A locação de imóveis é um tema bastante sensível e muitos detalhes devem ser observados na hora da elaboração de um contrato.
Os contratos de locação possuem muitas particularidades e uma delas é a possibilidade de sublocação do imóvel.
Adiante explicaremos o que é sublocação e o que de mais importante você precisa saber sobre essa prática.
O que é sublocação de imóvel
Sublocar significa transmitir a terceiro, em nova locação, no todo ou em parte, o imóvel de que se é locatário.
Através dela, o locatário (inquilino) loca o imóvel para uma terceira pessoa. Esse terceiro passa a ser o responsável pelo pagamento do aluguel, dos encargos acessórios e também pela preservação do bem.
Juridicamente falando, a sublocação é um contrato acessório à locação, que é o contrato principal.
Com efeito, criam-se dois vínculos jurídicos:
- Um vínculo jurídico entre o locador e o locatário, que passa a exercer o papel de sublocador = contrato principal
- Um outro vínculo entre o sublocador e o sublocatário = contrato acessório
Importante destacar que a sublocação terá o mesmo prazo de duração do contrato de locação. Uma vez rescindida a locação por qualquer motivo, a sublocação também se extingue (art. 15, Lei do Inquilinato).
A sublocação é proibida?
Não. A sublocação não é proibida!
Muito pelo contrário, essa prática é prevista na Lei do Inquilinato, mais especificamente nos artigos 13, 14, 15 e 16, dentre outros.
Segundo dispõe o art. 14 da Lei 8.245/91 “Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações”. Isso nada mais é do que a decorrência natural do princípio da gravitação jurídica, ou seja, o acessório segue o principal.
Portanto, pode-se afirmar que a prática da sublocação, para além de uma ação costumeira no ramo imobiliário, possui amparo legal e é regida, no que couber, pelas disposições que regulam a locação.
Como a Lei do Inquilinato influencia na sublocação?
A Lei do Inquilinato traz algumas disposições que regulam a prática da sublocação. Vejamos as principais:
- Valor da locação – art. 21:
– O valor do aluguel da sublocação não pode ser superior ao valor do aluguel da locação.
– Acaso se trate de habitação coletiva multifamiliar, o valor total dos aluguéis não poderá exceder o dobro do valor da locação.
– Essa limitação decorre do fato que a sublocação é acessória ao contrato de locação, devendo, portanto, respeitar os limites ajustados neste.
- Responsabilidade subsidiária em relação ao pagamento de aluguel – art. 16:
– A princípio, não existe uma relação direta entre o locador e o sublocatário. O primeiro apenas deve conhecer e consentir com a situação da sublocação, como explicaremos mais adiante.
– Dessa forma, com relação aos aluguéis, o sublocatário paga ao locatário (sublocador) que por sua vez paga ao locador (dono do imóvel). Via de regra, é assim que deve ocorrer.
– Porém, em situação de inadimplência, o sublocatário deverá realizar o pagamento dos aluguéis diretamente ao locador (dono do imóvel), e não mais ao locatário (sublocador), sob pena de pagar mal, sujeitando-se a repetir o pagamento.
- Prazo contratual – art. 15:
– O prazo contratual da sublocação deve ser o mesmo previsto para o contrato de locação.
– Dessa forma, a legislação prevê que rescindida ou finda a locação por qualquer motivo, automaticamente termina a sublocação, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o locatário (sublocador).
- Direito de preferência – art. 30:
– Quando o imóvel alugado é colocado à venda pelo proprietário, o sublocatário passa a ter preferência sobre o inquilino na hora da compra.
– Ou seja, em uma situação em que locatário e sublocatário tenham interesse em adquirir o bem, este último terá direito à preferência.
– Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Além dessas especificidades, é importante deixar claro que em decorrência da sublocação ser um acessório do contrato de locação, a finalidade (fins comerciais ou residenciais) para o qual o imóvel foi alugado deve se manter a mesma quando sublocado.
O proprietário pode impedir a sublocação?
Sim!
O proprietário que coloca o seu imóvel disponível para locação pode definir, conforme seus próprios interesses, se permite ou se proíbe que o inquilino promova a sublocação.
É de extrema importância que tal permissivo ou vedação conste de forma expressa no contrato locatício a fim de evitar quaisquer dúvidas e futuros problemas, até mesmo judiciais, envolvendo o locatário e o sublocatário.
Necessidade de consentimento prévio e escrito do locador
A Lei do Inquilinato em seu artigo 13 define que a sublocação depende de prévia autorização escrita do locador.
Significa dizer que o proprietário do imóvel precisa tomar conhecimento e anuir expressamente com a prática da sublocação, tendo o prazo de 30 dias para manifestar formalmente sua oposição após ser notificado pelo locatário.
A sublocação feita sem o conhecimento do locador constitui um grave inadimplemento de obrigação legal e/ou contratual!
Quais são os deveres que devem ser cobrados do sublocatário?
De modo geral, do sublocatário podem ser cobrados os mesmos deveres do inquilino, por exemplo:
- Pagamento do aluguel no valor, data e forma estipulados;
- Pagamento dos encargos acessórios como taxa condominial, IPTU, dentre outros, conforme ajustado em contrato;
- Respeitar as regras condominiais e regulamentos internos, se for o caso;
- Zelar e resguardar pela integridade do imóvel, restituindo-o ao final da locação nas mesmas condições em que recebeu;
- Utilizar o imóvel para o fim convencionado no contrato;
- Não efetuar modificações e reformas sem prévia autorização escrita do proprietário.
Quais são os direitos do sublocatário?
Do mesmo modo como acontece com os deveres, os direitos do inquilino também se aplicam ao sublocatário, tais como:
- Receber o imóvel em perfeitas condições de uso quando do início da sublocação;
- Utilizar o imóvel de forma pacífica e de acordo com a finalidade ajustada para o contrato;
- Poder acionar o locador pelos vícios ou defeitos no imóvel anteriores à locação;
- Além disso, há o direito de preferência sobre o locatário (sublocador) caso o imóvel objeto da locação seja colocado à venda.
Como fazer contrato de sublocação?
Como dito anteriormente, os contratos de locação e de sublocação de imóveis urbanos são regidos pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).
Portanto, a elaboração de um contrato de sublocação deve se guiar pelas disposições da Lei do Inquilinato, merecendo especial cautela a fim de garantir mais segurança aos envolvidos: locador e inquilinos.
Para que o contrato de sublocação seja elaborado em observância estrita à legislação que rege a matéria, resguardando os envolvidos e contemplando todos os direitos e deveres, recomenda-se que os interessados procurem um advogado e sua equipe para receber as necessárias orientações.
O que não pode faltar no contrato?
O contrato deve ser firmado por meio de instrumento escrito e com as seguintes informações, sem prejuízo de outras que podem ser acrescidas a depender da situação concreta:
- Qualificação completa dos envolvidos: locador, locatário, sublocatário e também do imóvel objeto da sublocação;
- Definição do valor do aluguel da sublocação e a previsão de reajuste de acordo com algum índice escolhido pelas partes;
- Definição de quem será a responsabilidade pelo pagamento da taxa de condomínio, IPTU, dentre outras obrigações acessórias;
- Definição da modalidade de garantia, que deve ser a mesma utilizada na locação;
- Menção ao direito de preferência do sublocatário;
- Consentimento expresso do locador com a sublocação. O locador pode assinar o instrumento contratual junto com as partes ou firmar uma declaração apartada para ser anexada ao contrato;
- Multa rescisória e multa por penalidades;
- Cláusula de eleição de foro para discutir eventuais controvérsias na Justiça;
- Assinatura das partes.
A sublocação em condomínios
Uma dúvida corriqueira quando o assunto é sublocação diz respeito à possibilidade de o condomínio impedir que o proprietário subloque seu imóvel.
Por exemplo, a respeito do tema, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do AREsp 1174291 SE 2017/0240403-5, no ano de 2017, entendeu a partir da análise do caso concreto que não há ilegalidade no fato de o proprietário de um imóvel promover a locação do seu apartamento a pessoas estranhas ao condomínio durante curto período de tempo.
Naquele contexto, o STJ justificou que a própria Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de locação para temporada (art. 48) com prazo máximo de 90 dias e pontuou o direito à propriedade previsto no Código Civil, conduzindo ao entendimento que os condomínios não podem proibir a locação por temporada.
Por outro lado, em recente entendimento de abril de 2021, a 4ª Turma do STJ decidiu pela maioria de votos pela impossibilidade de proprietários alugarem para terceiros seus imóveis situados em condomínios residenciais por meio de plataformas digitais de intermediação, como Booking, Airbnb, dentre outras. Confira aqui.
No caso submetido ao julgamento da Corte, a proprietária de um imóvel recorreu de uma decisão proferida pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que proibia de realizar as locações por meio do Airbnb por entender que tal prática se caracteriza como atividade comercial de hospedagem proibida pela convenção de condomínio.
Por sua vez, o colegiado do STJ manteve o acórdão do TJRS entendendo que o sistema de reservas de imóveis pela plataforma digital é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem, distinto da locação para temporada e distinto da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentação específica.
O Ministro Raul Araújo ressaltou que a Lei do Inquilinato não trata da hipótese de oferta de imóveis com alta rotatividade de pessoas nem possibilidade de divisão de uma mesma unidade entre pessoas sem vínculo, como ocorreu no caso em julgamento.
Segundo a turma, havendo previsão expressa de destinação residencial das unidades, o condomínio, de fato, tem prerrogativa para proibir, de acordo com as regras internas, que os proprietários aluguem o imóvel para terceiros exercendo atividade de hospedagem remunerada. Importante registrar que a questão foi debatida pelo STJ em um caso específico (REsp 1819075/RS) e não possui caráter vinculante, ou seja, aplica-se somente àquele caso concreto, apesar de poder influenciar outras decisões judiciais acerca da mesma questão.
