O mercado imobiliário é de suma importância para a economia de um país, influenciando diretamente diversos setores e contribuindo significativamente para o crescimento econômico.
No entanto, um dos principais desafios enfrentados neste mercado é a obtenção de garantias adequadas para as transações, o que impacta diretamente a concessão de crédito e o desenvolvimento de novos empreendimentos.
Diante desse cenário, a Lei 14.711/2023, chamada de Marco Legal das Garantias, surge como uma importante ferramenta para estimular o crédito imobiliário e impulsionar o setor. Neste artigo, serão abordados os fundamentos do Marco Legal das Garantias e seus impactos no mercado imobiliário.
Contextualização do Marco das Garantias
O Marco Legal das Garantias é uma legislação que busca estabelecer regras claras e transparentes para a utilização de garantias em operações de crédito, proporcionando maior segurança jurídica para os envolvidos.
No contexto do mercado imobiliário, essa legislação é de extrema importância, uma vez que as transações envolvendo imóveis muitas vezes exigem garantias robustas para serem viabilizadas.
Principais Aspectos do Marco Legal das Garantias
O Marco Legal das Garantias traz uma série de inovações e aprimoramentos em relação à legislação anterior, visando facilitar a obtenção de crédito e reduzir os riscos para os credores. Dentre os principais aspectos dessa legislação, destacam-se:
- Padronização de procedimentos para a constituição e execução de garantias imobiliárias;
- Ampliação das opções de garantias aceitas em operações de crédito imobiliário;
- Redução da burocracia e dos custos envolvidos na constituição de garantias;
- Maior segurança jurídica para os credores, facilitando a recuperação de créditos inadimplidos.
A título exemplificativo, o recente Marco Legal introduziu o artigo 853-A no Código Civil[1], que amplia as possibilidades de constituição, registro, gestão e execução das garantias por meio de agentes designados pelos credores.
Segundo o novo texto, qualquer tipo de garantia pode ser estabelecido e administrado por esses agentes, que atuam em nome próprio, mas em benefício dos credores. Esta atuação é regida por um fiduciário, abrangendo tanto os processos extrajudiciais quanto as ações judiciais relacionadas ao crédito. Além disso, esses agentes podem ser substituídos a qualquer momento, seja pelo credor único ou pela maioria dos credores em uma assembleia.
Uma característica suma importância é que o produto da execução da garantia constitui um patrimônio separado, ou seja, não responde por outras dívidas e obrigações do agente. Isso proporciona uma maior segurança aos credores.
Ainda, os agentes de garantia podem ser contratados para uma série de serviços adicionais, como pesquisa de ofertas de crédito mais vantajosas, assistência na formalização de contratos de crédito e garantias reais, mediação em questões relacionadas a esses contratos e garantias, entre outros serviços permitidos por lei. Essa flexibilidade proporciona aos credores uma gama ampla de opções para proteger seus interesses e otimizar suas operações de crédito.
Impactos do Marco Legal das Garantias no Mercado Imobiliário
O Marco Legal das Garantias tem o potencial de promover uma série de impactos positivos no mercado imobiliário, contribuindo para o seu desenvolvimento e expansão. Dentre os principais impactos dessa legislação, destacam-se:
- Estímulo ao crédito imobiliário, possibilitando o acesso de um maior número de pessoas ao financiamento para a aquisição de imóveis;
- Fomento ao desenvolvimento de novos empreendimentos imobiliários, uma vez que a obtenção de crédito se torna mais facilitada e acessível;
- Redução dos juros e condições mais favoráveis para os tomadores de crédito imobiliário, reflexo da maior segurança proporcionada pelas garantias estabelecidas pelo Marco Legal;
- Atração de investimentos estrangeiros para o mercado imobiliário nacional, impulsionando ainda mais o crescimento do setor.
A Lei 6.766/1979, trata da sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras providências, também foi impactado positivamente em relação ao marco legal das garantias, visto que o art. 18 foi atualizado com a inclusão do §8º[2], trazendo esclarecimentos importantes sobre a utilização de imóveis como garantia em favor do Município.
Restou claro que um mesmo imóvel pode desempenhar o papel de garantia em duas situações distintas:
(i) Durante a execução de obras de infraestrutura, proporcionando ao município uma segurança adicional no cumprimento desses projetos essenciais para o desenvolvimento urbano; e (ii) No contexto de operações de financiamento à produção, onde o imóvel pode ser oferecido como garantia para créditos concedidos em benefício de credores, fortalecendo a relação entre o setor produtivo e as políticas de desenvolvimento local.
Essa atualização legislativa promove uma maior clareza e segurança jurídica, facilitando a utilização de imóveis como garantia em diferentes contextos, o que pode impulsionar investimentos públicos em infraestrutura imobiliária e incentivar o desenvolvimento econômico e social das regiões envolvidas.
Desafios e Perspectivas Futuras
Apesar dos benefícios trazidos pelo Marco Legal das Garantias, ainda existem desafios a serem enfrentados para sua plena implementação e efetividade. Dentre os principais desafios, destacam-se a necessidade de disseminação e capacitação dos agentes do mercado imobiliário em relação às novas regras e procedimentos estabelecidos pela legislação.
Além disso, é fundamental que haja um acompanhamento constante por parte das autoridades competentes para garantir a adequada aplicação e cumprimento da legislação.
Conclusão
O Marco Legal das Garantias representa um importante avanço para o mercado imobiliário brasileiro, proporcionando maior segurança jurídica e estimulando o crédito e o desenvolvimento de novos empreendimentos.
Com regras claras e transparentes para a constituição e execução de garantias, essa legislação contribui para a redução dos riscos envolvidos nas transações imobiliárias, impulsionando o crescimento do setor e gerando benefícios tanto para os credores quanto para os tomadores de crédito.
No entanto, é fundamental que haja um acompanhamento constante e uma adequada capacitação dos agentes do mercado para garantir a plena efetividade dessa legislação e seus impactos positivos a longo prazo.
Posto isso, o devido acompanhamento e assessoria jurídica de pessoas físicas (consumidores) e empresas do ramo imobiliário, com o intuito de garantir e fazer valer os benefícios do Marco Legal das Garantias é primordial. O objetivo é que sejam amplamente aproveitados os efeitos da legislação por todos os segmentos da sociedade.
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Autor
GEOVANNI OLIVEIRA DE SOUZA. Advogado (OAB/PR nº. 59.955). Pós-graduando em Direito Empresarial pelo Centro Universitário UniFaveni; Pós-graduado em Direito Ambiental pela Universidade Federal do Paraná e Graduado em Direito pelo Centro Universitário Autônomo do Brasil – UniBrasil.
Referências
[1] Art. 853-A do CC. “Qualquer garantia poderá ser constituída, levada a registro, gerida e ter a sua execução pleiteada por agente de garantia, que será designado pelos credores da obrigação garantida para esse fim e atuará em nome próprio e em benefício dos credores, inclusive em ações judiciais que envolvam discussões sobre a existência, a validade ou a eficácia do ato jurídico do crédito garantido, vedada qualquer cláusula que afaste essa regra em desfavor do devedor ou, se for o caso, do terceiro prestador da garantia”.
[2] Art. 18. “Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos: § 8º O mesmo imóvel poderá servir como garantia ao Município ou ao Distrito Federal na execução das obras de infraestrutura e a créditos constituídos em favor de credor em operações de financiamento a produção do lote urbanizado. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)”
