566 do CC/02, consistem em: entregar ao locatário a coisa alugada, acompanhada dos seus acessórios; manter a coisa no mesmo estado, pelo tempo do contrato e garantir o uso pacífico da coisa.

Já as obrigações do locatário, estão elencadas no art. 569 do CC/02 e se resumem em: servir-se da coisa alugada para os usos convencionados; pagar pontualmente o aluguel, dentro dos prazos ajustados; levar ao conhecimento do locador, eventuais turbações; e restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvo as deteriorações naturais ao uso regular.

2.1- Locação de Imóveis Residenciais:

O contrato de locação residencial é o instrumento por meio do qual o proprietário (locador) cede o uso de seu imóvel urbano para que outra pessoa ( locatária) nele resida.

Locação residencial é aquela que tem cunho de moradia. Desse modo se uma casa for alugada para servir de comércio, esta locação deixará de ser residencial.

Neste documento, serão fixados o valor e a data de vencimento do aluguel a ser pago pelo locatário, bem como o tempo total de locação.

Além disso, o contrato deverá prever os direitos e os deveres de cada uma das partes envolvidas, tais como a responsabilidade pelo pagamento de tributos e a indenização de obras e melhoramentos realizados no imóvel.

Se o locatário for prestar algum tipo de garantia – tal como caução, fiança ou seguro de fiança locatícia -, os seus termos virão, igualmente, explicitados neste contrato.

Os contratos de Locação de Imóveis Residenciais, são regidos pela Lei 8.245/91, a chamada Lei do Inquilinato. A referida lei, sofreu alterações pela Lei 12.112/09.

O aluguel de imóvel residencial, possui algumas peculiaridades e é essencial que as partes firmem um contrato escrito, com a maior clareza e esclarecimentos possíveis, a fim de que sejam evitados transtornos e também tem a finalidade de evitar que as partes enfrentem uma difícil e angustiante Ação de Despejo.

A lei do inquilinato traz alguns direitos e deveres para as partes, e é importante esclarecer os mais importantes.

Durante a vigência do contrato, o proprietário não poderá reaver seu imóvel sem motivo justo, devendo garantir ao inquilino a utilização do imóvel até o término do contrato.

De acordo com a Lei do Inquilinato, não há um prazo pré- determinado para a locação do imóvel, podendo até mesmo, ser estabelecido por prazo indeterminado. Porém, no caso de imóveis residenciais, o ideal é que no corpo no contrato, seja firmado por tempo pré- determinando, cumprindo a regra do art. 46:

“Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.”

O estabelecimento do prazo e por no mínimo trinta meses, dá a faculdade ao proprietário de reaver o seu imóvel. Em locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, as principais características são direito do locador reaver o imóvel após findado o prazo de vencimento, sem que haja prévia notificação, assim não há o que se falar em prorrogação obrigatória do contrato após o vencimento, porém decorridos 30 dias do vencimento do contrato sem que o locador se pronuncie, ocorre a prorrogação tácita, dessa forma o contrato passa a ser prorrogado por prazo indeterminado, mantendo desta forma as cláusulas contratuais bem como as condições do referido contrato, neste caso poderá o locador, a qualquer tempo, reaver o imóvel desde que seja concedido o prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel.

Na locação, o proprietário tem a obrigação de arcar com eventuais avarias que antecedam a atual locação, além de taxas tributárias, impostos e seguros, caso o contrato não informe o contrário.

O proprietário também deverá pagar despesas extraordinárias de condomínio, como reforma de prédio e fundo de reserva, caso haja.

É aconselhável também que o proprietário tenha acesso à vistoria feita pela imobiliária, caso o próprio não tenha feito.

É também de direito do proprietário o acesso à comprovantes detalhados de toda movimentação financeira referente a seu imóvel, como pagamento e repasse de aluguel.

O proprietário, pode proibir, mediante cláusula expressa, que o imóvel seja sublocado, ou que seja alterada a finalidade da locação.

O valor do aluguel é de livre estipulação, porém devem ser observadas as regras dos arts. 17 a 20 da Lei do Inquilinato, in verbis:

“Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.”

Tais regras visam proteger o direito de moradia, evitando um aumento excessivo após a assinatura do contrato, cumprindo a função social do contrato. Por outro lado, também resguardam a valorização do aluguel, em relação ao locador, para que com o passar dos anos, não fique tão defasado.

É importante que no bojo do contrato, seja estabelecida uma modalidade de garantia, conforme o art. 37 da Lei do Inquilinato, in verbis:

“Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”

A inclusão de uma das garantias do artigo acima, dá maior segurança ao cumprimento do contrato, mas para que o fiador responsa solidariamente, é necessária cláusula expressa neste sentido, caso contrário, responderá subsidiariamente.

No caso de problemas com inquilino, como falta de pagamento, é direito do proprietário solicitar o imóvel antes do término de contrato, seja amigavelmente ou por meio de ação de despejo.

O inquilino tem o dever de pagar seu aluguel pontualmente no prazo previamente acordado, determinado em contrato. O não pagamento do aluguel pontualmente gera multa e eventualmente inclusão do mesmo no serviço de proteção ao crédito, bem como ação de despejo, caso seja solicitado pelo proprietário.

É também de obrigação do inquilino a manutenção proveniente de mau uso, como danos a janelas, portas, fechaduras, etc.

O locatário não pode modificar o imóvel sem o prévio consentimento, preferencialmente documentado, do proprietário.

É de obrigação do inquilino levar ao conhecimento do proprietário, por intermédio da imobiliária, todo e qualquer reparo que seja de responsabilidade do locador.

O inquilino tem a obrigação de reparar os danos feitos durante sua ocupação no imóvel antes de entregar as chaves. Lembrando que será feito um comparativo do imóvel mediante ao laudo de vistoria feito no início da locação.

O imóvel locado deve servir apenas para a função especificada em contrato, ou seja, se o imóvel é residencial, sua natureza deve permanecer residencial.

Em caso de venda do imóvel, a preferência de compra é do inquilino que utiliza o mesmo. Caso este direito não seja respeitado, o locatário pode entrar com uma ação judicial de perdas e danos.

A lei do inquilinato veio para materializar a até então também inovadora teoria contratual. Balanceou as bases do contrato, igualou as partes contratantes, harmonizou a relação ex locatio.

Conclusão

A Lei do Inquilinato, de nº. 8.245 publicada em outubro de 1991, além de tratar sobre as locações dos imóveis urbanos e seus procedimentos, serviu também, para colocar igualdade entre as partes contratantes, sendo um exemplo disto, o fato de locador e locatário possuírem de forma paritária, direitos e deveres.

O contrato de locação, por ser um dos mais utilizados no âmbito contratual, merece uma análise especial, tanto que o legislador para isto, designou uma lei específica para este tipo de contrato.

Portanto, o presente estudo intentou de forma didática e clara, desenvolver os pontos cruciais e mostrar a forma estruturada com que a Lei tratou este tema. Por fim, cabe ainda ressaltar, que se buscou, o melhor método para dar uma interpretação coerente aos inúmeros questionamentos acerca da Lei do Inquilinato