Arrematação de Imóvel em Leilão Extrajudicial

arrematação de imóvel

O que é um leilão?

Também chamado de arrematação, hasta ou leiloamento, leilão é uma compra de bens (que pode ser judicial ou extrajudicial), intermediada por órgãos públicos e empresas privadas.

No leilão é realizada venda pública de bens móveis e imóveis, sob pregão de leiloeiro, na qual, por fim, quem oferece maior lance consegue adquirir o bem.

No caso do presente texto, especificamente, serão esclarecidos alguns pontos sobre leilão de bens imóveis na esfera extrajudicial, trazendo luz à matéria atinente ao Direito Imobiliário.

O que é “arrematar” um imóvel?

Segundo o doutrinador Pontes de Miranda, arrematação poderia ser definida como “negócio bilateral de direito processual, negócio jurídico que contém a alienação, com a aceitação da oferta”[1].

Theodoro Junior[2], por sua vez, afirma que arrematação é “um ato de expropriação mediante o qual se faz, a quem haja dado o lanço vencedor, a transferência coativa dos bens penhorados, mediante pagamento à vista ou em certas condições”.

Assim sendo, arrematação é o ato ou efeito de adjudicar em hasta pública, ou melhor dizendo, comprar em leilão, mediante vitória no lance, um bem imóvel.

Qual a diferença entre leilão judicial e extrajudicial?

No leilão ‘extrajudicial’, não se trata de situação envolvendo penhora de bens de devedor (processo judicial), mas sim, na maioria das vezes, de tomada do bem após constituída a mora pelo devedor (fiduciante).

Ou seja, no leilão judicial, a hasta pública é determinada pelo Juízo após tentativas frustradas de penhora de pecúnia ou bens móveis, consoante dispõe a ordem de preferência contida no art. 835, CPC.

O leilão judicial, dessa forma, está previsto no próprio Código de Processo Civil, especialmente nos arts. 879 a 903 do respectivo códex processual, porque ocorre, de fato, no intercurso do processo de execução (judicial), em decorrência da penhora de bem imóvel do devedor. O leilão judicial é, assim sendo, a fase final do procedimento da penhora do bem imóvel da parte executada no processo judicial, cuja arrematação valerá para adimplir o débito exequendo, seja parcial ou totalmente, a depender do montante da dívida e do lance vencedor.

Em contrapartida, o leilão extrajudicial decorre justamente do inadimplemento, normalmente relacionado à alienação fiduciária, regida pela Lei nº. 9.514/1997, sem a necessidade de ajuizamento de processo de execução. Com efeito, no leilão extrajudicial não há penhora, sendo regido e determinado simplesmente de acordo com a referida legislação, conforme demonstrado a seguir.

Como funciona a arrematação de imóvel extrajudicial?

O leilão de imóvel pela via extrajudicial ocorre sem que haja processo de execução. Geralmente acontece quando há um contrato de alienação fiduciária não adimplido. Antes de adentrar este assunto, importante destacar o que é alienação fiduciária de imóveis, regida pela Lei nº. 9.514/1997, conforme se passa a expor.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
A alienação fiduciária imobiliária, nos termos do art. 22 da referida legislação, é “o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.

Ou seja, a alienação fiduciária é quando um indivíduo, a fim de obter um financiamento, por exemplo, deixa um bem em garantia, no caso bem imóvel. Assim sendo, caso descumprida a obrigação, como o pagamento das parcelas do financiamento no exemplo supracitado, o bem dado em garantia pelo devedor (fiduciante) é tomado pela instituição financeira (fiduciário).

É neste momento que ocorre o leilão extrajudicial, para que o montante obtido da arrematação pague a dívida deixada pelo fiduciante. Sobre o assunto, segundo a doutrina [3], “constituído em mora, e não sendo purgada pelo fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário (art. 26)”.

MOMENTO DO LEILÃO
Após o escoamento do prazo indicado no art. 26, § 1º, da Lei de Alienação Fiduciária (Lei nº. 9.514/1997) de 15 (quinze) dias e não purgada a mora (adimplemento) por parte do devedor fiduciante, será averbada no registro de imóveis em 30 (trinta) trinta dias a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, consoante art. 26-A, § 1º, da Lei nº. 9.514/1997.

Por conseguinte, uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de 30 dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá o leilão para alienação do imóvel, conforme consta no art. 27 da Lei de Alienação Fiduciária (Lei nº. 9.514/1997)[4].

COMO DAR LANCES
Para poder tentar arrematar um bem imóvel na esfera extrajudicial, especialmente nos leilões online, é necessário se cadastrar na plataforma da instituição privada, bem como, após, acompanhar ao vivo os lances no auditório virtual, no dia e horário determinados do leilão.

Cumpre destacar que é estipulado um valor mínimo para o imóvel a ser leiloado, de forma que na primeira praça é realizada em valor de acordo com a avaliação do bem.

Caso não haja arrematação do imóvel, na segunda praça, agendada para dias após a primeira praça frustrada, o bem será posto a leilão com valor inferior ao da avaliação, valor este que não pode ser menor que 50% do valor do imóvel, sob pena de ser considerado “preço vil”.

Tanto em leilões presenciais, quanto no leilão online, é possível acompanhar o andamento dos lances dos demais participantes, podendo aumentar paulatinamente os lances para que consiga arrematar o bem desejado.

Que cuidados tomar para arrematar imóvel em leilão?

Necessária se faz, antes da arrematação de bem imóvel, uma análise acerca dos possíveis riscos referentes ao bem.

Ou seja, deve ser feita uma análise por advogado(a) especialista, a fim de averiguar possíveis execuções que possam ter como objeto de penhora o referido imóvel, bem como demais situações que possam dificultar a tomada do bem, como atuais possuidores do imóvel que se recusam a sair.

Assim sendo, após avaliados os riscos por meio da análise jurídica, como leitura atenta do edital, aferição dos custos tributários (ITBI, etc), ponderação sobre os riscos de evicção (perda da propriedade), o profissional especialista poderá orientar se o negócio é, de fato, vantajoso, ou não.

Quais as vantagens de arrematação de bem imóvel em leilão extrajudicial?

Uma das principais vantagens é o valor de compra do bem imóvel, posto que, muitas vezes, é possível adquiri-lo por até 50% do valor de mercado.

Todavia, em que pese ser uma oportunidade atrativa, conforme já explicitado, é necessária uma profunda análise jurídica da situação fática do imóvel, para o fim de averiguar possíveis riscos quando da efetivação da arrematação e, por conseguinte, possa o arrematante, com o auxílio de advogado(a), avaliar as vantagens e desvantagens da compra do bem imóvel em leilão.

E se o imóvel arrematado estiver ocupado, o que fazer?

Caso o imóvel arrematado esteja ocupado, a primeira providência seria notificar extrajudicialmente o(s) possuidor(es), para tentar a composição amigável.

Todavia, caso o(s) possuidor(es) se recusem a desocupar o imóvel, perpetuando a posse injusta e ilegítima, necessário se faz o ajuizamento de Ação de Imissão na Posse, com o fito de determinar-se, liminarmente, a restituição da posse, diante da garantia prevista, especialmente no art. 30 da Lei nº. 9.514/97, in verbis:
Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.
Além disso, o direito do arrematante encontra guarida nos arts. 1.228 e 1.359 do Código Civil, que combinados, indicam que os reais detentores da propriedade do imóvel e da posse indireta têm resguardado seu direito em invocar a posse do poder de quem a possua ou detenha injusta ou ilegitimamente:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.
Portanto, a posse direta pelos possuidores ilegítimos, somada à recusa da entrega da posse ao arrematante (legítimo detentor), enseja o ajuizamento de Ação de Imissão na Posse, após, certamente, avaliação do(a) advogado(a) especialista no assunto e respectivo parecer jurídico.

Como evitar que o seu imóvel financiado seja leiloado?

Quando realizada alienação fiduciária, é importante não deixar de pagar as parcelas do contrato, posto que o art. 26 da Lei nº. 9.514/1997 indica que “vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.

Ou seja, a instituição financeira, assim que constituída a mora (atraso no pagamento), deverá intimar o fiduciante (devedor) ou seu representante legal para satisfazer o débito (prestação vencida e as que se vencerem, além de juros, penalidades, encargos contratuais e legais, tributos e contribuições condominiais), no prazo de 15 (quinze) dias, consoante dispõe o § 1º do art. 26 da Lei de Alienação Fiduciária (Lei nº. 9.514/1997).

Cumpre destacar, ainda, que a lei prevê que os próprios contratantes (fiduciante e fiduciária) pactuem qual o prazo de carência necessário para que a fiduciária possa expedir a supracitada intimação (art. 26, § 2º da Lei de Alienação Fiduciária).

Com efeito, o ideal é não deixar de adimplir parcelas em face à instituição financeira que concedeu o financiamento, pois, a partir do vencimento e não pagamento da dívida, seja parcial ou total, o fiduciário já pode tomar as providências para leiloar o bem.

HIPÓTESES DE SUSPENSÃO OU NULIDADE DE LEILÃO
caso seu imóvel vá a leilão, após análise realizada por advogado sobre o caso específico, pode ser averiguada a existência de algum erro que pode ocasionar o cancelamento do leilão.

Dentre algumas das hipóteses, podemos elencar, por exemplo: a) preço vil, que é quando quando o valor da arrematação é menor que 50% do valor de mercado; b) falta de intimação do devedor, tendo em vista ele deve receber um informe sobre o prazo para pagamento da dívida sob pena do bem ir a leilão; e c) edital sem a descrição do bem imóvel.

Conclusão

Diante do exposto, tendo sido distinguido o leilão judicial do extrajudicial, importante mencionar mais uma vez que a consulta à advogado(a) especialista no assunto, antes da tomada de qualquer decisão que envolva vultuosos importes – como é o caso de arrematação de imóvel – é medida necessária para resguardar o arrematante de quaisquer riscos que possam prejudicá-lo, especialmente em se tratando da evicção (perda da propriedade) ou até mesmo encargos atrelados ao bem que, ao final, liquidem a vantagem obtida na compra por meio de leilão.
AUTORES
Antonio Neiva de Macedo Neto. Advogado (OAB/PR sob nº. 55.082) e sócio do Barioni & Macedo Sociedade de Advogados. Pós-graduado em Direito Processual Civil Contemporâneo pela Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUC/PR).


Clarice de Camargo Ibañez. Bacharela em Direito. Mestra em Ciência Política pela Universidade Federal do Paraná (UFPR).


Gabriela Gusmão Canedo da Silva. Advogada (OAB/PR nº. 75.294). Pós-graduada lato sensu em Direito Contemporâneo Luiz Carlos Centro de Estudos Jurídicos.


Isabela Friesen Silva. Acadêmica de Direito na Unicuritiba.


Referências bibliográficas

[1] PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Comentários … cit., t. X. P. 356.

[2] THEODORO JUNIOR, Humberto. Curso de direito processual civil. Processo de execução e cumprimento de sentença. Processo cautelar e tutela de urgência. Rio de Janeiro: Editora Forense. 41ª ed. Vol. 3. 2007. P. 368 e 383.

[3] LUZ, Valdemar P. da. Direito imobiliário: fundamentos teóricos e práticos. Leme: Editora JH Mizuno. 6ª ed. 2018. P. 177. [4] LUZ, Valdemar P. da. Direito imobiliário: fundamentos teóricos e práticos. Leme: Editora JH Mizuno. 6ª ed. 2018. P. 178.

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