Primeiramente, é interessante saber que inquilino e locatário se referem à mesma pessoa. Isso se trata de uma variação regional para referenciar o mesmo perfil de cliente, aquele que aluga o imóvel.
Um dos principais desafios das imobiliárias e proprietários de imóveis diz respeito à forma de agir quando o inquilino descumpre o contrato de locação e quando iniciar um processo de despejo de inquilino. Não é mesmo?
A Lei do Inquilinato regulamenta normas sobre as relações entre locadores e locatários, permitindo o despejo pela falta de pagamento dos aluguéis na data de vencimento, por exemplo.
Para saber tudo sobre este tema, que vai muito além de inadimplemento dos aluguéis, continue a leitura deste artigo e tire suas dúvidas.
A importância do contrato de locação
Pode-se dizer que o contrato de locação é a parte mais importante de um aluguel de imóvel, pois é o instrumento que impede ou, ao menos, reduz dores de cabeça futuras.
Apesar da Lei do Inquilinato, que explicaremos melhor a seguir, prever expressamente quais são os direitos e deveres das partes em uma locação, o contrato é o instrumento que irá certamente impedir dores de cabeça no futuro.
Não é raro que a locação seja acordada entre proprietário e locatário apenas verbalmente, ausente um termo escrito. Porém, essa forma impede que medidas sejam tomadas rapidamente quando houver inadimplência ou, ainda, uma sublocação ilegal, por exemplo.
O termo escrito pode dispor não somente o que está em lei, mas também outras hipóteses para garantir a locação. Ou seja, existindo um contrato escrito, a inadimplência ou outra violação contratual pode ser rapidamente resolvida.
Por outro lado, vale destacar que o contrato escrito, para ser eficaz, deve ser elaborado por um advogado especialista em direito imobiliário.
Sabemos que muitas vezes os contratos escritos, quando existem, são genéricos e pouco garantem a relação de locação do imóvel, prejudicando o proprietário futuramente. Assim, quanto mais detalhado for o termo acordado, maior será a segurança jurídica das partes.
Priorize o mútuo acordo
É claro que a angústia do proprietário necessita a tomada de medidas urgentes, mas antes disso é importante e recomendável que um acordo seja tentado com o inquilino.
A partir do momento que você perceber violação do contrato pelo locatário, deverá enviar uma notificação por escrito para que o problema seja solucionado.
Existem casos muito peculiares que o inquilino está passando por dificuldades financeiras, especialmente em tempos de pandemia. Por isso, manter a confiança na relação deve ser prioridade do proprietário.
Por outro lado, é certo que muitos locatários se aproveitam e não cumprem o contrato como devem. Nestes casos, também recomenda-se a tentativa de acordo, antes de partir para o processo judicial.
Caso você entre em acordo, é imprescindível formalizar por escrito, viabilizando uma possível execução no futuro, se novamente descumprido.
Se o acordo não funcionar, o despejo pode ser a solução. Entenda a seguir como funciona.
A Lei do Inquilinato
Conforme ressaltamos no início deste artigo, a Lei do Inquilinato regulamenta todos os direitos e deveres do proprietário e do inquilino.
Algumas previsões legais são:
- prazos de vigência de contratos;
- formas de execução (cobrança);
- medidas possíveis de serem tomadas quando houver inadimplemento contratual por uma das partes;
- responsabilidade por danos e reparos no imóvel;
- dentre outras.
Percebe-se a tamanha importância de conhecer a lei para assegurar o proprietário e o imóvel.
Para exemplificar, considere que o inquilino deixou de pagar o aluguel e as taxas acessórias na data de vencimento prevista em contrato. Pela lei, é possível reaver o imóvel por meio de ordem de despejo concedida por um juiz liminarmente, desde que os requisitos estejam preenchidos.
Antes de partir para o processo judicial, vale lembrar que, conforme mencionamos acima, é importante tentar a resolução amigável, extrajudicialmente, enviando uma notificação escrita pelo proprietário ou pela imobiliária, quando for o caso, ao locatário.
Caso não seja solucionada a questão em um prazo de 30 a 45 dias (recomendável), o proprietário poderá, por meio de um advogado especializado, promover uma ação com pedido de medida liminar de despejo, desde que seja hipótese prevista na lei. As mais comuns são:
1) o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento (art. 59, §1º, I);
2) o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato (art. 59, §1º, II);
3) permanência do sublocatário, após extinção do contrato celebrado com o locatário( art. 59, §1º, V);
4) o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada (art. 59, §1º, VIII);
5) a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo (art. 59, §1º, VIII).
Além destas hipóteses, existem outras que permitem o despejo liminarmente, razão pela qual é importante contatar um advogado especialista em direito imobiliário para resguardar seus direitos.
Mas o que é liminar?
A liminar é um pedido de urgência, o qual será analisado pelo juiz logo no início do processo, não sendo necessário que o inquilino seja ouvido, neste momento.
No entanto, para que a ordem de despejo seja concedida liminarmente, o proprietário deverá realizar o pagamento de caução em juízo no valor equivalente a três meses de aluguel e o contrato não pode prever garantia (caução, fiança ou seguro-fiança).
Sem um contrato escrito, esta medida não seria possível. Agora você pode ver a importância para o proprietário de um termo escrito detalhado, elaborado por um profissional capacitado.
A ação de despejo do inquilino
A ação de despejo é a forma judicial mais rigorosa de retirar o inquilino do imóvel.
Dentre as hipóteses que viabilizam a retirada forçada do locatário, as principais são:
1) falta de pagamento dos aluguéis e dos valores acessórios (condomínio, IPTU e etc) da locação na data de vencimento;
2) manutenção do sublocatário no imóvel, após a extinção do contrato com o locatário;
3)sublocação ilegal (quando o locatário sublocar o imóvel a outra pessoa sem o conhecimento do proprietário);
4) término do prazo de vigência da locação, sem renovação;
5) qualquer violação/infração do contrato.
Na ação de despejo, poderá ser cumulado o pedido de rescisão da locação com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo o proprietário apresentar, com a petição inicial, cálculo discriminado do valor do débito.
Todavia, o processo pode ser mais rápido e eficaz quando houver apenas o pedido de despejo, cujo objetivo principal é reaver o imóvel.
Nada impede que, por uma ação posterior, seja realizada a cobrança dos valores inadimplidos e a resolução do contrato, por exemplo.
Como funciona a ordem de despejo de inquilino?
O proprietário, preferencialmente após a tentativa extrajudicial de resolução do problema com o locatário, deverá, por um advogado, pedir ao juiz a concessão de liminar do despejo.
A liminar, conforme já destacamos acima, é o pedido urgente para o proprietário reaver o imóvel rapidamente e devem ser cumpridos alguns requisitos:
- Para que o juiz conceda a ordem de despejo, o locador deverá pagar caução no valor equivalente a três meses de aluguel; e
- O contrato não pode prever garantia (caução, fiança ou seguro-fiança);
- Deve ser uma das hipóteses previstas em lei, como inadimplemento, término do prazo da locação, sublocação ilegal, dentre outras.
Caso a dívida seja superior a três meses de aluguel, poderá ser pedido ao juiz que considere parte da dívida como caução, ficando o locador isento do referido pagamento. Este tem sido o posicionamento do judiciário em diversos estados.
Quais os prazos para despejo de inquilino?
Com a decisão judicial concedendo a ordem de despejo, o locatário terá o prazo de 15 dias para desocupar o imóvel.
Para evitar a rescisão do contrato e o despejo, poderá promover o depósito da dívida em Juízo, motivo pelo qual o despejo perderá o efeito.
Quem pode ser despejado e quem não pode?
Pode ser despejado o inquilino pessoa física ou jurídica que se encaixar nas disposições da Lei, como ressaltamos anteriormente.
Não há previsão legal sobre a impossibilidade de pedir a ordem de despejo quando for o caso de locatária grávida ou pessoa idosa, por exemplo.
Contudo, o proprietário deve se atentar à função social do contrato e da propriedade, fundamentos estes que podem impedir o despejo destas pessoas judicialmente, considerando, ainda, a pandemia do coronavírus.
O despejo do inquilino na pandemia
Importante saber: A Lei n. 1410/2020, versão publicada em 08 de setembro de 2020, proíbe a concessão de liminar de despejo de inquilinos durante a pandemia até 30 de outubro de 2020.
A proibição abrange os locatários que:
- não realizarem o pagamento dos aluguéis e valores acessórios à locação na data de vencimento;
- descumprirem o contrato escrito, assinado pelas partes e testemunhas;
- após a extinção do prazo da locação, permitirem que o sublocatário permaneça no imóvel;
- dentre outras.
Não significa que a ação de despejo não poderá ser ajuizada, apenas não se concederá liminar da ordem de despejo, ok?
Como proceder se o inquilino não sair do imóvel?
Caso o inquilino não cumpra a ordem voluntariamente, a lei dispõe que poderá ser utilizado reforço policial, inclusive com arrombamento, que será cumprido por um oficial de justiça designado no próprio processo judicial.
Além disso, se o inquilino abandonar o imóvel durante a ação, o proprietário poderá retomar o imóvel por meio de imissão na posse.
Como evitar que o processo de despejo aconteça novamente?
Percebe-se que o processo de despejo é demorado e burocrático, não sendo simples resolução.
Por tal razão, a melhor maneira preventiva, ou seja, para evitar o despejo, é elaborar um contrato escrito eficaz e bem detalhado, com informações precisas do inquilino.
Também, procure tentar o acordo com o inquilino. A forma extrajudicial de resolução dos conflitos relacionados à locação é uma ótima alternativa para evitar a ação de despejo. Para isso, o proprietário deverá ter em mente que do outro lado podem existir dificuldades, facilitando a comunicação entre as partes envolvidas.
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